Taux historiquement bas: à quel moment un transfert anticipé d’hypothèque est-il intéressant ?

Dans le contexte actuel de faibles taux d’intérêt, il peut s’avérer intéressant de résilier un contrat hypothécaire en cours, malgré le paiement de pénalités. Nous vous expliquons comment procéder.

Les personnes qui souscrivent une hypothèque en ce moment se frottent les mains devant les taux hypothécaires historiquement bas. Quant à celles qui ont déjà contracté une hypothèque fixe à des taux plus élevés, elles se demandent peut-être comment elles pourraient elles aussi bénéficier des faibles taux actuels. 

En principe, réaliser un transfert anticipé d’hypothèque pour en souscrire une nouvelle à de meilleures conditions est toujours possible. Cela s’assortit cependant souvent du paiement d’une pénalité (aussi appelée indemnité de remboursement anticipé). Le créancier hypothécaire se voit ainsi reverser les produits d’intérêts perdus. Dans certains cas, cette pénalité peut atteindre plusieurs dizaines de milliers de francs. Plus la différence entre l’ancien et le nouveaux taux hypothécaire est grande et plus la durée restante de l’hypothèque est longue, plus cette pénalité sera élevée.

À quel moment un transfert est-il intéressant?

Malgré tout, une résiliation anticipée de l’hypothèque peut s’avérer intéressante. C’est en effet le cas si le potentiel d’économies de la nouvelle hypothèque est supérieur à l’indemnité de remboursement anticipé. La règle d’or est la suivante: la résiliation anticipée vaut le coup si la différence de taux d’intérêt est d’au moins 1,5% et la durée restante, supérieure à un an.

Ce à quoi vous devez veiller en matière d’imposition

Lorsque l’on fait ce calcul, il faut également vérifier s’il est possible de procéder à une déduction fiscale. Un arrêt du Tribunal fédéral daté de 2019 définit à ce sujet les principes suivants:

  • En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès du même établissement financier, l’indemnité de remboursement anticipé est déductible du revenu en tant qu’intérêts passifs
  • En cas de résiliation anticipée et de nouvelle souscription d’une hypothèque auprès d’un autre établissement financier, l’indemnité a valeur de dommages-intérêts et n’est donc pas déductible
  • En cas de résiliation anticipée d’une hypothèque en raison de la vente de l’immeuble, l’indemnité a valeur de frais d’investissement dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers

Comment Valuu vous aide lors d’un transfert

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