Rembourser une hypothèque: quand cela vaut-il la peine et quand non ?

11.08.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Rembourser une hypothèque, c’est des frais d’intérêts et des dettes en moins. Prolonger un financement, c’est pouvoir utiliser l’argent à d’autres fins. Tout dépend surtout de vos souhaits. Nous avons rassemblé les principaux motifs pour et contre le remboursement de votre financement.

Lorsque votre financement arrive à échéance, vous pouvez soit le prolonger, soit le rembourser. Vous pouvez aussi rembourser une partie de l’hypothèque et prolonger le crédit restant. Pour la prolongation, il vaut dans tous les cas la peine de comparer vos offres. Vous pouvez ainsi réaliser de grandes économies chaque année. Si vous souhaitez rembourser tout ou une partie de votre financement, il s’agit d’un amortissement direct. Quels sont les avantages et les inconvénients ? Nous vous expliquons tout.

Quand ne devriez-vous PAS rembourser votre hypothèque ?

Vos intérêts hypothécaires sont bas

La règle de base est la suivante: plus vos intérêts hypothécaires sont élevés, plus vous pouvez économiser si vous remboursez votre financement. Inversement, si vous payez des intérêts bas pour votre financement, l’amortissement  ne vaut guère la peine. Par exemple, si vous payez 2% d’intérêts sur une hypothèque de CHF 200’000.-, vous économisez CHF 4000.- par an, mais vous devez immobiliser une somme importante de vos économies dans votre propriété.

Vous aimez investir dans les actions

Au lieu de rembourser votre hypothèque, vous pouvez investir l’argent dans des actions, des fonds ou des titres. Ceux-ci promettent généralement plus de rendements que ce que vous payez en intérêts pour votre hypothèque. Au bout du compte, vous faites des bénéfices. Attention, toutefois: en cas de turbulences sur le marché financier, ce n’est pas uniquement votre capital de placement qui est en danger, mais les intérêts hypothécaires peuvent aussi  augmenter. Cela peut donc vous coûter cher si vous décidez de prolonger votre financement la fois suivante.

Intérêts hypothécaires Rendement     rembourser
faible faible  
faible élevée non
élevée élevée  
élevée faible oui

Le tableau montre dans quelle situation de taux hypothécaires il vaut la peine de rembourser l’hypothèque.

Grandes économies au niveau fiscal grâce à l’hypothèque

Lorsque vous prolongez votre hypothèque, vous pouvez continuer d’indiquer ces dettes dans votre déclaration fiscale. Vos frais d’intérêts diminuent ainsi votre revenu imposable. Si vous payez des taux hypothécaires bas, vous ne réaliserez toutefois que de faibles économies fiscales. Si vous payez 2% d’intérêts, vous pouvez déduire CHF-4000.- de revenu imposable par année pour une hypothèque de CHF 200’000.-, ce qui équivaut à une économie de quelques centaines de francs en fonction du taux d’imposition marginal.

Vous prenez bientôt votre retraite

Après la retraite, la diminution du revenu peut atteindre 40%. Il peut donc être judicieux d’avoir un peu d’argent de côté. Si vous avez investi toutes vos économies dans votre propriété, vous manquez peut-être d’argent pour les dépenses imprévues. Si vous n’amortissez pas une hypothèque fixe à 10 ans de CHF 200’000.-, vous payez CHF 4000.- par an pour un taux d’intérêt de 2%, mais vous disposez librement de CHF 20’000.- par an durant la durée de l’hypothèque.

Quand cela vaut-il la peine de rembourser ?

Vous n’investissez pas d’argent

Si votre fortune est placée sur un compte qui ne génère aucun rendement, vous pouvez l’utiliser pour l’amortissement. Ainsi, vous réalisez des économies sur les intérêts. Si vous remboursez par exemple un financement de CHF 200’000.- avec 2% d’intérêts, vous économisez CHF 4000.- de frais d’intérêts par an.

