Bewegung am Schweizer Hypothekarmarkt

Tiefe Zinsen und hohe Wechselbarrieren

BEI Business Engineering Institute St. Gallen - 28.02.2020

Immobilien gedeckte Kredite, sogenannte Hypotheken sind ein beliebtes Finanzierungsmittel in der Schweiz. Diese Beliebtheit spiegelt sich im Wachstum der ausstehenden Hypotheken wider, welches sich in den letzten Jahren auf ca. 3% p.a. belief. 1) Trotz zunehmenden  Leerständen und steigenden Immobilienpreisen wuchs der Markt für Hypotheken 2019 erstmals auf über 1'000 Mrd. CHF.1) Erklären lässt sich dieses Wachstum insbesondere durch die aktuell niedrigen Zinsen.2) Diese ermöglichen es, aus Perspektive eines Käufers, sich mit relativ günstigen Konditionen zu finanzieren. 
Der Schweizer Markt für Hypotheken orientiert sich weitestgehend lokal. So verlängern 90% der Schweizer eine Hypothek bei der Hausbank ohne Vergleichsofferte.3) Einer der Gründe für diese erstaunliche Kundentreue könnte in der Staffelung der Hypotheken liegen. Das Instrument der Staffelung ist die Ausgestaltung der Hypothek in Tranchen mit verschiedenen Laufzeiten. Nimmt ein Kunde eine solche Staffelung in Anspruch, kann er die Hypothek nur bei einem anderen Institut verlängern, wenn alle Tranchen gleichzeitig (innerhalb von 18 Monaten) fällig werden. Dies stellt eine hohe Wechselbarriere dar. Von Seiten der Banken wurde eine solche Staffelung damit begründet, dass diese dem Hypothekarnehmer ein Instrument gegen allfällige Schwankungen am Zinsmarkt zur Verfügung stellen. Das Business Engineering Institut St. Gallen (BEI) hat im Rahmen der Studie identifiziert, dass dieser Ansatz primär als Instrument zur Kundenbindung von Seiten der Banken eingesetzt wird
 

Vielfalt sorgt nicht für günstige Konditionen

Die starke Fragmentierung der Schweizer Bankenlandschaft sorgt für zusätzliche Hürden. Die 24 Kantonalbanken halten 371 Mrd. CHF an den ausstehenden Hypothekarbeständen, die zwei Schweizer Grossbanken 267 Mrd. CHF und die 229 Raiffeisenbanken 180 Mrd. CHF.4)5) Auf diese Institute entfallen somit zusammen 75% der Hypothekarbestände in der Schweiz. Jedoch sind das über 250 verschiedene unabhängige Institute, die stark lokal orientiert sind. Diese Vielfalt führt unweigerlich zu einer starken Intransparenz sowie einem erschwerten Zugang zu günstigen Konditionen. Vergleichsplattformen schaffen diese Transparenz. Als Beispiel hat man bei Valuu von Beginn weg ein verbindliches Angebot verschiedener Kreditgeber zur Hand.
 

 

Prozentuale Verteilung der ausstehenden Hypothekenvolumen

Der Kunde wird selbstbestimmter

Bisher haben die Banken eine starke persönliche Beziehung zu den Kunden gepflegt. Der Kundenberater kannte den Kunden und umgekehrt. Angebote wurden oftmals personalisiert und auf die entsprechenden Kundenbedürfnisse abgestimmt. Für eine Bank bedeutet dies einen erhöhten Ressourcenbedarf für die Unterhaltung eines grossen Filialnetzes und die Beschäftigung von qualifizierten Personen für die Beratung. 

