Rénovations et optimisation fiscale: mode d’emploi

En tant que propriétaire, vous avez raison d’entretenir votre bien immobilier et de planifier intelligemment vos travaux de rénovation. Voici un aperçu des frais déductibles et des règles de base pour optimiser votre facture fiscale.

Si vous vivez dans votre propre bien immobilier, vous devez certes déclarer la valeur locative  comme revenu fictif, mais vous pouvez déduire les frais d’entretien de vos impôts en contre-partie. Seul l’avenir nous dira combien de temps et sous quelle forme cette réglementation existera encore; en effet, l’imposition de la valeur locative est depuis longtemps critiquée et pourrait être prochainement abandonnée. On ne sait toutefois pas encore l'effet exact que cette mesure aura sur la déductibilité des frais d’entretien. Pour l’heure, les anciennes réglementations sont toujours en vigueur.

Quels frais sont déductibles?

En plus des taux d’intérêt hypothécaires, vous pouvez déduire tous les frais engendrés pour les mesures préservant purement la valeur  de votre bien immobilier:

  • Réparations
  • Assainissements (par ex. nouvelle isolation)
  • Remplacement d’installations (par ex. nouveau chauffage)
  • Primes d’assurance
  • Pour la propriété par étage: contributions au fonds de réparation et de rénovation (les réparations payées grâce à ce fond ne sont ensuite plus déductibles)

Quels frais ne sont pas déductibles?

Vous ne pouvez pas bénéficier d’une déduction fiscale pour les investissements visant à accroître la valeur de l’immeuble. Par exemple:

  • Frais pour l’acquisition de nouvelles constructions et installations
  • Travaux de transformation, installations et aménagements (par ex. jardin d’hiver). Vous pouvez toutefois bénéficier d’une déduction fiscale sur ces investissements dans l’impôt sur les gains immobiliers en cas de vente du bien immobilier.
  • Dépenses prises en charge par des assurances ou par les pouvoirs publics (par exemple subventions pour des installations respectueuses de l’environnement telles que des pompes à chaleur air ou des cellules solaires)

Quels frais sont partiellement déductibles?

  • Remplacement d’installation de meilleure qualité: si le remplacement de l’installation est une mesure qui préserve et accroît la valeur de l’immeuble en même temps, vous pouvez uniquement déduire de vos impôts la partie de l’investissement préservant la valeur. Comme pour les autres investissements visant à accroître la valeur de l’immeuble, vous pouvez déduire le reste de votre impôt sur les gains immobiliers  en cas de vente ultérieure. Exemple: le remplacement d’une simple baignoire par une jacuzzi ou d’une simple moquette par un parquet de haute qualité. Les mesures durables font figure d’exception (par ex. installation d’un chauffage plus efficace et respectueux de l’environnement); celles-ci peuvent être déduites après soustraction des éventuelles subventions publiques. La différence entre conservation et augmentation de la valeur n’est pas toujours claire et est, dans la plupart des cas, une question d’appréciation. Le cas échéant, il est recommandé de bien documenter l’avant et l’après d’une rénovation (avec des photos, par exemple) pour pouvoir justifier vos demandes auprès de l’autorité fiscale.

  • Frais de démolition et de construction de remplacement: si vous avez acheté du terrain avec un vieil immeuble et que vous souhaitez réaménager la parcelle, vous pouvez éventuellement déduire partiellement les frais de démolition de l’ancienne maison et ceux de la construction de remplacement. La nouvelle ordonnance sur la déduction des frais relatifs aux immeubles est entrée en vigueur en 2020 et permet aux nouveaux acheteurs de réaliser d’importantes économies fiscales.

Optimisation fiscale

Règle de base 1

Concentrer les menus travaux d’entretien sur une année fiscale En tant que propriétaire, vous pouvez choisir si souhaitez déduire de vos impôts un forfait d’entretien ou les frais effectifs de l’entretien de l’immeuble. Le montant du forfait varie d’un canton à l’autre, mais dans la plupart des cas, il s’élève à environ 10 à 20% de la valeur locative. Chaque année, vous pouvez choisir quelle déduction vous souhaitez faire valoir. Utilisez cette liberté de choix à bon escient! Évitez de «faire un petit quelque chose» chaque année. Les frais de menus travaux ne dépassent généralement pas le forfait. Par conséquent, ils n’ont aucun effet d’un point de vue fiscal. Faites l’économie de plusieurs petits travaux de rénovation et réalisez-les tous la même année, afin que les coûts complets dépassent le forfait et que vous puissiez déduire les frais effectifs pour cette année-là. Les autres années, vous pouvez déduire le montant du forfait même si vous n’avez effectué aucune dépense. Les réparations qui ne souffrent aucun délai sont évidemment exemptées de cette règle.

Règle de base 2

Répartir les grandes rénovations sur deux périodes fiscales ou plus Pour les grandes rénovations, c’est le principe inverse qui s’applique. Si les frais dépassent environ la moitié de votre revenu imposable, vous devriez si possible répartir les étapes des travaux sur deux années ou plus, ou les réaliser pendant le passage à la nouvelle année. Veillez à partager clairement les différents frais d’une année à l’autre. Renseignez-vous pour savoir si l’imputation des frais dans votre canton a lieu en fonction de la date de facturation ou de paiement. Les deux variantes sont possibles dans certains cantons.

Faire appel à un expert

Il est important de planifier une rénovation de manière intelligente. Pour les projets d’envergure, notamment, il vaut la peine de faire appel à un expert fiscal pour réaliser un maximum d’économies. 

Comparer et conclure une
hypothèque ! En avant !

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