Transférer une hypothèque: fonctionnement et points à prendre en compte

Qu’est-ce qu’un transfert d’hypothèque ?

Fondamentalement, une hypothèque est toujours associée à un bien immobilier. Ce financement reste inscrit au registre foncier jusqu’à ce qu’il soit amorti.
 
Néanmoins, il se peut que vous souhaitiez vendre votre bien au cours de la durée de votre hypothèque fixe, et ce pour différents motifs, tels qu’un déménagement, un départ à l’étranger, une maladie ou un divorce. Vous pouvez donc être amené(e) à vendre votre bien alors que votre hypothèque fixe est encore loin de son échéance.

Les possibilités suivantes s’offrent en principe à vous:

• Si vous vendez votre bien et en achetez un autre en même temps, vous pouvez simplement garder votre hypothèque.
• Si la partie acquéreuse de votre bien est intéressée à reprendre l’hypothèque existante, vous pouvez transférer le financement au nom des nouveaux propriétaires.
• Vous pouvez aussi résilier prématurément le financement, ce qui s’accompagne d’une indemnité de remboursement anticipé (pénalité). Dans ce cas, vous ou la partie acquéreuse avez cependant la possibilité de souscrire un nouveau financement aux taux actuels.

Transférer une hypothèque sur un nouvel objet

Vous vous demandez si vous pouvez transférer votre hypothèque fixe actuelle? Affirmatif. Cependant, la décision ne vous appartient pas totalement puisque vous devez obtenir l’accord du créancier. Par cette opération, le financement existant est transféré sur un nouvel objet. Concrètement, si vous vendez le bien faisant l’objet du financement et que vous gardez le crédit, votre établissement financier fixera les conditions suivantes:

• Vos revenus ne doivent pas avoir changé de manière significative depuis l’obtention du financement.
• Le prix d’achat du nouveau bien est incorporé dans le transfert, ce qui implique que le montant hypothécaire actuel ne doit pas dépasser 80% du prix d’achat du nouveau bien.
• La vente de l’ancien bien et l’achat du nouveau doivent se succéder sans décalage dans le temps afin que le nouveau bien puisse servir de sûreté pour le transfert du financement.

Quel est l’avantage ?

Étant donné que vous gardez votre financement et ne devez pas le résilier prématurément, vous ne payez aucune indemnité de remboursement anticipé. Le cas échéant, vous pouvez même augmenter le prix de vente de votre bien puisque les personnes intéressées n’ont pas besoin de reprendre le financement existant.

Quel est l’inconvénient ?

Le crédit doit être transféré sur votre nouveau bien et doit donc être renégocié puisqu’il s’agit d’un financement distinct. Votre établissement financier pourrait alors modifier les conditions et les taux en votre défaveur, par exemple en exigeant des amortissements plus élevés.

Transfert au nom des nouveaux preneurs d’hypothèque 

Étant donné qu’une hypothèque est associée à un terrain et au bien qui s’y trouve, elle peut être transférée aux nouveaux propriétaires en cas de vente du bien. Vous pouvez décider, d’un commun accord avec les personnes qui entendent acheter votre bien, du potentiel transfert du financement actuel. Faites-leur une offre alléchante afin de les inciter à reprendre votre hypothèque, par exemple en baissant le prix d’achat. Attention toutefois: même dans ce cas de figure, le créancier doit donner son aval et vérifier que les conditions financières sont réunies en vue de la reprise de l’hypothèque.

Quel est l’avantage ?

Si vous vendez votre maison avec l’hypothèque fixe, vous ne devez pas payer d’indemnité de remboursement anticipé et économisez ainsi potentiellement plusieurs milliers de francs. En outre, vous pouvez négocier le financement de votre nouvel objet sur de nouvelles bases et bénéficier potentiellement de meilleures conditions.

Quel est l’inconvénient ?

Comme vous ne devez pas payer d’indemnité de remboursement anticipé, la plus-value immobilière sur la vente augmente, ce qui implique une hausse de l’impôt sur les gains immobiliers. De plus, votre créancier hypothécaire facture en principe des frais relatifs au changement de preneur de crédit (dans une fourchette d’environ CHF 250.– à CHF 750.–).

Transférer ou plutôt résilier une hypothèque ?

La résiliation prématurée d’un financement s’accompagne d’une indemnité de remboursement anticipé (pénalité). L’établissement financier ayant convenu contractuellement avec vous d’une durée fixe et d’un plan de paiement, il est tout naturel que vous deviez vous acquitter d’une indemnité en cas de résiliation anticipée du contrat. Le montant de l’indemnité de remboursement anticipé est toujours calculé au cas par cas puisque la durée résiduelle ainsi que le taux d’intérêt et le montant du crédit jouent un rôle important. C’est pourquoi nous vous recommandons de bien vous renseigner avant de vous décider entre le transfert et la résiliation et de choisir l’option la plus économique pour vous.
 
Si vos calculs et vos réflexions vous portent à conclure qu’il vaut mieux opter pour la résiliation et payer l’indemnité de remboursement anticipé, vous devriez dans tous les cas examiner la possibilité de déduction fiscale. Un arrêt du Tribunal fédéral daté de 2019 définit à ce sujet les principes suivants:
 

• En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès du même établissement financier, l’indemnité de remboursement anticipé est déductible du revenu en tant qu’intérêts passifs;
• En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès d’un autre établissement financier, l’indemnité a valeur de dommages-intérêts et n’est donc pas déductible;
• En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque en raison de la vente du bien, l’indemnité a valeur de dépenses d’investissement dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers.

Un nouveau financement est-il intéressant ?

Si vous souhaitez examiner les options à votre disposition en vue d’un nouveau financement avant la vente de votre bien, n’hésitez pas à comparer vos offres personnelles parmi celles proposées par une centaine de créanciers via Valuu de PostFinance. Sur notre plateforme de comparaison et de souscription d’hypothèques, vous trouverez une sélection de partenaires de financement offrant des hypothèques à des conditions extrêmement avantageuses.