Reprise d’hypothèque: points à prendre en compte lors du changement

09.08.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Votre ancienne hypothèque arrive bientôt à échéance et vous devez en contracter une nouvelle ? Ou bien vous n’êtes pas satisfait(e) de votre créancier actuel et vous envisagez de résilier le contrat de manière anticipée ? Dans les deux cas, ne sautez pas sur la première offre qui se présente, mais prenez le temps de comparer un grand nombre d’offres. Cet article vous apprend aussi ce à quoi il vous faut veiller lors du changement.

Raisons d’une reprise 

On parle de reprise d’un financement dans les situations suivantes:

  1. Le contrat-cadre de votre hypothèque fixe ou Flex/SARON arrive à échéance, mais vous avez toujours besoin d’un financement.
  2. Vous voulez passer d’une hypothèque variable à une hypothèque fixe ou Flex/SARON.
  3. Vous voulez résilier votre contrat actuel de manière anticipée, pour profiter d’un taux d’intérêt plus avantageux et de meilleures conditions – auprès du même créancier ou d’un nouveau.

Examinons maintenant plus précisément les différents scénarios: que faut-il faire et à quoi devez-vous veiller ?

1. Renouveler une hypothèque arrivant à échéance

Demander des offres et les comparer

Quand votre contrat de financement arrive à échéance, c’est une bonne opportunité de laisser jouer le marché et d’examiner plusieurs offres. Comparez différents créanciers et ne sautez pas sur la première offre de votre créancier. Dans certains cas, vous pouvez ainsi réaliser chaque année de grandes économies. 

Un exemple:

Hypothèque fixe sur 10 ans de CHF 500’000.–

Différence de taux d’intérêt entre la banque principale et un émetteur tiers: 0,4%

Économies en 10 ans: CHF 20’000.–

Commencez à recueillir des offres au plus tard 6 mois avant l’expiration du contrat.

Définir le modèle hypothécaire et la durée

Réfléchissez quel modèle hypothécaire et quelle durée correspondent le mieux à vos plans d’avenir et votre situation de vie. Dans certains cas, il est possible que plusieurs tranches avec des durées différentes soient pertinentes. Mais il faut examiner cela soigneusement.

Option de l’hypothèque forward

Pensez aussi à la possibilité d’une hypothèque forward, avec laquelle vous pouvez bloquer un taux d’intérêt jusqu’à 24 mois à l’avance – en fonction du créancier. Cette option s’avère intéressante en cas de hausse des taux. 

Prendre en compte le délai de résiliation

Lorsqu’aucune résiliation n’est effectuée de la part du client, certains créanciers poursuivent automatiquement les hypothèques fixes après échéance sous forme d’hypothèques à taux variable. Par conséquent, vérifiez dans les conditions générales (CG) sur votre contrat si un délai de résiliation est prévu, et réagissez suffisamment tôt. 

2. Renouveler une hypothèque variable sous forme d’hypothèque fixe ou Flex/SARON

Il est toujours possible de passer d’une hypothèque variable à un autre modèle, à condition de respecter le délai de résiliation prévu dans le contrat. Ce délai est en principe de 3 ou 6 mois. 

Pour le reste, les mêmes conseils s’appliquent que pour la reprise d’une hypothèque arrivant à échéance.

3. Renouveler une hypothèque de manière anticipée

Si vous souhaitez renouveler une hypothèque chez un nouveau créancier avant l’échéance prévue ou la rembourser auprès de votre créancier actuel, vous devez en principe payer une indemnité de remboursement anticipé. Il s’agit en l’occurrence de pénalités par lesquelles votre ancien créancier compense notamment les intérêts non versés.

Si vous restez chez votre ancien créancier, une autre variante possible serait l’hypothèque mixte, dans laquelle on effectue un calcul combiné avec l’ancien et le nouveau taux hypothécaires.

Calculez minutieusement si les économies réalisées grâce aux conditions plus avantageuses sont supérieures à l’indemnité de remboursement anticipé. Celle-ci peut être très élevée et chiffrer jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de francs. 

