Prolonger ou amortir son hypothèque?

Prolonger ou amortir: pourquoi a-t-on réellement le choix?

Qu’il s’agisse d’une hypothèque fixe ou Flex/SARON, un financement est généralement divisé en une hypothèque de premier rang et une hypothèque de deuxième rang. La première peut atteindre un maximum de deux tiers de la valeur du taux d’avance de la maison. Si l’acheteur a besoin de plus de fonds étrangers, ceux-ci seront alors couverts par la deuxième hypothèque. La totalité de l’hypothèque peut atteindre 80% de la valeur du taux d’avance au maximum.

L’obligation d’amortissement ne s’applique qu’à l’hypothèque de deuxième rang, qui doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou d’ici votre départ à la retraite. L’amortissement de l’hypothèque de premier rang est volontaire. Vous ne pouvez toutefois pas choisir le moment de l’amortissement: ceci est généralement possible sans engendrer de frais; pour les hypothèques fixes seulement à la fin de la durée et pour les hypothèques Flex/SARON à la fin du contrat-cadre convenu.

Quels sont les facteurs importants?

Les facteurs suivants sont importants pour la décision d’un remboursement (partiel):

1. Taux d’intérêt actuels
2. Impôts
3. Comportement individuel en matière de placement
4. Besoins individuels en liquidités
5. Évolution de la valeur du bien immobilier / du taux d’avance

Examinons ces facteurs d’un peu plus près.

1. Quiconque amortit, épargne des intérêts (élevés)

Il est évident que si les taux d’intérêt sont actuellement très élevés, une prolongation de l’ensemble de l’hypothèque fixe n’est pas très attrayante. Il peut être intéressant de rembourser (en partie) la dette pour économiser des coûts d’intérêts. Mais l’utilité de le faire dépend de la façon dont votre situation se présente par rapport aux autres facteurs.

2. Quiconque prolonge, économise des impôts

Les intérêts épargnés ne sont qu’une face de l’amortissement. Dont voici le revers: vous pouvez déduire moins ou plus du tout d’intérêts de votre revenu. Ce qui augmente votre charge fiscale. À l’inverse, cela signifie que si vous prolongez l’hypothèque sans la modifier, vous pouvez continuer à économiser des impôts. Voici donc la question:

Qu’est-ce qui serait le plus élevé: l’épargne d’intérêts par un amortissement ou bien l’économie d’impôts en poursuivant avec la même somme hypothécaire?

Toutefois, ce qui n’est pas certain, c’est combien de temps durera cet avantage fiscal. Des initiatives politiques n’ont de cesse depuis des années de tenter de renverser l’imposition de la soi-disant valeur locative. Ainsi, les propriétaires doivent payer des impôts sur la valeur locative de leur bien immobilier et peuvent déduire en contrepartie les intérêts hypothécaires. Si cette loi devait être abrogée un jour, il faudrait recalculer l’amortissement.

3. Quiconque aime investir dans des titres, devra prolonger

Si vous pouvez amortir, cela signifie que vous disposez d’une plus grande quantité de liquidités. De l’argent que vous pourriez investir différemment et surtout avec un bon rendement, par exemple dans des actions. La question qu’il faut vous poser est la suivante:

Qu’est-ce qui serait le plus élevé: l’épargne d’intérêts par un amortissement ou le rendement d’un placement?

Afin d’obtenir une réponse fiable, il convient de comparer le taux d’intérêt net pour le financement (après impôts) avec le rendement net du placement. Ce dernier n’est évidemment pas prévisible pour les placements en bourse tels que les actions. Des rendements de 2 à 3% sont cependant réalistes sur une longue période.

Ainsi, dans cet exemple, tout investissement qui, après déduction des impôts et des frais, rapporterait plus de 1,75% de rendement, serait plus rentable qu’un amortissement. Inversement, cela signifie qu’un amortissement sera plus avantageux si vous risquez des placements comme des actions et que vous ne «stockez» l’argent que sur un compte d’épargne à faible taux d’intérêt.

4. Quiconque souhaite conserver sa flexibilité financière, devra prolonger sans remboursement

Quiconque amortit, investit son argent dans un bien immobilier. Ainsi, il n’a pas disparu, mais n’est plus pour autant disponible pour des projets et autres besoins. Par exemple, si vous avez prévu de faire des rénovations, vous devrez utiliser l’argent à cette fin et ne pas rembourser la dette hypothécaire.

Vous ne devriez pas engager toutes vos liquidités dans un bien immobilier, surtout si vous êtes sur le point de prendre votre retraite ou que vous êtes déjà à la retraite. Vous manquerez sinon de flexibilité pour faire face à de nouvelles situations ou à des besoins. Rappelez-vous qu’il est généralement peu aisé d’obtenir un nouveau financement ou une augmentation de l’hypothèque, surtout l’âge avançant.

5. Si le bien immobilier perd de la valeur, un amortissement peut devenir obligatoire

Le dernier point à prendre en compte pour se décider, c’est le taux d’avance. En principe, une hypothèque ne doit pas dépasser 80% de la valeur du taux d’avance. En cas de perte de valeur d’un bien immobilier, le taux d’avance augmente si le montant du prêt reste inchangé. S’il dépasse 80%, le créancier peut demander un amortissement pour réduire à nouveau le taux d’avance.

Exemple:

Conclusion: il faut peser soigneusement le pour et le contre et se faire conseiller

La décision de renouveler ou d’amortir recèle de nombreux facteurs à considérer et à confronter: quels sont les intérêts actuels? Qu’en est-il de votre facture d’impôts? Quelle somme d’argent avez-vous à disposition? Quel type d’investisseur êtes-vous? Faut-il combler les lacunes de prévoyance? Quel est le besoin en liquidités? Qu’en est-il de votre avenir financier, surtout après votre départ à la retraite?

Les arguments en faveur du renouvellement prévalent dans bien des cas, mais il n’y a pas de recette miracle. Demandez de l’aide et des conseils personnalisés auprès d’un spécialiste pour dresser un bilan de votre situation personnelle. À ce propos, vous pouvez également bénéficier à tout moment de conseils auprès de Valuu.