Reprendre l’hypothèque de ses parents: les facteurs à prendre en compte

24.11.2022 Eye Icon environ 5 minutes

Si vos parents veulent léguer leur maison ou leur appartement à la prochaine génération, de nombreuses questions se posent: une donation est-elle judicieuse ? Qu’en est-il de l’hypothèque ? Vaut-il mieux la résilier ou la reprendre ? Une chose est sûre: lorsqu’il s’agit de financement et de droit d’habitation, il est nécessaire de définir des étapes claires et de prendre des décisions mûrement réfléchies le plus tôt possible. Nous vous disons tout.

Hypothèque et bien immobilier – reprendre le logement en propriété de ses parents

Chaque situation est unique et les différences qui existent entre une hypothèque existante, un nouveau financement, une donation ou une vente sont liées à des facteurs décisifs, tant sur le plan juridique que financier. Ce qui semble compliqué de prime abord peut toutefois être facilement expliqué et mis en perspective par quelques définitions et conseils clairs. L’article suivant répondra à vos questions et vous guidera dans votre décision personnelle.

Avantages

Reprendre le logement en propriété de ses parents – à un moment opportun et de leur vivant – présente de nombreux avantages. En effet, en tant qu’enfant, vous protégez votre mère et votre père contre la perte de leur logement qui pourrait survenir en cas d’insolvabilité soudaine ou de coup dur. En outre, ils peuvent rester dans leur maison grâce à un droit d’habitation convenu ou à un usufruit.

Plus la donation a lieu tôt, moins la charge fiscale liée à l’impôt sur les donations est élevée. La valeur du bien immobilier, laquelle est atténuée par un usufruit ou un droit d’habitation à vie pour les parents, est un élément déterminant dans le calcul de l’impôt. Apprenez-en plus sur la différence entre un usufruit et un droit d’habitation dans la suite de cet article.

Qu’en est-il de l’hypothèque ?

Lorsque les enfants reprennent le logement et par là même les aspects financiers du bien immobilier, une question relative au financement se pose lors de la vente du bien: faut-il le reconsidérer? De nombreux facteurs entrant en jeu, il n’est pas possible de répondre à cette question de manière générale.

En principe, une hypothèque est liée à un bien immobilier – qu’il s’agisse d’une hypothèque fixe ou autre – puisqu’elle est utilisée pour financer un tel bien et qu’elle est également inscrite au registre foncier. Elle peut donc être consultée publiquement.

Si les rapports de propriété changent, l’hypothèque change elle aussi. L’acheteur ou les enfants, en tant que bénéficiaires, peuvent alors décider s’ils souhaitent reprendre l’hypothèque existante ou négocier de nouvelles conditions. Cela vaut la peine de consulter un spécialiste, car dans de nombreux cas, les modifications des intérêts hypothécaires au cours des années précédentes peuvent être synonymes de bénéfices voire même de réductions d’impôts pour toutes les personnes impliquées.

Une hypothèque devrait donc être adaptée systématiquement lors de l’achat – qu’elle soit reprise ou modifiée. Il est également possible de la résilier de manière anticipée.

Transférer ou plutôt résilier ?

Les conditions nécessaires au transfert d’une hypothèque sont simples – la capacité financière doit être suffisante. Cela signifie que l’établissement financier qui a accordé le crédit et mis l’hypothèque à disposition pour le financement du bien immobilier, doit approuver un transfert et vérifier que les nouveaux propriétaires sont également solvables et disposent de ressources financières suffisantes pour pouvoir amortir l’hypothèque existante.

Comme l’hypothèque est liée à une personne et à un bien immobilier, les conditions doivent de toute façon être revues, ce qui donne aux enfants et aux parents une nouvelle marge de manœuvre par rapport aux conditions de paiement. Ces nouvelles conditions sont souvent avantageuses pour les deux parties.

Cependant, si l’on ne souhaite pas reprendre hypothèque et que l’on préfère résilier le contrat existant, il faut payer une pénalité; celle-ci est exigée pour pouvoir résilier l’hypothèque. C’est ce que l’on appelle l’«indemnité de remboursement anticipé».

Elle se calcule à partir de la durée restante et des intérêts potentiels rattachés au contrat hypothécaire. La résiliation anticipée est donc possible mais souvent accompagnée de frais élevés.

Hériter, offrir, transférer – quelle est la meilleure option?

