Risque d’indemnité de remboursement anticipé en cas de résiliation anticipée des hypothèques

17.08.2022 Eye Icon environ 3 minutes

Si l’on souhaite résilier son hypothèque avant le délai convenu, il faut, dans la plupart des cas, payer une indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité peut s’avérer très élevée en fonction des intérêts. Certains établissements financiers proposent cependant une résiliation sans frais à tout moment. Ou alors, vous prenez votre hypothèque avec vous.

Il existe de nombreuses raisons de vouloir résilier une hypothèque fixe: modification du niveau de revenus, chômage, changement du lieu de travail, séparation ou décès du partenaire. Ces circonstances peuvent parfois conduire à l’obligation de vendre un bien immobilier. Si vous vous retrouvez dans la situation de devoir résilier votre hypothèque fixe de manière anticipée, cela peut vite vous coûter cher. 

Quand l’indemnité de remboursement anticipé est-t-elle dûe ?

Lorsque vous résiliez une hypothèque fixe de manière anticipée, le créancier calcule la différence entre les intérêts hypothécaires convenus et le taux de réinvestissement: l’établissement financier regarde ainsi à quelles conditions il peut placer le montant hypothécaire remboursé sur le marché financier ou monétaire pour la durée restante de l’hypothèque. Et s’il obtient peu d’intérêts dans ce cas, il vous facture cette perte. Cette différence d’intérêts est aussi appelée intérêts de remboursement anticipé, et le «montant des dommages» ainsi calculé s’appelle une indemnité de remboursement anticipé ou une pénalité.

Comment est-elle calculée ?

Si vous avez pris une hypothèque fixe à 3% sur dix ans et que vous êtes contraint de vendre votre maison au bout de sept ans, vous devez également résilier votre hypothèque fixe, sous certaines conditions (du moment que vous ne pouvez pas la transmettre à l’acheteuse ou à l’acheteur du bien immobilier).
 
Si votre créancier doit compter sur un taux de refinancement de seulement 1% sur le marché financier pendant les trois années restantes, sa perte est évaluée à 2% par an. Dans le cas d’une hypothèque fixe de CHF 400’000.-, cela représente un total de CHF 24’000.-.
 
Remarque importante: Ces dernières années, le taux de réinvestissement était négatif. Ces taux négatifs vous concerne également en tant que preneuse ou preneur de crédit. La majorité des établissements financiers ne rendent pas public le taux auquel ils peuvent replacer l’argent et comptent bien souvent une marge supplémentaire. Viennent encore s’y ajouter des frais administratifs et des frais de traitement. Cela vaut donc la peine, dans la plupart des cas, de demander un décompte précis et de négocier le montant de l’indemnité de remboursement anticipé avec l’établissement financier. Dans certains cantons, il existe même des décisions de justice qui interdisent aux créanciers de faire valoir des taux négatifs dans le cadre du taux de réinvestissement.

Exemple de calcul

Montant hypothécaire CHF 400’000.–
Taux d’intérêt de l’hypothèque fixe (10 ans) 3%
Taux d’intérêt du réinvestissement sur le marché financier 1%
Différence pour la banque –2%
Différence pour les 3 années restantes –6%
Indemnité pour la banque CHF 24’000.–

Exemple de calcul de l’indemnité de remboursement anticipé en cas de taux plus élevé que le taux de réinvestissement.

A quel moment la résiliation anticipée est-elle avantageuse ?

Malgré tout, une résiliation anticipée de l’hypothèque peut s’avérer intéressante. C’est en effet le cas si le potentiel d’économies de la nouvelle hypothèque est supérieur à l’indemnité de remboursement anticipé. La règle d’or est la suivante: la résiliation anticipée vaut la peine si la différence de taux d’intérêt est d’au moins 1,5% et la durée restante, supérieure à un an. Grâce à notre calculateur, vous pouvez calculer rapidement et en toute simplicité votre potentiel d’économies en cas de changement de votre hypothèque avec Valuu.

