Valeur locative: une fin en vue?

L’imposition de la valeur locative est une particularité du droit fiscal suisse, et un sujet de contestation depuis des décennies. Il y a quelque temps, la commission du Conseil des États responsable a entrepris une nouvelle tentative de réforme. Cet impôt pourrait être révolu l’année prochaine.

L’imposition de la valeur locative remonte à l’époque de l’avant-guerre. Depuis des décennies, des tentatives ont été faites pour la supprimer, ou du moins la diminuer par le biais d’interventions et d’initiatives. Jusqu’ici sans succès. En 2018, la Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil des États s’est à nouveau risquée à ce sujet brûlant et a présenté en février 2019 des propositions pour un changement de système. 

Mais en quoi consiste la valeur locative au juste?

La valeur locative en bref

La valeur locative, également appelée «valeur locative pour les immeubles occupés en propre», est le revenu locatif fictif que des propriétaires immobiliers réaliseraient s’ils n’habitaient pas dans leur bien immobilier, mais le louaient ou devaient louer eux-mêmes un bien immobilier comparable. La valeur locative est considérée comme un revenu et est imposée en conséquence. En contrepartie, les propriétaires immobiliers peuvent faire valoir sur leurs impôts les taux d’intérêt hypothécaire et les frais d’entretien pour leur bien immobilier. La valeur locative est appliquée sur tous les biens immobiliers en propre, donc également sur les logements secondaires et les logements de vacances. Si des logements de vacances sont aussi bien utilisés par leur propriétaire que loués, la valeur locative se réduit en conséquence de la durée des locations. De même, les enfants, parents et autres «bénéficiaires» habitant gratuitement dans un bien immobilier doivent imposer la valeur locative.

La hauteur de la valeur locative d’un bien immobilier est fixée par les autorités fiscales cantonales. Ce faisant, différentes méthodes sont utilisées, mais dans la majorité des cas, les objets loués de taille et de situation similaires ainsi que d’âge similaire sont utilisés à titre de comparaison. Selon le principe de l’encouragement à la propriété du logement, les cantons peuvent également fixer la valeur locative à un niveau inférieur au loyer comparatif, mais elle doit se monter à au moins 60% du loyer sur le marché. 

Critique: illogique et injuste 

En raison de la persistance de la phase des taux bas, l’imposition de la valeur locative s’est à nouveau réinvitée dans les débats ces dernières années. Car plus les taux d’intérêt hypothécaire sont bas, plus les déductions sont faibles, et plus l’imposition fiscale est élevée pour les propriétaires immobiliers. Les propriétaires immobiliers âgés, surtout, seraient fortement imposés, affirment les critiques, car ceux-ci auraient déjà souvent remboursé en grande partie leur hypothèque, et pourraient de ce fait faire valoir encore moins de déductions. En outre, ces personnes à l’âge de la retraite disposeraient déjà de moins de revenus. Une autre critique est le fait que cet impôt se base sur un revenu totalement fictif qui, en outre, ne peut être évalué que de manière très imprécise. De plus, la possibilité de déduction des taux d’intérêt hypothécaire liée à l’imposition de la valeur locative n’incite pas à rembourser les hypothèques. La conséquence: dans la comparaison internationale, les ménages suisses sont fortement endettés. 

Toutefois, il convient de noter que l’imposition de la valeur locative peut également être favorable aux propriétaires immobiliers. Ce si le niveau des taux d’intérêts augmente fortement et que les dettes hypothécaires dépassent la valeur locative. Selon la législation en vigueur, cela entraînerait une diminution du revenu, et donc un allégement fiscal. En outre, les adversaires d’une suppression craignent une perte massive de recettes fiscales et une discrimination fiscale des locataires.

Idées pour un changement de système

Il n’y a pas encore de propositions de réforme concrètes de la part de la CER, mais des propositions sur la manière dont la loi sur l’imposition de la valeur locative pourrait être réformée. Les points principaux:

  • Domicile principal: suppression de la valeur locative et suppression de la possibilité de déduction des taux d’intérêt hypothécaire (avec quelques exceptions) et des frais d’entretien 
  • Logements secondaires: pas de suppression de la valeur locative et des possibilités de déduction
  • Déduction pour l’acquisition du logement: les personnes achetant pour la première fois un logement doivent pouvoir continuer à déduire les frais hypothécaires (en partie) durant les dix premières années.
  • Il n’est plus possible de faire valoir les mesures sur la conservation du patrimoine, les économies d’énergie ou pour la protection de l’environnement auprès de l’impôt fédéral direct. Les cantons peuvent cependant encore autoriser des déductions pour les mesures sur les économies d’énergie ou pour la protection de l’environnement.

Il n’est pas encore décidé si et comment ces idées seront intégrées dans une proposition concrète pour la réforme de la loi. Mais si la proposition était approuvée par le Conseil national et le Conseil des États et qu’ensuite, aucun référendum contre la proposition n’était lancé, l’imposition de la valeur locative pourrait être supprimée sous sa forme actuelle l’année prochaine.

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