Hypothèque échelonnée: un choix réellement judicieux ?

23.06.2022 Eye Icon environ 3 minutes

Dans certains cas, il s’avère judicieux de fractionner une hypothèque en plusieurs tranches avec différentes échéances, mais cette décision doit être mûrement réfléchie. L’échelonnement est certes souvent conseillé par les créanciers hypothécaires, mais il n’est pas toujours à l’avantage des clients car il les empêche de changer de créancier à l’échéance d’une hypothèque.

Fonctionnement d’une hypothèque échelonnée

Une hypothèque échelonnée, également appelée fractionnement d’hypothèque ou splitting, consiste à diviser une hypothèque en deux ou plusieurs parties avec différents taux d’intérêt et durées. Le type d’hypothèque aussi peut varier. Il est par exemple possible de souscrire une hypothèque Flex/SARON  et une hypothèque fixe sur cinq ans. Valuu vous permet aussi de fractionner votre hypothèque en trois tranches au maximum. Il convient d’évaluer soigneusement si un fractionnement est réellement judicieux.

Hypothèque fixe Montant     Durée     Taux d’intérêt     Taux d’intérêt moyen (pondéré)
Hypothèque simple CHF 900’000 10 ans 1.50% --
Hypothèque échelonnée
CHF 300’000
CHF 200’000
CHF 400’000
3 ans
5 ans
10 ans
0,80%
1,05%
1,50%
1.17%

Exemple d’échelonnement

Avantage: la répartition des risques et des opportunités

Dans le cas d’un fractionnement, vous n’avez pas à renouveler d’un coup la totalité de l’hypothèque. Vous évitez ainsi le risque de devoir soudainement payer des intérêts beaucoup plus élevés pour l’ensemble de votre financement si le renouvellement coïncide avec une période de taux d’intérêt élevés. En général, les échéances plus courtes sont par ailleurs associées à des taux d’intérêt plus bas, ce qui vous permet d’économiser sur les intérêts pendant quelques années. Vous aurez aussi la possibilité de profiter plus souvent d’une éventuelle baisse des taux.
 
La plus grande flexibilité constitue un autre avantage: avec une hypothèque échelonnée, vous pourrez mieux intégrer certains événements dans votre planification financière. Si vous recevez par exemple un héritage ou que votre assurance-vie vous a été versée, vous pourrez en profiter pour rembourser (en partie) la tranche échue. 

Inconvénient: il est difficile de changer de prestataire

Avant de transférer les hypothèques, vous devriez toujours comparer les offres des différents prestataires. Avec une hypothèque fractionnée, ce n’est pas chose aisée. En effet, celle-ci peut vous lier à votre créancier hypothécaire jusqu’à l’expiration de la plus longue durée. Un nouveau prestataire ne reprendrait la tranche échue que s’il pouvait reprendre également les autres tranches au bout d’un an et demi ou deux ans au plus tard.
 
Si l’écart entre les échéances dépasse les deux ans, vous ne pourrez changer de prestataire que dans des cas exceptionnels, par exemple si vous pouvez faire valoir une excellente solvabilité. Sinon, vous devrez résilier prématurément votre hypothèque et vous acquitter d’indemnités de remboursement anticipé exorbitantes, une opération guère rentable en fin de compte.
 

Exemple

Graphique hypothèque échelonnée

En 2022, vous souscrivez une hypothèque en deux tranches. Les durées sont respectivement de cinq et de dix ans. Si après l’expiration de l’hypothèque sur cinq ans vous la prolongez de cinq ans supplémentaires, vous pourrez sans problème changer de prestataire au bout de dix ans.

Le fractionnement est donc souvent avantageux en premier lieu pour le créancier hypothécaire, moins pour vous en tant que client. Les créanciers «recommandent» d’ailleurs le fractionnement à leurs clients plutôt dans le but de les fidéliser à long terme, et non pas nécessairement dans leur intérêt.
 
En outre, l’hypothèque échelonnée comporte d’autres inconvénients, tels que le surcroît de travail et les incertitudes qui entourent la planification. Ainsi, souscrire une hypothèque comportant trois tranches aux échéances différentes vous amène non seulement à négocier plus souvent avec votre prestataire, mais rend aussi la planification de vos dépenses plus difficile que si vous souscriviez par exemple une hypothèque fixe sur dix ans. 

Aperçu des avantages et inconvénients

Avantages     Inconvénients
  • Répartition du risque de taux d’intérêt
  • Plus de flexibilité pour les amortissements extraordinaires
  • Changement pour un prestataire moins onéreux plus difficile
  • Planification des coûts aléatoire
  • Surcroît de travail

Avantages et inconvénients d'une hypothèque échelonnée

Conseil indépendant par Valuu 

De nombreux experts en finance déconseillent généralement le fractionnement. Toutefois, une telle décision dépend comme toujours de la situation individuelle. Faites donc appel à un conseiller indépendant pour vous accompagner dans cette démarche. Nos expertes et experts hypothécaires se tiennent volontiers à votre disposition pour vous aider à peser le pour et le contre en vue d’un fractionnement.

FAQ

Comment fractionner mon hypothèque ?

Si vous souhaitez ou devez fractionner votre hypothèque, veillez à ce que l’écart entre les échéances ne dépasse pas 24 mois. Vous risquez autrement de devoir conclure le refinancement auprès de votre ancien créancier hypothécaire en acceptant ses conditions et en vous exposant ainsi à des pertes substantielles. 

A quoi dois-je veiller au moment de la reprise d’une tranche ?

Si vous disposez déjà d’une hypothèque échelonnée, vous devriez synchroniser les tranches lors du prochain renouvellement. Pour cela, choisissez la durée de l’hypothèque à renouveler de manière à ce que son échéance coïncide avec celle des autres tranches ou s’en écarte de maximum 24 mois (voir exemple ci-dessus). 

Puis-je souscrire les tranches hypothécaires pour ma maison auprès de différents créanciers ?

Non, ce n’est généralement pas possible. Lorsqu’un créancier octroie une hypothèque, il obtient les droits et les sûretés correspondants (cédule hypothécaire, droit de gage immobilier) sur le bien financé, un droit qu’aucun créancier ne souhaite partager avec un autre sur le long terme.

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