Valeur vénale, prix d’achat et valeur officielle: comment les différencier?

Si vous envisagez d’acheter un bien immobilier, vous allez certainement rencontrer différents termes relatifs à l’évaluation de biens qu’il est facile de confondre. Voici les trois désignations principales à connaître.

Valeur vénale: la valeur potentielle

La valeur vénale (aussi appelée valeur de marché) correspond au prix qui peut être obtenu sur le marché pour la vente d’un bien immobilier selon des calculs établis par des experts. En principe, elle comprend la valeur actuelle du bâtiment et du terrain, la valeur du terrain étant généralement déterminante. Différents facteurs ont une influence sur la valeur vénale, notamment l’emplacement, l’environnement, la taille, l’ancienneté et l’état du bien. 

Différentes méthodes sont utilisées pour déterminer la valeur vénale: la méthode de la valeur réelle (ou méthode de la valeur de remplacement) calcule le montant qu’un acheteur devrait payer aujourd’hui pour le terrain en question et la construction du bâtiment. La méthode hédoniste  utilise des modèles d’estimation assistés par ordinateur qui se basent sur les prix d’achat effectivement payés pour des objets similaires dans la région. La méthode de la valeur de rendement  n’est appliquée qu’aux immeubles de placement ; dans ce cadre, ce sont les revenus locatifs escomptés qui sont le facteur de pondération déterminant.

Le prix d’achat: la valeur effective

Le prix d’achat est le montant qui est effectivement négocié et payé pour l’acquisition d’un bien immobilier donné. Il ne correspond pas forcément à la valeur vénale calculée, qui reste théorique. Bien entendu, celle-ci constitue toutefois une base solide pour une négociation équitable du prix d’achat. 

Bon à savoir: Les créanciers hypothécaires prennent la valeur vénale ou la prix d’achat comme base de calcul pour le financement de biens immobiliers. Si les deux valeurs ne concordent pas, la valeur la moins élevée fait foi (principe de la valeur la plus basse). Si le prix d’achat est inférieur à la valeur vénale, ce n’est pas un problème pour l’acheteur. À l’inverse, si le prix d’achat est supérieur à la valeur vénale, l’acheteur pourrait rencontrer des difficultés financières dans la mesure où la banque ne finance que 80% de la valeur vénale. Le preneur de crédit devrait alors financer la différence avec ses liquidités et ne serait pas autorisé à retirer des fonds de son deuxième pilier à cet effet.

Valeur officielle: la valeur imposable

La valeur officielle d’un bien immobilier constitue la base du calcul de l’impôt sur la fortune et de l’impôt foncier. Elle est déterminée par les administrations cantonales des contributions selon un système de points spécifique et est la seule valeur immobilière inscrite au registre foncier. 

Dans une optique d’encouragement à la propriété du logement et à la prévoyance, la valeur officielle est généralement inférieure à la valeur vénale. Toutefois, un bien immobilier ne peut pas être évalué à un prix nettement inférieur à sa valeur vénale. Cela donnerait aux propriétaires immobiliers un avantage fiscal excessif par rapport aux personnes ne possédant que des biens mobiliers.

La valeur officielle d’un bien immobilier peut être modifiée ou réévaluée, soit lors d’une réévaluation générale, soit lors d’une réévaluation extraordinaire. Dans le cadre d’une réévaluation générale, tous les biens immobiliers d’un canton sont réévalués. Elle est ordonnée si les valeurs vénales des biens immobiliers ont changé de manière significative depuis la dernière évaluation. Une réévaluation extraordinaire est effectuée s’il y a eu une modification soit du bâtiment (nouvelle construction, transformation, extension, aménagement, démolition), soit de l’état ou de l’utilisation du bien immobilier. 

 

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