Prolonger une hypothèque: ce qu’il faut faire et ce qu’il ne faut pas oublier

Ce que vous devez faire quand votre hypothèque arrive à échéance

Il faut vous préoccuper le plus tôt possible du nouveau financement, au moins 12 mois avant l’échéance du financement existant, c’est le plus important. Ainsi, vous aurez suffisamment de temps pour réfléchir à la meilleure solution pour l’avenir et pour agir en conséquence.

1. Prolongation ou amortissement?

Dans un premier temps, il faut vous demander si, en fait, vous préférez prolonger ou amortir (partiellement). En effet, l’arrivée à échéance d’un contrat offre aussi l’opportunité de rembourser le prêt au-delà de l’amortissement obligatoire. Chez la plupart des prestataires, c’est chose impossible en cours de contrat sans paiement de pénalités (indemnité de remboursement anticipé).

2. Résilier l’hypothèque actuelle

Regardez si vous devez résilier votre contrat actuel et, si c’est le cas, à quelle échéance. Même certaines hypothèques fixes doivent être résiliées explicitement, malgré leur durée déterminée. Sinon, elles sont automatiquement reconduites sous forme d’hypothèques variables (plus chères!). Cela peut paraître étrange, mais c’est bien la réalité chez certains prestataires.

Pour les hypothèques Flex/SARON et les hypothèques variables également, le délai de résiliation convenu doit être respecté. Celui-ci peut aller jusqu’à six mois. Vérifiez bien les lignes en petits caractères de votre contrat.

Conseil: lorsque vous souscrivez une hypothèque fixe avec délai de résiliation, résiliez immédiatement pour la fin de la durée du contrat.

3. Demander et comparer des offres suffisamment tôt

Dès que vous avez clarifié le modèle hypothécaire adéquat et la durée, vous pouvez commencer à demander des offres et à les comparer − au plus tard six mois avant l’échéance de votre financement existant. En comparant, vous économiserez beaucoup d’argent: jusqu’à plusieurs milliers de francs par année, c’est prouvé! En plus des banques, renseignez-vous aussi sur les assurances et les caisses de pension, qui sont également des partenaires financiers attractifs.

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Avec l’augmentation des taux d’intérêt, les hypothèques forward sont intéressantes

En se préoccupant suffisamment à l’avance de la suite, on peut aussi profiter d’une hypothèque forward. Avec ce modèle, vous pouvez conclure bien à l’avance votre nouveau financement (même auprès d’un nouveau prestataire) et ainsi, vous assurer un taux d’intérêt attractif. Cette solution n’est évidemment intéressante que lorsque le taux actuel est bas et qu’une augmentation est pronostiquée. La plupart des créanciers hypothécaires proposent des hypothèques forward douze à 18 mois à l’avance. Chez Valuu, il existe aussi des prestataires garantissant le taux d’intérêt jusqu’à deux ans en avance.

Comme partout, la sécurité a ici aussi un prix; en l’occurrence, il s’agit du supplément forward.

À combien s’élève le supplément forward?

Existe-t-il un supplément forward? À combien s’élève-t-il? Les réponses à ces questions peuvent être très variées. Chez la plupart des créanciers, une prolongation avec fixation du taux jusqu’à six mois à l’avance est gratuite. Toutefois, de plus en plus de banques le permettent désormais gratuitement jusqu’à 12 mois à l’avance.

Lorsqu’un supplément est prélevé, son montant dépend majoritairement des deux facteurs suivants:

• Taux d’intérêt actuel: plus les taux sont volatiles, plus les suppléments forward sont élevés, en général. Dans cette situation, les créanciers raccourcissement également souvent la période durant laquelle une demande de prolongation gratuite est possible.
• Durée: en règle générale, plus la durée est longue, plus le supplément est élevé. Le cas inverse, c’est-à-dire lorsque les taux d’intérêt sont plus bas pour une longue durée que pour une courte, est beaucoup plus rare. On parle alors d’une «inversion de la courbe des taux».

Dans quel contexte une hypothèque forward est-elle indiquée?

Naturellement, on ne sait que rétrospectivement si un financement forward a été avantageux. Celui-ci s’avère une bonne affaire lorsque le taux d’intérêt effectif, c’est-à-dire intégrant le supplément forward, s’avère plus bas que le taux au moment de l’arrivée à échéance de l’ancienne hypothèque.

Exemple: votre hypothèque fixe portant sur CHF 600´000.– arrive à échéance dans une année. Vous la prolongez à l’avance de dix ans. Vous convenez avec votre créancier d’un taux d’intérêt de 2,1% et d’un supplément forward de 0,15%, ce qui donne un taux effectif de 2,25%.

Cette solution ne sera avantageuse que si, au moment de l’échéance, le taux est supérieur à 2,25% (scénario B).

L’hypothèque forward est avantageuse seulement dans le scénario B.

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