Immeuble collectif: coûts à prévoir à l’achat et après celui-ci

Coûts du financement

Part de l'apport personnel

Les conditions relatives au financement des immeubles de placement  se sont durcies depuis le 1er janvier 2020: ainsi, votre apport personnel doit désormais représenter 25% du prix d'achat et non plus 10%. Les fonds propres nécessaires ne peuvent pas provenir d’un retrait anticipé des fonds de prévoyance du 2e ou du 3e pilier, à moins que vous ayez la jouissance de votre bien-fonds et occupiez un logement de votre immeuble collectif.

Intérêts et amortissement

Les intérêts hypothécaires et les coûts d’amortissement représentent un autre poste important à prévoir. Dans le cas d’un immeuble de placement, il faut qu’un tiers du montant de l’hypothèque soit amorti dans un délai de dix ans  au maximum.

Frais de notaire, taxes et impôts 

Outre le coût du financement à proprement parler, il faut aussi budgétiser les impôts et taxes de diverses natures qui s’appliquent lors de l’acquisition d’un bien immobilier et qui, selon les cantons ou les communes, peuvent représenter jusqu’à 5% du prix d'achat. Une partie de ces coûts est généralement partagée entre l’acquéreur et le vendeur. Néanmoins, en fonction du prix d’achat, vous aurez des sommes non négligeables à débourser, dont vous ne pourrez pas vous acquitter avec un crédit hypothécaire. 

Frais de notaire

L’achat et la vente d’un bien immobilier passent nécessairement par un notaire. C’est lui qui établit le contrat de vente et qui l’authentifie, tout en se chargeant aussi généralement de l’inscription au registre foncier. Ce notaire doit exercer son activité dans le canton où se trouve l’immeuble dont vous faites l’acquisition. Les frais de notaire varient en fonction des cantons et des communes. Généralement calculés sur la base du prix d'achat, ils représentent environ 0,1 à 0,5% de celui-ci. Ce sont dans les cantons de Genève, du Tessin, de Berne et du Valais que les frais de notaire les plus élevés et dans les cantons de Schwytz, Appenzell Rhodes-Extérieures, Schaffhouse et Zoug qu'ils sont les plus bas. Le contrat doit obligatoirement stipuler qui prend en charge les frais de notaire, lesquels sont généralement assumés par les deux parties à part égale.

Conseil: dans les cantons suivants, Argovie, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Berne, Fribourg, Genève, Jura, Neuchâtel, Tessin, Uri, Vaud et Valais, le notariat relève d’une activité indépendante. Les notaires peuvent donc fixer librement le montant de leurs honoraires. C’est pourquoi il faut absolument comparer les tarifs pratiqués et exploiter le potentiel d’économie!

Frais de registre foncier

Quand un bien immobilier change de propriétaire, cela doit être consigné dans le registre foncier. En contrepartie de cette formalité administrative, il faut s’acquitter des «frais de registre foncier». Là encore, les tarifs diffèrent fortement d’un canton à l’autre mais, tout comme les frais de notaire, ils se situent dans une plage qui se chiffre en pour mille du prix d’achat. Ces coûts sont généralement partagés, mais cela doit être clairement spécifié.

Établissement de la cédule hypothécaire

Dans la plupart des cas, la souscription d’une hypothèque donne lieu à l’établissement d’une cédule hypothécaire  avec inscription au registre foncier. La cédule hypothécaire sert de garantie à l’établissement de crédit et atteste notamment de son droit de gage sur le bien immobilier concerné. Les frais de notaire pour l’établissement de la cédule hypothécaire et pour son inscription au registre foncier sont de l’ordre de 0,1 à 0,3% du montant du gage. Les coûts sont à la charge de l’acheteur.

Droits de mutation

Certains cantons prélèvent des taxes spéciales sur la mutation immobilière ou laissent le soin aux communes de décider si et comment elles en assureront la perception. Les droits de mutation correspondent généralement à un montant compris entre 1% (Thurgovie, Saint-Gall, Appenzell Rhodes-Intérieures, Nidwald) à 3% (Neuchâtel) du prix d’achat. Pour un prix d’achat de 3 millions de francs, cela représente donc 90’000 francs. Dans la plupart des cantons, l’acheteur les prend en charge intégralement mais, dans quelques autres, cette charge fiscale est répartie entre l’acheteur et le vendeur ou son partage est laissé à leur appréciation. 

Bon à savoir: dans les cantons suivants, Glaris, Schaffhouse, Schwytz, Uri, Zoug et Zurich, vous ne paierez pas de frais de mutation. 

Charges récurrentes après l’achat

Frais administratifs

Si vous souhaitez confier l’ensemble de la gestion administrative et technique de votre immeuble collectif à un gérant d’immeubles, vous devez prévoir des coûts de l’ordre de 3 à 6% des revenus locatifs bruts ou nets. Dans les communes ou cantons où les loyers sont plus bas, le pourcentage sera probablement un peu plus élevé. Vous aurez intérêt à vous demander plusieurs offres de gérants d’immeubles et à les comparer, sachant que les coûts et les prestations peuvent varier du tout au tout. Naturellement, vous avez aussi la possibilité de vous soustraire à ces coûts en assurant vous-même la gérance de l’immeuble, si vous en avez le temps et le loisir. 

Frais d’entretien

En tant que bailleur, vous devrez assumer l’ensemble des frais de réparation et d’entretien de votre bien. Pour cela, il vous faut prévoir un montant de dépenses annuel d’environ 0,5 à 1% de la valeur vénale. Il va de soi que les frais d’entretien varient en fonction de l’état et de l’ancienneté de l’immeuble (plus le bâtiment est ancien, plus les coûts sont élevés).

Provisions pour travaux de rénovation

En prévision de travaux de rénovation ou d’assainissement d’une certaine envergure, il est recommandé de se constituer une réserve financière et d’épargner chaque année un montant de l’ordre de 0,5 à 1% de la valeur vénale du bien. Pour un immeuble neuf, il faut s’attendre à engager les premiers travaux d’assainissement au bout de dix ans environ, selon les experts. Pour les objets plus anciens, des travaux de rénovation peuvent s’avérer nécessaires beaucoup plus tôt et leur prix peut être très élevé. Afin d’éviter les mauvaises surprises, il importe de faire soigneusement contrôler la qualité et la structure du bâti avant tout achat d’un immeuble assez ancien.

Conseil: ne cherchez pas à (trop) économiser sur les travaux de rénovation, car ceux-ci sont importants pour préserver au mieux la valeur de votre bien immobilier. De plus, les frais d’entretien et d’assainissement peuvent être déduits des impôts.