Neue Kommunikationskanäle (Chatbots, E-Banking etc.) bieten die Chance, den Austausch zwischen Kunde und Bank neu zu gestalten und zu verbessern. Dies hat einen grossen Einfluss auf Geschäftsmodelle und den daraus resultierenden Wettbewerb am Markt. So können beispielsweise durch bereitgestellte Schnittstellen Drittanbieter und ihre innovativen Lösungen in die Angebote der Bank eingebracht werden. In der Schweiz hat sich beispielsweise Twint etabliert, welches einen direkten Zugriff auf das Konto ermöglicht und Zahlungen ohne Karte oder E-Banking ausführen kann.6)

International lassen sich zahlreiche Technologiekonzerne wie Google, Apple, Facebook und Amazon (GAFA) beobachten, die mit neuen Ansätzen in den Wettbewerb eintreten. Die Nutzer schätzen die einfache Navigation auf den Plattformen, das grosse Angebot und die durch die Vergleichbarkeit entstandene Transparenz. In diesem Zusammenhang stieg die Relevanz von Kundendaten rasant, sei es, um bedarfsgerechte Werbung zu schalten oder die Angebote mit stärkerem Fokus auf das eigentliche Kundenbedürfnis zu entwickeln. 

Viele dieser Konzerne versuchen aktuell in der Finanzbranche Fuss zu fassen. So lancierte Apple mit Goldman Sachs zusammen eine Kreditkarte, um mobil zu bezahlen sowie Kreditkartenleistungen zu beziehen.7) Samsung bietet mit Samsung Pay die Möglichkeit Kreditkarten ins Handy zu integrieren.8)
Diese neuen Geschäftsmodelle wachsen ungebremst auch in der Schweiz. Dies zeigt sich auch am starken Wachstum im digitalen Vermittlermarkt für Hypotheken, welcher in den letzten fünf Jahren mit durchschnittlich 24% ein beachtliches Wachstum erfahren hat.9) 

Digitale Plattformen beispielsweise zum Vergleich von Finanzprodukten können dem Kunden durch die Darstellung der Angebote Transparenz im fragmentierten Markt bieten. Des Weiteren ermöglichen digitale Plattformen dem Kunden durch digital gestützte Prozesse eine schnellere und unkomplizierte Finanzierung. Ebenso können Banken durch die Plattform zusätzliche Reichweite generieren. Der Kunde ist nicht mehr nur auf die lokale Bank vor Ort angewiesen, sondern kann Angebote aus der ganzen Schweiz vergleichen und wahrnehmen. Dadurch wird der Kunde in der digitalen Welt selbstbestimmter und kann aus mehreren Angeboten wählen.

Marktüberblick der digitalen Hypothekarlösungen in der Schweiz

Das BEI identifizierte drei grundlegende digitale Ansätze in den Hypotheken. (1) Informatives Modell, (2) Digitaler Abschluss, (3) Digitaler Abschluss und Beratung.
Das informative Modell nutzt die digitalen Möglichkeiten als reines Tool, um Informationen zu vermitteln ohne weiterführenden digitalen Prozess. So sieht man beispielsweise bei Valiant die Vorteile der jeweiligen Finanzierungen, die Konditionen, die AGBs und hat zusätzlich die Möglichkeit einen Termin zu vereinbaren.10)
Der durchgängige digitale Abschluss wird zur Zeit einzig bei der Hypothekarplattform Valuu angeboten.11) Valuu bietet Informationen analog zu dem informativen Modell sowie die Möglichkeit digital den gesamten Prozess der Hypothekarfinanzierung und Verlängerung zu absolvieren. Valuu bietet darüber hinaus auf Wunsch persönliche und kostenlose Beratung und Begleitung von Hypothekarexperten. 

Der digitale Abschluss, kombiniert mit der Beratung vor Ort, stellt das beliebteste Modell dar. Diese Kombination war ebenfalls in der von der BEI durchgeführten Kundenbefragung ein oft gewünschtes Bedürfnis.12) 65% der Befragten tendierten zu diesem Ansatz. Dies wird auch von den Plattformen erkannt und so lancierte Valuu in diesem Jahr eine entsprechende Erweiterung ihrer bisher rein digitalen Vermittlung um die erwähnte Beratungskomponente.13)

