Facteurs déterminant la valeur des immeubles de rendement

Les immeubles de rendement sont des objets commerciaux ou d’habitation que l’on achète dans le but de les louer («buy to let») et de générer des revenus locatifs. Quels facteurs déterminent la valeur d’un immeuble de rendement et où l’or en béton pourrait-il se trouver à l’avenir?

Immeuble, appartement, propriété par étages, surface commerciale ou de bureau: un objet de rendement vous permet, le cas échéant, de générer des revenus locatifs mensuels considérables. En Suisse, les immeubles de rendement font partie des valeurs d’investissement les plus populaires auprès des particuliers. Selon l’Office fédéral de la statistique, en 2020, près de la moitié (47%) des logements locatifs étaient détenus par des particuliers. Rien d’étonnant, puisqu’ils promettent une rentabilité réelle des capitaux propres de 5% ou plus, selon la situation. Fondamentalement, la situation est le b.a.-ba de tout immeuble de rendement lucratif.

Micro-situation et macro-situation doivent concorder

Qu’est-ce qu’une bonne situation ? On distingue ici la micro-situation et la macro-situation. Pour les objets locatifs, une bonne micro-situation inclut surtout un emplacement calme, un environnement agréable, un jardin, une belle vue. Pour les objets commerciaux, des critères comme la fréquence de passage des piétons, les possibilités d’accès et de stationnement sont également décisifs. 

La macro-situation inclut des facteurs tels que l’attrait général et la popularité de la commune, de la ville ou de la région, qui s’accompagnent notamment d’un faible taux de vacance de logements et de loyers élevés. Dans ces communes ou régions, les chances sont bonnes pour que l’objet se loue plus ou moins sans difficulté (à des locataires bon payeurs) et permette par conséquence de générer un bon rendement. 

La popularité d’une commune ou d’une région dépend à son tour de facteurs comme  l’attrait géographique (p. ex. proximité d’un lac), les aspects socio-démographiques et économiques (p. ex. la densité d’emplois) ainsi que les infrastructures comme la desserte par les transports, les écoles (enfantines), les commerces et l’offre culturelle. Le taux fiscal d’une commune influe également sur sa popularité. 

Tout aussi importants: l’état et les standards de finition

L’état et les standards de finition d’un immeuble constituent d’autres facteurs déterminants pour la valeur. Dans ce cadre, les immeubles à rénover peuvent aussi s’avérer intéressants en fonction de leur situation. Pour en savoir plus, lisez notre article «Voici comment éviter le cumul des risques avec un immeuble de rendement». Les travaux de rénovation et d’assainissement peuvent être déduits du revenu imposable et il n’est pas rare qu’ils soient repercutés sur les locataires, garantissant ainis, à long terme,  des rendements plus élevés. Les coûts de rénovation doivent toutefois être minutieusement calculés et inclus dans le calcul du rendement. 

Les locaux et surfaces vacants pèsent sur les rendements

Selon CIFI, entreprise spécialisée dans l’évaluation de biens immobiliers, les immeubles de rendement restent un investissement lucratif et stable, mais les prévisions ne sont plus aussi roses que par le passé. Un des principaux motifs de ce changement est le fait que certaines régions de Suisse ont connu un essor de la construction en raison des taux d’intérêt faibles, ce qui a entraîné une offre de logements trop élevée, et par conséquent des périodes de vacance plus longues,t donc, des loyers plus bas. Selon l’Office fédéral de la statistique, il y avait, en 2020, 78 832 logements vacants en Suisse, ce qui correspond à 1,72% du parc immobilier total (y compris les maisons individuelles). Il y avait par conséquent 3449 logements vacants supplémentaires par rapport à l’année précédente, soit 4,6% de plus. La hausse du nombre de logements vacants s’est donc poursuivie de manière constante. Ce taux de vacance accru touche en particulier les logements locatifs. Le nombre de biens proposés à la vente s’est maintenu au même niveau que l’année précédente. 

Les cantons de Soleure, du Tessin, d’Argovie et du Jura affichent les taux de vacance les plus élevés  

Particulièrement touché par les surfaces et locaux vacants, le canton de Soleure affiche le taux le plus élevé en Suisse, avec 3,22%. Des taux élevés de vacance ont également été enregistrés dans le cantons du Tessin (2,71%), d’Argovie (2,65%) et du Jura (2,52%). Le canton de Genève affiche le taux le plus bas (0,49%). Dans les cantons de Zoug (0,70%), Zurich (0,91%) Obwald (0,92%) et Bâle-Ville (0,96%), le taux de vacance reste également inférieur à 1%. En 2020, le nombre total de locaux et surfaces vacants a augmenté dans 15 cantons et baissé dans les 11 autres (source: Office fédéral de la statistique).