Résiliation anticipée de l’hypothèque: les alternatives

Il existe plusieurs possibilités permettant d’éviter une résiliation anticipée d’une hypothèque fixe et le risque de devoir verser une indemnité de remboursement anticipé:

  • Vous transférez l’hypothèque fixe en cours à l’acheteur ou à l’acheteuse de votre maison. Le créancier mais aussi les acheteurs potentiels doivent être d’accord. Si ces derniers peuvent conclure une hypothèque plus avantageuse, vous pouvez leur proposer un dédommagement pour la différence d’intérêt, ce qui sera toujours plus intéressant pour vous que si vous deviez payer une indemnité de remboursement anticipé.
  • Si vous achetez simultanément un nouveau bien immobilier, vous pouvez transférer l’hypothèque en cours sur ce nouvel objet. Pour cela, il est exigé, la plupart du temps, une différence temporelle et de financement entre la vente et l’achat: financer deux biens immobiliers en parallèle ou augmenter le financement réduit en général la capacité financière.
  • Lors de la conclusion de votre hypothèque fixe, vous choisissez un créancier qui ne prélève aucune indemnité de remboursement anticipé en cas de résiliation. Certains établissements financiers proposent une résiliation sans frais à tout moment, même si le bien immobilier n’est pas vendu. D’autres proposent une résiliation sans frais lors de la vente de la maison ou exigent un montant forfaitaire (p. ex. CHF 1000.-). C’est pourquoi, dans sa présentation des offres, Valuu montre toujours de manière transparente les conditions de règlement de l’indemnité de remboursement anticipé.

FAQ

Quel est le montant maximal autorisé pour l’indemnité de remboursement anticipé ?

L’indemnité de remboursement anticipé correspond en principe au «montant des dommages» impactant l’établissement créancier pour la durée restante de l’hypothèque fixe. Par conséquent, elle est aussi élevée que la différence entre les intérêts hypothécaires convenus et le taux de réinvestissement sur le marché financier. Viennent encore s’y ajouter des frais administratifs et des frais de traitement. Certains établissements financiers ne sont pas transparents en ce qui concerne ces calculs, c’est là toute la difficulté. Par ailleurs, il n’est pas clair sur le plan légal si les créanciers sont aussi autorisés à facturer des indemnités en cas de taux d’intérêts négatifs.

A combien s’élèvent les intérêts de remboursement anticipé ?

Les intérêts de remboursement anticipé sont les «intérêts sur la créance en dommages-intérêts», qui impactent le créancier via la résiliation de l’hypothèque: il s’agit de la différence entre les intérêts hypothécaires convenus et le taux de réinvestissement sur le marché financier.

La résiliation anticipée d’hypothèque est-elle intéressante ?

Dans un contexte de faibles taux d’intérêt, il peut s’avérer intéressant de résilier un contrat hypothécaire en cours, malgré le paiement de pénalités. C’est en effet le cas si le potentiel d’économies de la nouvelle hypothèque est supérieur à l’indemnité de remboursement anticipé. La règle d’or est la suivante: la résiliation anticipée vaut la peine si la différence de taux d’intérêt est d’au moins 1,5% et la durée restante, supérieure à un an. Il est toutefois nécessaire de réaliser un calcul précis au cas par cas. Il est judicieux de prendre contact avec l’établissement financier auprès duquel vous avez conclu le contrat hypothécaire en cours: dans le meilleur des cas, vous pourrez discuter des conditions de la résiliation et les négocier.

Peut-on déduire l’indemnité de remboursement anticipé des impôts ?

Un arrêt du Tribunal fédéral daté de 2019 définit à ce sujet le principe suivant: en cas de vente d’un bien immobilier, vous pouvez ajouter l’indemnité de remboursement anticipé aux frais d’investissement pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers. Cela réduit au moins vos bénéfices imposables sur la vente s’il y en a. En cas de résiliation anticipée et de la nouvelle souscription d’une hypothèque auprès du même établissement financier, l’indemnité de remboursement anticipé est déductible du revenu en tant qu’intérêt passif. En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès d’un autre établissement financier, l’indemnité a par contre, valeur de dommages-intérêts et n’est donc pas déductible.

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