Pas d’hypothèque sans cédule hypothécaire: fonctionnement du droit de gage immobilier

D’un point de vue juridique, une hypothèque consiste en un gage sur votre bien-fonds faisant l’objet d’une inscription dans le registre foncier. Dans ce cadre, la cédule hypothécaire fait office de titre pour le gage. Nous vous expliquons ici ce que cela implique et comment vous pouvez utiliser la cédule hypothécaire.

Lorsque vous souscrivez une hypothèque, votre créancier demande une garantie sur le prêt qu’il vous accorde. Il s’agit d’une sorte de gage dans le cas où vous ne seriez pas en mesure de rembourser l’hypothèque ou les intérêts en découlant . Ce droit de gage immobilier est consigné dans une cédule hypothécaire et inscrit dans le registre foncier. Aujourd’hui, la cédule hypothécaire ne se manifeste presque plus guère sous forme de titre papier (cédule hypothécaire sur papier), mais plutôt sous forme de droit de gage de registre (cédule hypothécaire de registre).

Dans les deux cas, vous restez propriétaire de votre bien-fonds mais concédez le droit de réalisation de votre propriété. En d’autres termes, la cédule hypothécaire permet à votre bailleur de fonds de recouvrer les créances découlant de l’hypothèque si vous êtes en situation d’insolvabilité. Dans un cas extrême, vos dettes seraient alors remboursées par le biais d’une vente judiciaire de votre bien-fonds.
 

La cédule hypothécaire comme reflet de votre capacité de crédit

Au même titre que le canapé dans le salon, la cédule hypothécaire occupe une place à part entière dans l’acquisition immobilière. En principe, elle est demandée par le bailleur de fonds lors de la souscription de l’hypothèque et certifiée conforme par un notaire. Ainsi, sa valeur correspond généralement au montant de votre hypothèque d’origine  pour le bien-fonds, mais votre cédule hypothécaire n’en dépend pas directement.

Prenons un exemple: vous avez acheté une maison et souscrit une hypothèque de CHF 400’000.– pour pouvoir la financer. Ce montant est inscrit dans le registre foncier et figure dès lors dans votre cédule hypothécaire. Vous remboursez à présent CHF 100’000.– à votre bailleur de fonds et amortissez ainsi une partie de votre hypothèque. Votre hypothèque s’élève désormais à CHF 300’000.– mais le montant de votre cédule hypothécaire reste celui fixé initialement, soit CHF 400’000.–. Vous pourriez alors à tout moment recourir à un nouveau financement de CHF 100’000.–. Attention: pour augmenter le montant de l’hypothèque, un nouvel examen de crédit réglementaire est cependant nécessaire. 
 

Transfert d’hypothèque permis

Si vous souhaitez transférer votre hypothèque auprès d’un autre créancier, la cédule hypothécaire change simplement de propriétaire. C’est ce qu’on appelle un changement de créancier. Au cours de cette opération, le montant de la cédule hypothécaire reste inchangé. Votre ancien établissement financier transmet simplement la cédule hypothécaire au nouveau créancier hypothécaire une fois qu’il a reçu la somme du crédit. Le transfert est donc opéré entre les deux bailleurs de fonds.

Conservation de la cédule hypothécaire même après remboursement

Une fois votre hypothèque entièrement amortie, votre créancier hypothécaire vous restitue la cédule hypothécaire. Elle conserve alors sa validité pour autant que vous ne la perdiez pas ou ne l’endommagiez pas (ne jamais perforer les cédules hypothécaires sur papier!).  Heureusement, la cédule hypothécaire de registre est disponible sous forme numérique, ce qui vous permet de la conserver en toute sécurité. 

Si nécessaire, vous pouvez réutiliser votre cédule hypothécaire non mise en gage ultérieurement et, par exemple, souscrire une nouvelle hypothèque avec Valuu. Pour obtenir une nouvelle cédule hypothécaire, vous devrez en effet vous acquitter à nouveau de frais, qui peuvent rapidement s’élever à plusieurs milliers de francs. Nous vous recommandons donc d’économiser cet argent. Vous pouvez d’ailleurs réaliser d’importantes économies en souscrivant votre hypothèque avec Valuu, la plateforme indépendante de comparaison et de souscription d’hypothèques.
 

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