Wertbestimmende Faktoren bei Renditeliegenschaften

Renditeliegenschaften sind Wohn- oder Gewerbeobjekte, die man kauft, um sie zu vermieten («buy to let») und damit Mieteinnahmen zu generieren. Doch welche Faktoren bestimmen den Wert einer Renditeliegenschaft und wo könnte das künftige Betongold liegen?

Ob Mehrfamilienhaus, einzelne Wohnung, Stockwerkeigentum, Büro- oder Verkaufsfläche: Mit einem Renditeobjekt können Sie unter Umständen schöne monatliche Renditen erzielen. In der Schweiz zählen Renditeliegenschaften zu den beliebtesten Anlagewerten von Privatpersonen. Gemäss dem Bundesamt für Statstik befand sich 2020 knapp die Hälfte (47 %) aller Mietwohnungen der Schweiz in privatem Besitz. Kein Wunder, sind doch realistische Eigenkapitalrenditen von fünf oder mehr Prozent möglich, je nach Lage auch mehr. Und damit sind wir beim Kern der Sache: Die Lage ist das A und O für eine lukrative Renditeliegenschaft.

Mikro- und Makrolage müssen stimmen

Doch was ist eine gute Lage? Hier unterscheidet man grundsätzlich nach Mikro- und Makrolage. Bei Wohnobjekten bedeutet eine gute Mikrolage vor allem: ruhig, ansprechende Umgebung, Garten, schöne Aussicht. Bei Gewerbeobjekten zählen auch Kriterien wie zum Beispiel Fussgängerfrequenz, Zufahrtmöglichkeiten, Parkmöglichkeiten etc. 

Bei der Makrolage zählen Faktoren wie die allgemeine Attraktivität und Beliebtheit der Gemeinde, Stadt oder Region, die vor allem mit einem tiefen Wohnungsleerstand und hohen Mieten einhergehen. In solchen Gemeinden oder Regionen stehen die Chancen gut, dass das Objekt mehr oder weniger lückenlos (an gut zahlende Mieter) vermietet und eine gute Rendite erzielt werden kann. 

Die Beliebtheit einer Gemeinde oder Region hängt wiederum von Faktoren wie dem landschaftlichen Reiz (z.B. Seenähe), von soziodemografischen und wirtschaftlichen Aspekten (z.B. Arbeitsplatzdichte) sowie von infrastrukturellen Kriterien wie Verkehrsanbindung, Schulen, Kindergärten und dem Einkaufs- und Unterhaltungsangebot ab. Auch der Steuerfuss einer Gemeinde hat Einfluss auf die Beliebtheit einer Gemeinde. 

Auch wichtig: Zustand und Ausbaustandard 

Zustand und Ausbaustandard einer Immobilie sind weitere entscheidende Wertfaktoren für eine Immobilie. Dabie gilt: Auch renovationsbedürftige Liegenschaften können je nach Lage interessante Objekte sein (mehr dazu in unserem Artikel «So wird die Renditeliegenschaft nicht zum Klumpenerisiko».) Renovierungen und Sanierungen können steuerlich geltend gemacht und nicht selten auf die Mieter abgewälzt werden und langfristig für eine höhere Rendite sorgen. Die Kosten für Renovationen müssen aber sorgfältig kalkuliert und in die Renditerechnung miteinbezogen werden. 

Leerstände drücken auf Renditen

Gemäss dem Immobilienbewrtungsunternehmen IAZI sind Renditeliegenschaften nach wie vor gute, stabile Anlagen, doch seien die Prognosen nicht mehr so rosig wie auch schon. Ein wichtiger Grund dafür: In einigen Regionen der Schweiz hat ein regelrechter Bauboom aufgrund des Niedrigzinsumfeldes zu einem Überangebot an Wohnraum und damit für längere Leerstandszeiten und tiefere Mieten gesorgt. Gemäss dem Bundesamt für Statistik gab es in der Schweiz 2020 78 832 Leerwohnungen, das sind 1,72 % des Gesamtwohnungsbestands (einschliesslich der Einfamilienhäuser). Im Vergleich zum Vorjahr standen damit 3 449 Wohnungen mehr leer, was einem Anstieg von 4,6 % entspricht. Damit hält der Anstieg der Leerwohnungsziffer unverändert an. Vom zunehmenden Leerstand sind vor allem die Mietwohnungen betroffen. Zum Kauf angebotene Wohnungen konnten sich auf dem Niveau des Vorjahres halten. 

Kantone Solothurn, Tessin, Aargau und Jura höchste Leerstandsquoten 

Besonders stark betroffen von Leerstand ist der Kanton Solothurn, der mit 3,22 % die schweizweit höchste Leerwohnungsziffer aufweist. Hohe Leerstandsquoten waren zudem in den Kantonen Tessin (2,71 %), Aargau (2,65 %) und Jura (2, 52%) festzustellen. Die tiefste Ziffer wurde im Kanton Genf registriert (0,49 %). Auch in den Kantonen Zug (0,70 %), Zürich (0,91 %), Obwalden (0,92 %) und Basel-Stadt (0,96 %) blieben die Leerwohnungsziffern unter der 1-%-Marke. Insgesamt erhöhten sich im Jahr 2020 die Leerstände in 15 Kantonen, in 11 Kantonen nahmen sie ab (Quelle: Bundesamt für Statistik).