Lorsque l’on fait ce calcul, il faut également vérifier s’il est possible de procéder à une déduction fiscale de l’indemnité de remboursement anticipé. Un arrêt du Tribunal fédéral daté de 2019 définit à ce sujet les principes suivants:

  • Nouvelle conclusion auprès du même créancier: indemnité de remboursement anticipé = intérêts passifs (déductibles)
  • Nouvelle conclusion auprès d’un autre créancier: indemnité de remboursement anticipé = dommages et intérêts (non déductibles)
  • Résiliation anticipée pour cause de vente du bien immobilier: indemnité de remboursement anticipé = pénalités (considéré comme frais d’investissement pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers)

Bon à savoir: tous les cantons ne suivent pas cette règle, de sorte que les contribuables concernés doivent parfois se lancer dans un processus pénible de recours pour faire valoir leurs droits. Par conséquent, le mieux est de faire garantir par écrit la déductibilité de vos coûts par votre autorité fiscale.

Conseils & checkliste

Voici de nouveau un aperçu des principaux points à prendre en compte pour la reprise d’hypothèque.

Reprise d'hypothèque - ce à quoi vous devez penser

Comment transférer une hypothèque sur Valuu: 

Vertrag kündigen

1. Résiliez votre contrat actuel dans les temps.

Eckdaten

2. Entrez les données principales de votre financement sur Valuu et découvrez plusieurs offres facilement et rapidement.

Angebot

3. Sélectionnez l’offre qui vous convient.

Dokumente hochladen

4. Téléchargez les documents et procédez à la souscription ferme et définitive du contrat numérique.

Angaben prüfen

5. Valuu vérifie vos données et envoie votre dossier au créancier sélectionné.

Hypothekarvertrag

6. Celui-ci vous envoie peu après le contrat hypothécaire et présente une « promesse de paiement irrévocable » à votre ancien créancier, en échange de quoi il reçoit les cédules hypothécaires. 

Comparer facilement et calculer le potentiel d’économie

Recueillir des offres peut prendre beaucoup de temps et d’énergie si on doit pour cela frapper à la porte de chaque institut financier. Avec Valuu, vous pouvez vous épargner ces efforts et comparer un grand nombre de créanciers confortablement depuis chez vous.

En outre, grâce à notre calculateur d’hypothèques, vous découvrez rapidement combien vous pouvez économiser avec une reprise.

FAQ

Que signifie « transférer une hypothèque » ?

Cela signifie que vous remplacez un financement immobilier dont la durée du contrat arrive à échéance par une nouvelle hypothèque. Transférer son hypothèque est une bonne occasion d’examiner les offres sur le marché et de changer de créancier.

Puis-je aussi résilier mon contrat hypothécaire de manière anticipée ?

C’est possible, mais vous devez ensuite payer au créancier des « dommages et intérêts » – appelés indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité peut s’avérer très élevée. Faites calculer l’indemnité de remboursement anticipé par votre créancier actuel.

Quand est-ce pertinent d’effectuer une reprise anticipée ?

Une résiliation anticipée doit être bien réfléchie en raison des pénalités élevées qu’elle engendre, et les coûts doivent être calculés avec précision. Dans de nombreux cas, il est plus intéressant d’attendre l’expiration du contrat pour effectuer le changement. Toutefois, la résiliation anticipée peut parfois être avantageuse.

À quoi dois-je faire attention en cas de reprise ?

Commencez à vous occuper du renouvellement de votre hypothèque au moins 6 mois avant l’échéance du contrat. Vérifiez si votre contrat ou les conditions générales (CG) prévoient un délai de résiliation. Demandez-vous quel modèle hypothécaire et quelle durée sont pertinents pour vous. Dans la mesure où une reprise anticipée est envisagée, il vous faut calculer minutieusement si l’indemnité de remboursement anticipé ne dépasse pas les économies potentielles. Le mieux est de contacter un(e) expert(e) de Valuu pour discuter du projet. Très important: sur Valuu, recueillez un grand nombre d’offres différentes.

Dois-je transférer mon hypothèque de manière anticipée si je vends mon bien immobilier et en achète un nouveau pendant la durée de l’hypothèque ?

En principe, en cas de vente d’un bien immobilier, le contrat hypothécaire doit être résilié et il faut payer une indemnité de remboursement anticipé. Cependant, chez Valuu, il y a aussi des créanciers qui n’appliquent pas de pénalités dans ce cas de figure. Dans certaines circonstances, il est également possible de transférer l’hypothèque au nouveau bien immobilier. Les conditions sont les suivantes:

  • La valeur vénale du nouvel objet est aussi ou plus élevée que celle de l’ancien objet 
  • La vente et l’achat sont rapprochés dans le temps
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