En général, les parents peuvent décider eux-mêmes, à condition que les bénéficiaires soient des héritières et des héritiers légaux.

Si la/le bénéficiaire n’est pas une héritière ou un héritier au sens de la législation suisse, seule l’option de la donation est envisageable. 

En cas de transfert d’un logement en propriété, les parties ont le choix entre les possibilités suivantes pour régler la reprise de l’hypothèque et du bien immobilier:

Donation du vivant

En effectuant une donation de leur vivant, les testateurs (parents) peuvent déjà partager leur fortune avec leurs héritières et leurs héritiers s’ils ne sont pas encore décédés. Important: si plusieurs personnes ont un droit successoral, toutes doivent être favorisées de manière équivalente – ce qui est difficile avec des biens immobiliers.

Dans ce cas de figure, il faut veiller à ce que l’obligation légale de compensation soit observée et que les parts successorales obligatoires soient respectées. En cas de doute, les désavantages doivent être compensés ultérieurement.

Donation avec droit d’habitation ou usufruit

La différence entre une donation avec droit d’habitation et un usufruit est l’option supplémentaire de la vente.

Avec le droit d’habitation, les parents peuvent rester à vie dans leur maison ou leur appartement, mais ils ne sont pas autorisés à la/le louer. Ils sont tenus de payer l’entretien et les charges et doivent régler l’impôt sur la valeur locative, tandis que les enfants reprennent l’hypothèque et l’assurance, y compris les impôts.

Avec l’usufruit, les parents peuvent habiter dans leur logement toute leur vie mais aussi le louer.

Avance d’hoirie

L’avance d’hoirie est une alternative particulière dans le droit suisse. Le bien immobilier est transféré aux héritières et aux héritiers sous la forme d’une donation gratuite – l’héritage est donc anticipé du vivant des parents.

En choisissant cette option, il faut néanmoins veiller à ce que l’héritage soit réparti équitablement entre les bénéficiaires.

L’avance d’hoirie sert avant tout à assurer l’égalité et la répartition équitable entre un ou plusieurs héritiers après le décès de la testatrice/du testateur.

Donation mixte

Une donation mixte se distingue d’une donation «pure» par la contrepartie ou faveur exigée de la part de la testatrice/du testateur.

Cette faveur peut prendre différentes formes et doit être soigneusement négociée et consignée.

Vente du bien immobilier

Une vente du bien immobilier peut aussi avoir lieu entre la testatrice/le testateur et les héritières et héritiers.

Les enfants achètent le bien immobilier à leurs parents et ont la possibilité, comme expliqué plus haut, de transférer l’hypothèque du bien immobilier ou de choisir une option pour gérer l’hypothèque existante.

L’avenir d’un bien immobilier – plusieurs héritiers, une même famille

Lors d’une succession, plusieurs options permettent de s’assurer que le bien immobilier dont on hérite reste dans la famille.

Si la personne à qui appartient le bien immobilier selon le registre foncier souhaite vendre le logement de ses parents, un des autres héritiers peut le revendiquer grâce au droit de préemption avant qu’il ne soit vendu à une tierce partie. Ainsi, les héritières et les héritiers sont privilégiés en cas de vente.

Un droit de rachat doit être inscrit au registre foncier. Il garantit que, dans un délai maximal de 25 ans, la vendeuse/le vendeur est en droit de racheter le bien immobilier.

Un droit de participation aux bénéfices peut également être convenu. En cas de vente du logement par la/le propriétaire foncier (la personne qui en a hérité), il permet aux autres héritiers d’être eux aussi associés aux bénéfices de la vente du bien immobilier.

FAQ

Peut-on hériter d’une hypothèque ?

Celle-ci est héritée avec le terrain. En d’autres termes, si une personne hérite d’un bien immobilier ou d’un terrain après un décès, l’hypothèque correspondante et les obligations de paiement associées seront également héritées.

Quelle est la meilleure option en matière de donation ?

Cette question dépend de la situation individuelle et des conditions de vie de la famille. Dans tous les cas, il est recommandé de faire appel à des expert(e)s hypothécaires avant de prendre une décision.

Que faire en cas de désaccord entre les héritiers ?

Il faut tout d’abord consulter le testament de la défunte/du défunt. Si toutefois, il n’y a pas d’instructions claires, la comparaison des taux d’intérêt, l’étude de marché et la médiation doivent permettre d’identifier les meilleures options pour votre famille.

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