Amortissement direct et indirect d’hypothèques

09.08.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Avec l’amortissement, vous réduisez votre dette hypothécaire. Pour cela, vous avez le choix entre un amortissement direct et indirect. Le remboursement direct est un remboursement régulier à votre créancier. Dans le cas indirect, les remboursements sont effectués sur un compte prévoyance mis en gage. Nous vous expliquons les avantages et les inconvénients de ces deux variantes.

Quand faut-il amortir une hypothèque ?

En Suisse, lorsqu’on achète un bien immobilier et contracte une hypothèque, le nantissement maximal possible pour la première hypothèque correspond aux deux tiers de la valeur immobilière. Cette somme ne doit pas être amortie dans la mesure où la capacité financière est vérifiée. En revanche, pour la 2ème hypothèque, il existe une obligation d’amortissement. Vous avez besoin de cette 2ème hypothèque uniquement si vous souhaitez ou devez emprunter à l’établissement financier plus des deux tiers de la valeur immobilière. 

Pourquoi une hypothèque est-elle amortie ?

Le montant de la 2ème hypothèque devra être remboursé intégralement dans un délai de 15 ans, et au plus tard à l’âge du départ à la retraite. Ce délai est fixé en raison de la capacité financière: en général, le niveau des revenus diminue au moment de la retraite. La capacité financière doit toutefois aussi être garantie avec des revenus plus faibles.
 
Mais vous pouvez aussi amortir davantage que ce qui est prévu par la loi: si vous souhaitez réduire ou rembourser complètement votre dette hypothécaire au fur et à mesure, vous pouvez le faire au moyen d’un amortissement volontaire.

Quelle est la différence entre amortissement direct et amortissement indirect ?

La 2ème hypothèque peut être amortie directement ou indirectement. Un amortissement direct implique que vous procédiez à des paiements réguliers auprès de l’établissement financier. Un amortissement indirect signifie que vous faites des versements dans une solution de prévoyance du pilier 3a qui serviront à amortir la dette hypothécaire à la liquidation de ce pilier.

Amortissement direct

Cours amortissement direct

Amortissement indirect

Cours amortissement indirect

La 1ère hypothèque peut également être amortie directement ou indirectement. Vous pouvez également combiner les deux méthodes en retirant les capitaux de prévoyance épargnés par le biais d’un amortissement indirect tous les cinq ans pour rembourser directement votre hypothèque. Vous évitez ainsi de devoir un jour retirer tout d’un coup l’ensemble des capitaux de prévoyance et payer des impôts sur ces capitaux. 

Qu’est-ce que l’amortissement direct ?

Dans le cas d’un amortissement direct, vous remboursez votre hypothèque à intervalles réguliers, directement à l’établissement financier qui vous fait crédit. Ainsi, votre dette hypothécaire diminue au fur et à mesure.

Quels sont les avantages de l’amortissement direct ?

Avec l’amortissement direct, le montant de l’hypothèque diminue après chaque remboursement, ce qui signifie que vous payez de moins en moins d’intérêts hypothécaires. De cette manière, vous réduisez non seulement votre endettement, mais aussi la charge mensuelle des intérêts.

Qu’est-ce que l’amortissement indirect ?

En cas d’amortissement indirect, vos remboursements ne sont pas envoyés à l’établissement financier qui vous fait crédit, mais d’abord sur un compte de prévoyance mis en gage. Il peut s’agir par exemple d’un compte de prévoyance du pilier 3a ou d’une assurance-vie liée. Cet avoir sert de gage de sécurité pour l’établissement financier. L’amortissement indirect et l’amortissement direct via le pilier 3a ou 3b ne sont possibles que pour les biens immobiliers occupés en propre. Les capitaux de prévoyance épargnés doivent être versés au plus tard à l’échéance de l’obligation d’amortissement (soit au bout de 15 ans ou lors du départ à la retraite). Ils sont alors utilisés d’un coup pour amortir la dette garantie par constitution d’hypothèque, et imposés.

Quels sont les avantages de l’amortissement indirect ?

Avec l’amortissement indirect, la dette garantie par constitution d’hypothèque reste au même niveau, de même que les intérêts passifs. Vous pouvez déduire les intérêts élevés constants, mais aussi les cotisations de prévoyance du revenu imposable et réaliser ainsi d’importantes économies d’impôts. Si vous ne pouviez pas vous permettre par ailleurs une prévoyance privée (pilier 3a), cette variante vous fait profiter des possibilités de déduction. Et grâce à la sécurité supplémentaire des capitaux de prévoyance, votre établissement financier vous accorde des taux d’intérêt avantageux pour votre hypothèque.

À quel moment quelle forme d’amortissement est-elle pertinente ?