Vous ne souhaitez pas avoir de dettes

Si vous remboursez l’intégralité de votre financement externe, votre logement vous appartient, ce qui, en plus d’être agréable, permet aussi de réduire le risque de surendettement. En effet, la valeur de votre bien immobilier pourrait changer: dans le meilleur des cas, elle augmente; toutefois, si elle diminue, la part en pourcentage de la valeur totale de l’hypothèque augmente et, avec elle, votre degré d’endettement. Plus votre part en propriété est grande, moins la perte de valeur est importante. De plus, un amortissement complet de votre hypothèque vous permet de transmettre votre bien immobilier sans dette à vos enfants ou de tout simplement vendre celui-ci.

Vous pouvez vous le permettre

Pour pouvoir rembourser votre hypothèque, vous devez disposer d’un capital libre suffisant. Si vous pouvez vous le permettre, un remboursement améliore votre taux d'avance, c’est-à-dire la part de financement de votre valeur immobilière. Avec un faible taux d’endettement, vous disposez d’une meilleure solvabilité au cas où vous souhaitiez un jour augmenter à nouveau votre hypothèque. Vous devriez néanmoins toujours garder une réserve d’argent en cas de dépenses imprévues.

Remboursement volontaire en fonction du modèle hypothécaire

L’amortissement de votre propriété est prévu par la loi jusqu’à un taux d'avance de 65% (hypothèque de deuxième rang). Si le bien-fonds est financé à moins de 65%, le remboursement est le plus souvent volontaire. (à l’âge de la retraite, votre créancier peut imposer un taux d'avance inférieur à 65%). En cas d’hypothèque fixe, le financement peut généralement être amorti uniquement à la fin de la durée. Si vous souhaitez rembourser plus tôt une partie du financement, cela implique généralement une indemnité de remboursement anticipé. Pour les hypothèques Flex/SARON, l’amortissement est généralement plus flexible. 

Aide gratuite pour prendre sa décision

De nombreux facteurs sont donc à prendre en considération pour savoir si cela vaut la peine d’amortir, et si oui quelle part. Dans quelle mesure économisez-vous des frais d’intérêts ? Quel est votre avantage fiscal ? Avez-vous besoin du capital ? Nos experts hypothécaires  vous conseillent gratuitement et de manière professionnelle afin de vous aider à prendre la décision la plus adaptée à vos besoins. Profitez dès maintenant de Valuu.

FAQ

Dois-je rembourser l’hypothèque de deuxième rang ?

Vous êtes légalement tenu(e) de réduire votre taux d’avance dans un délai de 15 ans ou au plus tard d’ici le départ à la retraite aux deux tiers de la valeur immobilière. Vous remboursez généralement cette part de financement en tant qu’hypothèque de deuxième rang.

Quand le remboursement de l’hypothèque de premier rang s’avère-t-il judicieux ?

En principe, cela peut s’exprimer ainsi: si, après les impôts, vous payez plus pour votre hypothèque que ne vous rapporte votre fortune après impôts, l’amortissement vaut la peine.

Quel est l’amortissement idéal de votre financement ?

Cela dépend de votre situation financière et de la planification de votre avenir. Plus vous remboursez, plus la part d’argent immobilisée dans votre immobilier est importante et ne peut plus être utilisée pour d’autres projets.

Qu’est-ce qui est mieux: amortissement direct ou indirect ?

De nombreux facteurs plaident en faveur de l’amortissement indirect. En effet, il vous permet de ne pas rembourser directement le créancier, mais de verser l’argent sur un pilier 3a. Cela comporte de nombreux avantages fiscaux. Cependant, d’autres facteurs doivent être intégrés dans le plan d’amortissement, et il est donc conseillé d’examiner la situation dans son ensemble. Sans compter que les versements dans le pilier 3a sont limités.

Comparer et souscrire des hypothèques
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