La valeur locative est différente dans chaque canton

La valeur locative d’un bien immobilier est soumise à l’impôt sur le revenu. Toutefois, le montant de cet impôt est très différent d’un canton à l’autre. Et au niveau de la Confédération, il est souvent plus élevé que dans les cantons.

Toute personne qui loue une maison ou un appartement doit déclarer le revenu locatif en tant que revenu. Si elle fait usage elle-même de sa propriété, elle doit malgré tout s’acquitter de l’impôt sur le revenu, qu’il s’agisse de sa résidence principale ou simplement d’une résidence de vacances. L'impôt est dû sur la valeur dite locative, une sorte de revenu «fictif» (voir l'encadré). 

Les cantons sont fondamentalement libres de déterminer le calcul de cette valeur locative. Le Tribunal fédéral a simplement spécifié qu’il doit s’agir d’au moins 60% du loyer qui pourrait être obtenu pour l’appartement ou la maison en question sur le marché libre. Les cantons utilisent en principe une fourchette allant de 60 à 90% des montants de loyer sur le marché. 

Méthodes de calcul différentes en fonction des cantons

À la base de la valeur locative figure la valeur du bien immobilier dans tous les cantons. Ces derniers appliquent ensuite les méthodes de calcul suivantes: 

Comparaison avec des objets loués similaires: 
AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS.

Évaluation individuelle généralement basée sur un modèle informatique hédonique, dans lequel les informations les plus importantes sur un objet sont enregistrées dans une fiche technique et comparées avec des objets similaires dans la base de données: 
AG, BE, FR, JU, NW, OW, TG.

Méthode d’estimation spécifique à certains cantons:
BL: sur la base de la valeur d’assurance de l’immeuble (= valeur d’inventaire) multipliée par un facteur de correction
BS: sur la base de la valeur d’assurance de l’immeuble, de la dépréciation due à la vétusté et de la valeur du terrain (= valeur réelle) 
GE: sur la base d’un questionnaire portant sur la surface habitable, la vétusté, l’aménagement, etc.
NE: en pourcentage de la valeur de rendement et de la valeur intrinsèque (= valeur cadastrale) 
SO: sur la vase de la valeur de la construction, de la valeur du marché et de la valeur de rendement (= valeur cadastrale) 
VD: sur la base de la surface habitable, corrigée par différents coefficients (âge du bâtiment, situation, confort, etc.)
ZG: sur la base du prix d’achat, respectivement de la valeur du marché
ZH: sur la base de la valeur du terrain et de la valeur de la construction (= valeur du marché)

La Confédération ne reprend les valeurs fiscales cantonales que dans les cantons AI, AR, FR, GR, JU, LU, NE, SG, UR, TI, VS, ZG et ZH. Dans les autres cantons, la Confédération prélève des suppléments différents ou n’accorde que des décotes mineures sur les valeurs du marché. De plus, elle n’autorise aucune déduction spéciale, comme c’est le cas dans certains cantons pour les résidences principales. 

Calcul ardu de la valeur locative

Ce qui semble simple de prime abord est parfois très compliqué dans la réalité, comme le montre l’exemple du canton de Zurich. 

Dans le canton de Zurich, le prix d’achat constitue la base du calcul. 70% de ce montant correspondent à la valeur fiscale, qui est imposée en tant que fortune. 4,25% de la valeur fiscale correspondent à la valeur locative annuelle pour les appartements en propriété. Pour une maison individuelle, cette part s’élève à 3,5%.

Toutefois, ce calcul simple n’est valable que pour les résidences secondaires. Le calcul de la valeur locative d’une résidence principale est beaucoup plus compliqué. Le calcul détaillé s’avère souvent favorable aux propriétaires. 

Dans ce cas, l’administration fiscale zurichoise se base sur les mêmes valeurs de 3,5% pour une maison individuelle et de 4,25% pour un appartement en propriété. Il existe toutefois des décotes progressives pour une part relativement élevée de terrain. La dépréciation due à la vétusté occasionne également une valeur fiscale plus basse. Mais elle ne peut cependant pas descendre trop: si le résultat est inférieur à 70%, on procède à une estimation individuelle ou on maintient le minimum de 70% du prix d’achat effectif (voir l’exemple de calcul ci-dessous). À l’inverse, la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune ne peut pas dépasser 90% du prix d’achat.

La valeur locative doit rester dans la fourchette

La surface du terrain est également prise en considération dans la valeur locative. Seule une part de base est entièrement taxée à 4,25%. Les parts de valeur supérieures ne sont taxées qu’à 1%, et les très grandes parcelles à seulement un franc par mètre carré. Ceci afin d’éviter que des très petites maisons situées sur des immenses terrains, ou que des grands bâtiments implantés sur des petits terrains, ne soient imposés de manière excessivement élevée ou extrêmement basse. Au bout du compte, la valeur locative se situe en règle générale autour de 3% de la valeur fiscale. La valeur cible correspond à une valeur locative de 60 à 70% du loyer du marché pouvant être généré. 

Si la valeur locative se trouve au-delà de cette fourchette, on peut indiquer une valeur plus basse dans sa déclaration d’impôts. Il faut cependant pouvoir justifier clairement un tel changement. Un appartement avec une superficie similaire dans le même immeuble, qui se louerait à un prix plus bas, est par exemple un bon argument. Il ne doit toutefois pas s’agir d’un loyer préférentiel pour des membres de la famille ou pour d’autres personnes proches. Cela peut également se justifier par un mauvais ensoleillement, des nuisances sonores extérieures, une vue entravée ou un aménagement intérieur vieillissant. 

Les coûts étant élevés et le sujet compliqué, il est recommandé de consacrer une attention particulière à la valeur locative lors d’un entretien avec un conseiller ou une conseillère.
 

 

La valeur fiscale et la valeur locative sont imposables

Un logement en propriété pour son propre usage doit être déclaré: la valeur fiscale en tant que fortune, et la valeur locative en tant que revenu. La valeur locative est notamment controversée depuis des années. Du point de vue du propriétaire, il s’agit en effet d’une sorte de revenu «fictif». Du point de vue du locataire, la situation est différente: il y voit la contrepartie de son loyer, qui n’est pas non plus déductible des impôts comme élément du coût de la vie. Plusieurs initiatives dans le passé ont essayé de supprimer la valeur locative, sans succès pour l’instant. 

Par ailleurs, des discussions ont actuellement lieu au Parlement autour d’une intervention sur ce sujet, issue du milieu des associations des propriétaires fonciers. En retour, les déductions sur les intérêts hypothécaires et sur l’entretien du bien immobilier devraient être supprimées. La réglementation devrait par contre rester la même pour les maisons de vacances et les résidences secondaires. 

Cette proposition est en principe susceptible de réunir la majorité, même auprès des associations de locataires. Comme souvent, le diable se cache cependant dans les détails: les jeunes familles auraient encore moins les moyens d’acquérir un bien si elles ne peuvent plus déduire les intérêts de la dette de leurs impôts. La proposition comporte également le risque que l’entretien des immeubles soit négligé si les frais d’entretien ne sont plus déductibles. Le Conseil national et le Conseil des États trouveront-ils un compromis soutenu par tous? La question reste ouverte. 

 

Calcul de la valeur fiscale s’appuyant sur l’exemple d’un appartement en propriété à Erlenbach, ZH

Graphique à: Calcul de la valeur fiscale s’appuyant sur l’exemple d’un appartement en propriété à Erlenbach, ZH

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