Conseils pour les jeunes propriétaires

1. Déterminer le montant d’un loyer

Afin de fixer un loyer le plus lucratif possible mais aussi au plus près de la réalité, il est utile d’étudier le marché locatif actuel dans votre région: quel est le coût des logements ayant une superficie, une situation, un équipement et une ancienneté et un état similaires? Mais aussi: quelles sont les réglementations à respecter? Cela vaut la peine de consulter un courtier pour cette décision importante.

2. Définir le locataire idéal

Réfléchissez au type de personne que vous souhaiteriez avoir comme locataire. S’agit-il plutôt d’une famille avec enfants, d’un jeune couple, d’un retraité, d’une colocation, d’une personne seule? Vous devez bien entendu imaginer des locataires idéaux réalistes – il est peu probable qu’une famille avec deux enfants s’intéresse à un 2 pièces.

3. Décrire le logement

La meilleure solution pour la description est d’utiliser les portails immobiliers en ligne courants. Lors de la description de votre bien, pensez à votre locataire idéal et mettez en évidence les atouts correspondants. La description doit contenir les informations suivantes:

• Adresse du bien
• Nombre de pièces
• Superficie habitable nette en m2 (sans murs, balcon, terrasse, grenier, cave)
• Loyer + charges
• Informations sur la situation, le quartier, les transports publics, les écoles, les commerces à proximité, etc.
• Photos et plan (veillez à la qualité!)
• Début du bail
• Vos coordonnées 
• Rendez-vous de visite éventuel(s)

4. Visite 

Déterminez si les visites individuelles ou en groupe sont préférables dans votre cas. Si les visites individuelles vous permettent de mieux connaître les locataires potentiels, les visites en groupe sont quant à elles nécessaires lorsqu’il y a de très nombreux candidats au logement. 

5. Formulaire de candidature 

Remettez aux personnes intéressées un formulaire de candidature ou demandez-leur de le remplir sur place. Les informations des candidats auxquelles vous pouvez prétendre en tant que propriétaire sont régies par la loi (les informations complémentaires sont en principe facultatives). Les voici:

Données sur l’identité

• Nom, prénom
• Date de naissance
• Adresse, numéro de téléphone
• Type et date d’expiration en cas d’autorisation de séjour (pour les étrangers)

Données sur la situation financière

• Profession, activité, employeur
• Revenu annuel approximatif (p. ex. en cochant une catégorie de revenus)
• Poursuite pour dettes en cours ou acte de défaut de biens (ne datant pas de plus de 5 ans)

Données sur les conditions de logement

• Questions sur les problèmes importants rencontrés lors de locations précédentes ou raison pour laquelle une location a été résiliée par le propriétaire le cas échéant
• Nombre de personnes qui emménagent

Bon à savoir: d’un point de vue juridique, vous ne pouvez prétendre aux documents et aux détails suivants qu’au moment de la signature du contrat de location (par exemple, pour vérifier la solvabilité ou d’autres détails). En pratique, de nombreux candidats au logement fournissent déjà ces documents en amont.

• Extrait du registre des poursuites
• Copie de la carte d’identité ou du passeport
• Références d’un tiers (p. ex. propriétaire actuel ou employeur)
• Certificats de salaire / contrats de travail

Les dispositions de la Confédération sur les formulaires d’inscription relatifs à la location d’un appartement sont disponibles ici. 

6. Contrat de location 

Une fois que vous avez trouvé un locataire, l’étape suivante est la signature du contrat de bail. Vous trouverez sur Internet un certain nombre de modèles de contrats de location. Veillez toutefois à ne vous en servir qu’à titre indicatif. Procédez point par point et élaborez votre contrat individuel. Il existe bien entendu des limites légales à respecter. Vous pouvez consulter les principales dispositions dans le code des obligations / Titre huitième: Du bail à loyer. Joignez également un règlement intérieur au contrat de location.

Conseil: le droit locatif est en général favorable aux locataires. Cependant, vous avez la possibilité de définir certaines règles dans votre sens. Vous pouvez par exemple déterminer les points suivants en votre faveur:

• Montant de la garantie de loyer (3 loyers mensuels maximum pour les logements)
• Type de charges à payer
• Règlement sur les animaux de compagnie (attention: seuls les animaux de grande taille peuvent être interdits, les petits animaux sont généralement autorisés par la loi)
• Petits travaux d’entretien (oblige le locataire à effectuer de petites réparations à ses frais)
• Clause d’indexation (vous permet de modifier/augmenter le loyer en fonction d’un indice)

Les clauses telles que l’interdiction de fumer, l’interdiction générale de faire de la musique ou l’interdiction de sous-louer ne sont pas autorisées (elles ne peuvent être stipulées que dans des cas exceptionnels).

7. Remise

Lors de la remise du logement et des clés (et lors de la remise à la résiliation du bail), établissez un compte-rendu avec les relevés de compteur, les dommages, les défauts, le nombre de clés remises, etc. Le locataire peut également signaler ultérieurement les dommages qui n’ont pas été immédiatement identifiés.

Faites-vous accompagner par des professionnels

En tant que propriétaires, vous devez tenir compte de nombreux aspects juridiques et économiques. Vous devriez faire appel à un expert en particulier pour des questions essentielles comme le montant du loyer ou le contrat de bail. Bien entendu, vous pouvez toujours confier l’ensemble de votre activité de location à un courtier ou à une société de gestion de biens immobiliers. Bien que cela vous coûte de l’argent (que vous pourrez déduire des impôts), cela peut vous faire gagner du temps et vous épargner des tracas ou des erreurs coûteuses.