Schweizer Grosszentren am lukrativsten

Trotz des generellen Negativtrends gilt: In den Schweizer Grosszentren ist das Leerstandsrisiko sehr gering und die Mieten sehr hoch – wichtige Voraussetzungen für eine gute Immobilienrendite. Letztes Jahr betrug die Leerstandsquote bei den Mietwohnungen in Zürich, Bern, Lausanne und Genf unter 1 %. Nur in Basel lag sie mit 1,2 % darüber (Quelle: ZURICH Immobilienbericht 2. Halbjahr 2020, S. 4). Allerdings sind die Kaufpreise in diesen Zentren auch immens hoch – zu hoch für viele private Anleger. 

Infotipp: Interaktive Karten des Bundesamtes für Statistik zu:

•    Leerwohnungsziffern 2020 (nach Gemeinden und Kantonen)

•    Durchschnittlicher Mietpreis der 3-4 Zimmer-Wohnungen (nach Kantonen)

Agglomerationen immer beliebter 

Gemäss den Immobilienmarkt-Analysten des Unternehmens PLZ zählten 2017 nebst Bern auch mittelgrosse Städte wie Winterthur, Thun und Fribourg zu den Gemeinden mit den höchsten Immobilienrenditen. Aber auch verkehrstechnisch gut angebundene Agglomeratiosgemeinden wie Schlieren und Spreitenbach bei Zürich oder Köniz und Ittigen bei Bern punkteten mit ausgezeichneten Renditeaussichten von 8 % und mehr. In diesen Gemeinden trafen eine hohe Nachfrage nach Wohnraum, geringer Leerstand ( > 1%) und steigende Mietpreise aufeinander. 

Corona verstärkt Sog in Einzugsgebiete

Spezialisten gehen davon aus, dass die coronabedingten Home-Office-Erfahrungen den Sog der Agglomerationen noch verstärken werden; immer mehr Menschen wollen oder können nicht mehr in den (viel zu teuren) Städten wohnen, in denen sie arbeiten – dies umso weniger, wenn der tägliche Arbeitsweg vielleicht obsolet wird. Als Beleg für diese These kann die Analyse der Wohnungssuchabos im Jahr 2020 herangezogen werden: Demnach wurden mehr als doppelt so häufig Wohnungen in Gemeinden mit bis zu 30 Minuten ÖV-Reisezeit zum nächsten Grosszentrum (Basel, Bern, Genf, Lausanne, Zürich) gesucht als in den Grosszentren selber (vgl. Raiffeisen Economic Research zum Immobilienmarkt, 2. Quartal 2020, S. 10). Selbst Gemeinden mit einer ÖV-Reisezeit von bis zu 90 Minuten in die Stadt waren bei Wohnungssuchenden beliebter als die Städte selber. 

Zentrumsfernere Liegenschaften könnten an Wert gewinnen

Vermieter von Objekten in verkehrstechnisch gut erschlossenen Gemeinden in Stadtnähe müssen derzeit also keinen oder nur wenig Druck auf Mietpreise befürchten; die Nachfrage nach Wohnraum ist dort stabil hoch. Gemäss dem Raiffeisen Economic Research Bericht könnte aufgrund der Home-Office-Erfahrungen und der zunehmenden Digitalisierung künftig die Bedeutung der Zentrumsnähe immer mehr abnehmen; es werden immer weitere Distanzen zwischen Arbeits- und Wohnort in Kauf genommen. So sind stadtfernere Objekte in gewissen Regionen schon heute sehr gefragt und stark umkämpft. 

Mieten für Gewerbeobjekte unter Druck

Und wie sieht es bei den Gewerbeobjekten aus? Immoverkauf24.ch zufolge weisen Gewerbeobjekte grundsätzlich ein etwas höheres Renditepotential auf als Wohnobjekte, dafür ist bei Gewerbeobjekten das Leerstandsrisiko tendenziell höher – Corona wird diese Tendenz noch verstärken respektive die Digitalisierung beschleunigen. IAZI geht davon aus, dass die Nachfrage nach Gewerbeobjekten sinken wird, bei den Büroflächen aufgrund der zunehmenden Home-Office-Tätigkeit, bei den Verkaufsflächen aufgrund des seit langem stark zunehmenden Online-Handels. Die Mieten für Verkaufsflächen sind schon seit Jahren rückläufig – mit entsprechend rückläufigen Mieten. Beide Segmente werden sich nach der Pandemie vielleicht wieder etwas erholen, aber der rückläufige Trend wird sich wohl fortsetzen. 

Längerfristig betrachtet können aber ein wirtschaftlicher Aufschwung in einer bestimmten Region, eine Senkung des Steuerfusses oder ein Rückgang der Bautätigkeit auch dafür sorgen, dass Leerstände punktuell sinken, die Nachfragen und Mieten steigen und damit ein Objekt über die Jahre an Wert gewinnt. Natürlich können auch Modernisierungen, Renovationen und sorgfältige Pflege den Wert und die Rendite eines Objekts über die Jahre erhalten und erhöhen.

 
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