Dans le plan d’amortissement, de nombreux facteurs entrent en jeu. Outre les questions d’optimisation fiscale, votre comportement de placement joue aussi un rôle. Posez-vous par exemple les questions suivantes :
 

  • Les liquidités dont vous disposez doivent-elles être investies dans des actions ou dans d’autres placements ?
  • Le capital libre génère-t-il des produits d’intérêts plus élevés que les intérêts hypothécaires à payer ? Si c’est le cas, un remboursement volontaire de l’hypothèque n’est pas pertinent du point de vue financier.
  • Les liquidités sont-elles déposées sur un compte bancaire ou investies de manière défensive (par exemple dans des emprunts d’État) ? Dans ce cas, il vous sera plus profitable d’économiser des intérêts à travers l’amortissement que de compter sur le rendement des investissements.
  • Avez-vous assez d’argent à disposition pour payer à la fois un amortissement direct et une solution de prévoyance privée du pilier 3a ? Si oui, un amortissement direct peut être pertinent dans certains cas.

Il existe encore des facteurs psychologiques: chez certaines personnes, il est plus important pour leur bien-être de réduire continuellement leurs dettes jusqu’à s’en débarrasser, plutôt que d’optimiser leurs finances et leur charge fiscale.

Comment calcule-t-on l’amortissement ?

Pour l’achat d’un bien immobilier, il vous faut au moins 20% de fonds propres. Le financement par hypothèque peut s’élever à 80% du prix d’achat au maximum, toutefois seulement 67% environ sous la forme d’une 1ère hypothèque. Seul l’amortissement de la 2ème hypothèque constitue une obligation légale. Celle-ci peut s’élever au maximum à 14% du prix d’achat (ou de la valeur vénale). Si vous prenez CHF 100’000.- sous la forme d’une 2ème hypothèque, vous devez rembourser cette somme dans un délai de 15 ans (ou au plus tard lors du départ à la retraite). Cela signifie qu’en plus des intérêts hypothécaires convenus, vous devez payer un amortissement annuel de CHF 6’666.65.-.

Exemple de calcul de l’amortissement pour une 1ère hypothèque sans intérêts hypothécaires

Prix d’achat CHF 1'000'000.–
Fonds propres CHF 200'000.–
1ère hypothèque  CHF 660'000.–
2ème hypothèque  CHF 140'000.–
Amortissement par an CHF 9333.35.–
Amortissement par mois CHF 777.80.–

 

Le montant de la 2ème hypothèque doit être amorti dans un délai de 15 ans. Vous définissez avec votre établissement financier la fréquence des tranches de remboursement. Très souvent, l’amortissement s’effectue sur une base trimestrielle.

IMPORTANT

En fonction du créancier, les amortissements peuvent se présenter différemment. Chez Valuu, les clientes et les clients Valuu ne sont pas obligés de séparer leur 1ère et leur éventuelle 2ème hypothèque. L’hypothèque peut aussi être contractée intégralement dans un seul et même produit. Le créancier établit ensuite différents produits / contrats. Valuu calcule pour vous le montant exact de l’amortissement dû pour chaque offre. Transparence totale et comparabilité sont ainsi assurées. 

FAQ

Quels sont les inconvénients de l’amortissement indirect ?

Dans cette variante, votre dette hypothécaire reste toujours au même niveau, vous ne réduisez donc pas vos dettes. Même la charge des intérêts hypothécaires reste toujours aussi élevée. Autre inconvénient: les éventuelles fluctuations des taux d’intérêt dans la prévoyance privée (pilier 3a). En outre, les versements dans le 3ème pilier sont limités: les montants maximums sont fixés à CHF 6’883.- pour les salariés affiliés à une caisse de pension. Les travailleurs indépendants qui ne sont pas affiliés à une caisse de pension peuvent verser dans le 3ème pilier un cinquième de leur revenu d’activité annuel net, au maximum CHF 34’416.-. S’il faut amortir davantage, il peut être judicieux de combiner l’amortissement direct et indirect. 

Quels sont les avantages fiscaux d’un amortissement indirect ?

Avec l’amortissement indirect, vous pouvez déduire l’ensemble des intérêts hypothécaires de votre revenu imposable. Vos capitaux et vos produits d’intérêts sur le compte de prévoyance que vous utilisez pour l’amortissement indirect sont également exonérés d’impôt. Les impôts sont dus seulement lors du remboursement de la dette hypothécaire, mais avec un taux d’imposition réduit.

Quels sont les inconvénients de l’amortissement indirect ?

D’un point de vue fiscal, il n’est en principe pas intéressant de réduire sa dette hypothécaire. En effet, les intérêts de votre hypothèque peuvent être déduits intégralement de votre revenu imposable. Par conséquent, si vos frais d’intérêts baissent, votre charge fiscale augmente. Et si vous amortissez de façon directe, il est possible que vous n’ayez pas assez d’argent pour investir dans une prévoyance privée (pilier 3a), et vous ne profitez donc pas des avantages fiscaux que celle-ci apporte.

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