Immobilier? Titres? Ou bien rachat à la caisse de pensions?

Quiconque souhaite investir un montant important est confronté à la question fondamentale du rendement ou de la sécurité .

Vous souhaitez investir 5000 francs? L’offre pour placer votre argent est modeste: elle se résume aux actions, à l’emprunt, aux fonds de placement, à l’or ou tout simplement au compte d’épargne. C’est une toute autre histoire si vous souhaitez investir un million de francs. Outre un dépôt-valeurs très diversifié, il est alors possible d’investir directement dans des immeubles de placement ou d’effectuer un rachat à la caisse de pensions, avantageux sur le plan fiscal. Mais quel placement est le plus rentable?

Scénario: l’investissement est réalisé dans le contexte actuel donné. Tous les taux et les produits correspondent aujourd’hui aux valeurs courantes. Les taux d’imposition sont dans la moyenne suisse. Le placement a lieu en une fois sauf dans le cas d’un rachat à la caisse de pensions. Afin d’en ralentir la progression, il s’échelonne sur cinq ans − en supposant que cela corresponde au besoin d’achat. Dans le cas contraire, l’avantage fiscal recherché n’aurait qu’un effet très limité. Tous les frais lors de l’achat et de la vente, les redevances ponctuelles ou récurrentes et les impôts récurrents ou ponctuels ont également été pris en compte.

Un immeuble collectif offre un bon rendement

Force est de constater que l’investissement direct dans un immeuble collectif dans les conditions actuelles offre la meilleure rentabilité (cf. tableau). Cela s’explique notamment par le fait que le rendement net est produit entièrement sur les capitaux propres utilisés (un tiers du prix d’achat). Mais cela signifie aussi qu’on est confronté à un fort effet de levier de 1 à 2 − ce que de nombreux acheteurs immobiliers ignorent. Si l’on appliquait le même effet de levier sur les titres, par exemple via un crédit lombard, il s’agirait probablement d’un investissement hautement spéculatif. 

Néanmoins, le risque peut être exactement le même: si l’immobilier perd 20% de sa valeur pour un prix d’achat de trois millions de francs, ce qui s’est produit plusieurs fois au cours du siècle dernier, cela correspond à une perte de 600'000 francs − 60% sur les capitaux propres investis. Dans le cas de titres «sans effet de levier», il s’agit en fin de compte de «seulement» 200'000 francs. Par ailleurs, il existe un risque de vacance des immeubles, ce qui peut réduire considérablement le rendement. Les frais hypothécaires et les autres frais, quant à eux, sont toujours appliqués. 

Un accroissement de la valeur non garanti

Inversement, la question se pose naturellement de savoir si un accroissement de la valeur de «seulement» 1% par an − comme dans l’étude de cas − n’est pas un scénario trop pessimiste. Au cours de ces dernières années, il affichait un pourcentage plus élevé. Toutefois, la plupart des experts immobiliers des banques ou des sociétés d’estimation spécialisées s’accordent à dire que l’on ne peut s’attendre aux mêmes accroissements de valeur dans les années à venir. 

La même question se pose pour les placements en titres. L’exemple pris suppose qu’il y a environ un quart d’actions et deux tiers de placement à taux fixe plus un ajout d’or. Si, en revanche, on fait le même calcul avec 100% d’actions, l’expérience de ces dernières décennies montre qu’on devrait atteindre un rendement net de 5 voire 6%, au lieu des 3%. Néanmoins, le risque de volatilité encouru serait alors beaucoup plus élevé, comme le montrent les quatre crashs que nous avons connus depuis le début du millénaire seulement. 

Le seul choix qui semble plus ou moins sûr et prévisible est le rachat à la caisse de pensions. Cependant, il ne faut pas non plus se tromper ici: la rémunération de la part surobligatoire n’est pas garantie. Si la caisse de pensions se porte mal, le Conseil de fondation peut la réduire ou l’annuler. Et le fait que l’imposition du versement en capital se fera encore à des conditions préférentielles dans dix ans n’est pas non plus gravé dans le marbre. Si les réformes prévues en matière de retraite échouent à nouveau, l’imposition préférentielle ou le versement en capital pourraient être remis en question.

L’immobilier l’emporte sur les titres et le rachat à la caisse de pensions 

Hypothèse: rachat ou rendement du capital après 10 ans

Frais de placement et coûts d’exploitation annuels; produits annuels

Frais de placement et coûts d'exploitation annuels; produits annuels

Rendement sur dix ans

Rendement sur dix ans

Investissements indirects dans l’immobilier

Comparé à l’achat direct d’un bien immobilier, l’achat de parts dans une société immobilière cotée en bourse ou dans un fonds immobilier offre souvent plus de sécurité. Les parts ne sont certes pas non plus à l’abri de corrections de valeur pour pertes, mais leur diversification généralement large garantit la stabilité du dépôt. 

La demande est donc élevée: chaque année, des milliards d’argent frais affluent dans les fonds immobiliers et les sociétés immobilières suisses. En 2019, les fonds immobiliers faisaient partie des classes d’actifs les plus performantes, avec un rendement de plus de 20%. Au cours de l’année 2020 marquée par le coronavirus, ils ont jusqu’à présent davantage souffert que le marché boursier global. 

La prudence est donc de mise dans ce domaine également. Car la part des locaux et surfaces vacantes augmente. Elle se situe à 1,7% sur l’ensemble du territoire, alors que pendant longtemps, 1% était la norme. Au niveau des nouvelles constructions, le pourcentage de locaux et surfaces vacantes est en moyenne de 6%, soit deux fois plus qu’il y a cinq ans. Le marché du logement est ainsi passé d’un marché de propriétaires à un marché de locataires, avec une légère tendance à la baisse des loyers. 

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