Les grands centres suisses sont les plus lucratifs

Malgré des tendances générales négatives, le risque de vacance est très minime dans les grands centres suisses, et les loyers y sont très élevés, une condition sine qua non pour un rendement immobilier élevé. L’année dernière, le taux de vacance pour les logements locatifs était inférieur à 1% à Zurich, Berne, Lausanne et Genève. Il était uniquement supérieur à Bâle, avec 1,2% (source: ZURICH Immobilienbericht 2. Halbjahr 2020p. 4). Par contre, les prix d’achat dans les centres sont toujours élevés, bien trop élevés pour bon nombre d’investisseurs particuliers. 

IInfo-conseil: cartes interactives de l’Office fédéral de la statistique:

•    Taux de logements vacants 2020 (communes et cantons)

•    Loyer moyen des logements de 3-4 pièces (cantons)

Popularité croissante des agglomérations  

En 2017, outre Berne, des villes moyennes comme Winterthour, Thoune et Fribourg faisaient également partie des communes avec les meilleurs rendements immobiliers, selon les analystes du marché immobilier de l’entreprise PLZ. Mais des communes périphériques bien desservies comme Schlieren et Spreitenbach dans l’agglomération de Zurich ou Köniz et Ittigen dans l’agglomération de Berne affichaient également d’excellentes perspectives de rendement de 8% ou plus. Ces communes enregistraient à la fois une forte demande de logements, un taux de vacance faible (> 1%) et des loyers en hausse. 

Le coronavirus renforce l’attrait des régions de desserte

Les spécialistes estiment que les expériences de télétravail dans le contexte du coronavirus viendront renforcer encore l’attrait des agglomérations. De plus en plus d’habitants ne veulent ou ne peuvent plus habiter dans les villes (beaucoup trop chères) dans lesquelles ils travaillent. Et ce, encore moins s’ils ne doivent plus faire le trajet pour se rendre au travail. Cette thèse peut être illustrée par l’analyse des abonnements aux portails de recherche de logement de 2020: la part des logements recherchés dans les communes situées à 30 minutes ou moins en transports publics des grands centres (Bâle, Berne, Genève, Lausanne, Zurich) était deux fois supérieure à celle dans les grands centres intramuros (cf. Raiffeisen Economic Research zum Immobilienmarkt, 2. Quartal 2020 p. 10). Même les communes à 90 minutes ou moins en transports publics des villes étaient plus populaires que les villes elles-mêmes parmi les personnes à la recherche d’un logement. 

Les biens plus éloignés des centres pourraient gagner en valeur

Les propriétaires de biens situés dans des communes bien desservies et à proximité des villes n’ont donc pas ou peu à craindre une éventuelle pression sur les loyers,. En effet, la demande de logements y est stable. Selon le rapport de Raiffeisen Economic Research, l’importance de la proximité des centres pourrait diminuer en raison du télétravail et de la numérisation croissante. Les actifs acceptent des distances toujours plus grandes entre leur lieu de travail et leur lieu de résidence. Ainsi, dans certaines régions, les objets éloignés des villes sont déjà très demandés et fortement convoités. 

Loyers pour objets commerciaux sous pression

Qu’en est-il des objets commerciaux ? Selon le portail Immoverkauf24.ch, les objets commerciaux présentent de manière générale un potentiel de rendement légèrement plus élevé que les objets d’habitation. En revanche, le risque de vacance est plus élevé, et la crise du coronavirus va d’ailleurs renforcer cette tendance ou accélérer le processus de numérisation. CIFI estime que la demande d’objets commerciaux baissera: pour les surfaces de bureau, en raison de l’augmentation du télétravail; pour les surfaces de vente, en raison du commerce en ligne qui connaît une forte croissance. Les locations des surfaces de vente diminuent déjà depuis des années, et les loyers avec elles. Les deux segments se rétabliront peut-être quelque peu après la pandémie, mais la tendance à la baisse se poursuivra. 

Sur le long terme, une reprise économique dans certaines régions, une baisse du taux fiscal ou le recul des activités de construction pourrait réduire ponctuellement le nombre de vacances, augmenter la demande de locations et par conséquence accroître la valeur d’un objet en quelques années. Bien entendu, les modernisations, les rénovations et un bon entretien pourraient aussi augmenter la valeur et le rendement d’un objet au fil des ans. 

 
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