Reprendre l’hypothèque existante du vendeur: pour ou contre ?

Que faut-il vérifier en cas de reprise d’une hypothèque ?

Bien sûr, de nombreux aspects émotionnels ont une incidence sur la question du pour ou contre la reprise d’une hypothèque. Si le bien immobilier vous convient en tous points (emplacement, taille, aspect, etc.), vous êtes probablement disposé(e) faire de nombreux compromis. Il faut néanmoins examiner attentivement les faits et leurs conséquences. Quelles sont exactement les conditions du financement à reprendre? Pouvez-vous vous en accommoder? Concrètement, il s’agit de ces chiffres clés:

• Taux d’intérêt: est-il supérieur ou inférieur au taux actuel du marché ? Que signifient ces deux scénarios pour vous ? Nous développons le sujet ci-après.
• Durée: quelle est la durée résiduelle de l’hypothèque fixe ? Conserverez-vous le bien immobilier au moins jusqu’à la fin de cette durée ?
• Amortissements: vous faudra-t-il encore vous acquitter d’amortissements obligatoires ?
• Créancier: pouvez-vous vous accommoder de l’établissement financier qui sera votre partenaire contractuel ?

Vous devez avoir conscience du fait que vous ne pourrez pas modifier ces aspects en cas de reprise, et ce jusqu’à expiration de la durée contractuelle.

Vous aussi devrez vous soumettre à une vérification

Si vous souhaitez reprendre l’hypothèque fixe du précédent propriétaire du bien immobilier, le créancier vous soumettra à la même vérification que si vous demandiez un nouveau financement. Ce qui veut dire que vous devez remplir tous les critères en matière de capacité financière. Vous devez entre autres apporter la preuve que vous disposez d’un revenu suffisant pour assumer l’hypothèque et les charges liées au bien immobilier.

Quand est-ce qu’une reprise s’avère-t-elle avantageuse ? 

En général, une reprise est avantageuse pour l’acheteur si l’ancien taux d’intérêt est inférieur au taux actuel du marché, ce qui vous permet de bénéficier de frais fixes mensuels peu élevés jusqu’au terme de la durée. Cela signifie toutefois aussi que vous pourrez déduire moins de coûts d’intérêts de vos impôts.

Pourtant, une reprise peut être avantageuse même si l’ancien taux intérêt est plus élevé que l’actuel; en tant qu’acheteur, vous avez alors un excellent argument pour négocier le prix vers le bas. Vous pouvez vous déclarer disposé(e) à accepter le surcoût des intérêts si le vendeur réduit en contrepartie le prix de vente. Pensez-y: le vendeur est autant intéressé par la reprise de son hypothèque que vous par le bien immobilier. En effet, si personne ne la reprend, il devra verser une indemnité de remboursement anticipé à son créancier pour compenser les intérêts perdus. Cette pénalité peut être très élevée selon le montant de l’hypothèque, le taux d’intérêt et la durée résiduelle, atteignant parfois plusieurs dizaines de milliers de francs. Il se peut donc que cette pénalité soit bien plus coûteuse pour le vendeur qu’une réduction du prix de vente de son bien. 

Mais les vendeurs revoient souvent eux-mêmes le prix de vente à la baisse lorsque le taux d’intérêt actuel du marché est inférieur à l’ancien. L’exemple ci-après montre l’avantage qu’ils peuvent en tirer.

Exemple 

Situation initiale: le taux d’intérêt de l’hypothèque à reprendre est inférieur au taux actuel du marché. Le vendeur compense ces coûts supplémentaires par une réduction du prix de vente.
Prix d’achat initial: CHF 1´200´000
Réduction de prix: CHF 24´000
Hypothèque: CHF 600´000
Ancien taux d’intérêt: 2,3 %
Taux d’intérêt actuel: 1,5 %
Durée résiduelle: 5 ans

Source: : VZ VermögensZentrum

* 2,3% de CHF 600´000 x 5 ans
** (2,3% (ancien taux d’intérêt) − 1,5% (taux actuel du marché) ) x CHF 600´000 x 5 ans
*** CHF 600´000 x 0,8% (différence de taux d’intérêt) x 30% de taux d’imposition marginal x 5 (ans)
**** CHF 69´000 (indemnité de remboursement anticipé) – CHF 24´000 (réduction de prix) = CHF 45´000 (gain immobilier plus élevé) x 30% (taux moyen de l’impôt sur les gains immobiliers)

Dans ce scénario, les deux parties peuvent donc obtenir un avantage en termes de coûts.

Que signifie la reprise d’une hypothèque au niveau fiscal ?

Comme le montre l’exemple de calcul, les deux types d’impôt concernés sont les suivants:

• l’impôt sur le revenu pour l’acheteur
• l’impôt sur les gains immobiliers pour le vendeur

Concernant l’impôt sur le revenu: si le taux d’intérêt de l’hypothèque à reprendre est supérieur au taux actuel du marché, l’acheteur bénéficiera d’un avantage fiscal. Il pourra déduire davantage de coûts d’intérêts que s’il contractait un nouveau financement avec un taux d’intérêt inférieur. La situation s’inverse si l’ancien taux d’intérêt est inférieur au taux actuel du marché. Mais tout compte fait, les impôts ne constituent qu’un facteur, et pas le plus important.

Concernant l’impôt sur les gains immobiliers: le gain réalisé sur la vente d’un bien immobilier entraîne le paiement d’un impôt. L’impôt sur les gains immobiliers résulte de la différence entre le prix d’achat de l’époque et le prix de vente actuel. Si le vendeur réduit le prix de vente comme dans l’exemple de calcul ci-dessus pour conclure l’affaire, son gain et donc sa charge fiscale diminueront. Par ailleurs, il ne devra pas s'acquitter d’une indemnité de remboursement anticipé qu’il pourrait déduire de l’impôt sur les gains immobiliers. Un calcul précis déterminera le pour et le contre de la reprise ou bien de la résiliation anticipée de l’hypothèque. Mais encore une fois, vendre à un prix inférieur peut souvent s’avérer plus avantageux au bout du compte.

Le prix d’achat réduit en lien avec la reprise de l’hypothèque peut également avoir des conséquences pour l’acheteur: s’il revend le bien immobilier, le gain réalisé et l’impôt sur les gains immobiliers qui en découle seront plus élevés.

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