Transférer une hypothèque existante: marche à suivre

Vous souhaitez vendre votre maison alors qu’elle est encore hypothéquée à taux fixe? Aucun problème! Nous vous expliquons quels sont les facteurs à prendre en compte et comment réaliser un maximum d’économies.

Il existe de nombreuses raisons de revendre un bien immobilier. Vos besoins ont peut-être changé en raison de votre âge, d’une maladie ou d’un déménagement. Il se peut également que vous souhaitiez vendre votre maison bien avant l’échéance de votre hypothèque. Dans ce cas, trois possibilités s’offrent à vous: résilier, transférer ou garder le financement.

Garder l’hypothèque

Si vous vendez un bien et en achetez un autre en même temps, vous pouvez simplement garder votre hypothèque, qui sera transférée sur le nouveau bien. Le créancier hypothécaire facture généralement des frais relatifs au changement de bien. Si votre créancier hypothécaire n’est pas d’accord ou si l’hypothèque est trop élevée pour votre nouveau bien, il est possible de la transférer à la personne qui achète votre maison.

Transférer l’hypothèque

Si vous vendez votre maison avec l’hypothèque, vous ne devez pas payer d’indemnité de remboursement anticipé. Vous économisez ainsi potentiellement plusieurs milliers de francs. Faites une offre alléchante à la personne qui achète votre bien afin de l’inciter à reprendre votre hypothèque, par exemple en baissant le prix d’achat. Mais attention! Les coûts suivants vous incombent néanmoins:

  • Comme vous ne devez pas payer d’indemnité de remboursement anticipé, la plus-value immobilière sur la vente augmente, ce qui implique une hausse de l’impôt sur les gains immobiliers.
  • Votre créancier hypothécaire facture en principe des frais relatifs au changement de preneur de crédit (dans une fourchette d’environ CHF 250.– à CHF 750.–).

Résilier l’hypothèque

Après avoir fait tous les calculs et réfléchi à toutes les possibilités, vous arriverez peut-être à la conclusion qu’il vaut mieux résilier votre hypothèque et payer l’indemnité de remboursement anticipé. Dans ce cas, il vous faut absolument vérifier si vous pouvez bénéficier d’une déduction fiscale. Un arrêt du Tribunal fédéral daté de 2019 définit à ce sujet les principes suivants:

  • En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès du même établissement financier, l’indemnité de remboursement anticipé est déductible du revenu en tant qu’intérêts passifs;
  • En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès d’un autre établissement financier, l’indemnité a valeur de dommages-intérêts et n’est donc pas déductible;
  • En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque en raison de la vente de l’immeuble, l’indemnité a valeur de frais d’investissement dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers.

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