Zahlreiche Unternehmen mit unterschiedlichen Modellen haben sich am Schweizer Markt etabliert. Comparis, beispielsweise ist eine Universalvergleichsplattform, welche neben dem Vergleich von verschiedenen Versicherungen und Preisen auch der Vergleich von Hypotheken ermöglicht. Die Hypotheken werden dann bei vertieftem Interesse über eine Tochtergesellschaft HypoPlus abgewickelt.14)) 15) PostFinance bietet mit Valuu eine reine Hypothekarvergleichsplattform an, welche unabhängig agiert. Diese Unabhängigkeit entsteht durch die Situation der PostFinance, welche eigene Kundengelder nicht an Dritte vergibt.16) Des Weiteren bietet dieses Modell neben dem durchgängigen Onlineprozess ebenfalls die Kombination mit einer Beratung an. Einen ähnlichen Ansatz hat auch MoneyPark, wobei dort kein rein digitaler Prozess möglich ist. Weitere Plattformen im Bereich digitaler Hypotheken sind: Homegate.ch, Hypomat.ch, Swissquote, UBS (Atrium).

Was auffällt; im letzten halben Jahr traten weitere Anbieter, wie zum Beispiel Hypotheke.ch, FinanceScout24 in den Markt ein. Die neuen Wettbewerber nehmen den Trend auf, dass immer mehr Personen neben E-Commerce auch komplexere Finanzprodukte über Onlinekanäle kaufen oder sich zumindest informieren. Mehr dazu im nächsten Blogbeitrag.

 

Quelle

1) SNB (2019). Financial Stability Report 2019
2) FuW (2019) Die Nationalbank – eine heilige Kuh? Abgerufen von https://www.fuw.ch/article/nmtm-die-nationalbank-eine-heilige-kuh/
3) Moneypark (2019). https://moneypark.ch/news-wissen/hypotheken-und-zinsen/vermittler-erobern-den-hypothekarmarkt-eine-analyse-der-wichtigsten-akte…
4) Raiffeisen (2020). Organisation. Abgerufen von https://www.raiffeisen.ch/rch/de/ueber-uns/organisation/die-einzigartige-bankengruppe.html
5) SNB (2019). Hypothekarforderungen. Auflistung der ausstehenden Hypothekarforderungen nach Bankgruppen. Abgerufen von https://data.snb.ch (Datenportal der Schweizerischen Nationalbank)
6) Twint (2020). Eine App – viele Funktionen. Abgerufen von https://www.twint.ch/privatkunden/funktionen/
7) NZZ (2019). Warum sich Apple und Goldman Sachs eine gemeinsame Kreditkarte zulegen. Abgerufen von https://www.nzz.ch/wirtschaft/warum-sich-apple-und-goldman-sachs-eine-gemeinsame-kreditkarte-zulegen-ld.150156
8) Samsung (2020). Samsung Pay. Abgerufen von https://www.samsung.com/ch/samsung-pay/
9) e-foresight, IFZ (2019). Wie hat sich der Online-Hypothekarmarkt Schweiz 2018 entwickelt? Abgerufen von  https://blog.hslu.ch/retailbanking/2019/07/25/wie-hat-sich-der-online-hypothekarmarkt-schweiz-2018-entwickelt/
10) Valiant (2020). Finanzieren. Abgerufen von https://www.valiant.ch
11) Valuu (2020). Abgerufen von https://valuu.ch/
12) BEI Kundenumfrage (2019). Umfrage in der Schweizer Bevölkerung, Sample 1'033 Personen, französisch und deutschsprachige Schweiz.
13) Valuu (2020). Kostenloses Erstgespräch. Abgerufen von https://valuu.ch/kostenloses-erstgespraech
14) Comparis (2020). Landingpage. Abgerufen von https://www.comparis.ch
15) HypoPlus (2020). Landingpage. Abgerufen von https://www.hypoplus.ch/de/
16) Postorganisationsgesetz (2012). Bundesgesetz über die Organisation der Schweizerischen Post. Art. 3 Abs. 2 POG.
 

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