Financement immobilier
Potentiel d'économie

Quels facteurs influencent les taux d’intérêt hypothécaires ?

13.01.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Les taux d’intérêt hypothécaires correspondent au prix que l’on paye à l’établissement financier qui nous prête de l’argent pour un achat immobilier. Mais comment ce prix est-il déterminé ? Pourquoi les intérêts sont-ils parfois élevés, parfois bas ? Voici les principaux facteurs d’influence.

1. Taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS)

La BNS est la banque centrale indépendante de Suisse. Elle fixe les conditions-cadres pour le développement économique de notre pays et actionne également le levier le plus important en matière d’intérêts hypothécaires: le taux directeur. Celui-ci détermine le «climat général des affaires» sur le marché financier, de la manière suivante: pour pouvoir octroyer des hypothèques, les établissements financiers doivent acquérir de l’argent auprès de la BNS. Pour ce faire, ils s’acquittent justement de ce taux directeur, qu’ils reportent ensuite − en ajoutant leur propre marge − sur leur clientèle bénéficiant d’un crédit ou d’une hypothèque. 

Le taux directeur détermine non seulement les taux d’intérêt hypothécaires, mais aussi les taux d’épargne. Cela signifie que plus le taux directeur est bas, plus la consommation augmente et plus l’épargne diminue. Le taux directeur est donc un instrument de réglementation de la politique monétaire qui aide à relancer ou à «freiner» l’économie. L’objectif de la BNS est de stabiliser les prix sur le long terme (inflation de ±2%). 

Évidemment, des événements majeurs survenant à l’échelle mondiale, tels que la pandémie de coronavirus, peuvent aussi influencer les taux d’intérêt hypothécaires. Grâce à la réaction précoce de la BNS (notamment par le biais de l’introduction du taux négatif), la pandémie actuelle n’a pour l’instant pas eu d’impact notoire sur l’évolution des taux; les intérêts restent au niveau très bas observé avant la pandémie.

2. Situation financière personnelle

La sécurité financière du client joue un rôle capital dans la détermination du taux qui lui est concrètement proposé. Plus une personne est jugée sûre par un établissement financier et plus le nantissement est bas, plus les conditions sont avantageuses. Les facteurs décisifs sont la capacité financière et la solvabilité. 

Aux yeux du prêteur hypothécaire, la capacité financière est généralement acquise lorsque les coûts annuels engendrés par l’immeuble ne dépassent pas 33% du revenu brut du client. Les coûts annuels comprennent les taux d’intérêt hypothécaires (on estime le taux théorique à 5% de la somme du crédit), l’amortissement obligatoire et les charges immobilières (réparations, etc.) 

La solvabilité fournit des renseignements quant à la probabilité que le client respecte, en toute confiance, le contrat hypothécaire (paiement des intérêts, amortissements). Elle est décisive pour la conclusion du contrat et la mise en place de ses conditions. Deux facteurs entrent en jeu lors de la vérification de la solvabilité: la capacité de crédit et la solvabilité. Pour la capacité de crédit, on vérifie les recettes et les dépenses afin de voir si la personne est bien en capacité de contracter une hypothèque sur le long terme. Concernant la solvabilité, il s’agit d’évaluer des facteurs de confiance tels que la morale de paiement du client. 

Suggestion de lecture sur ce thème: «Trouver l’hypothèque adéquate: voici comment vous obtenez la meilleure offre» 

3. Modèle hypothécaire et durée

Il existe trois modèles hypothécaires: l’hypothèque fixe avec différentes durées, l’hypothèque Flex/Saron (anciennement LIBOR) et l’hypothèque à taux variable.L’hypothèque fixe implique une durée et un taux d’intérêt fixés à l’avance. Dans le cas de l’hypothèque Flex/Saron, seule la durée est fixe; le taux d’intérêt varie en fonction du taux de référence SARON («Swiss Average Rate Overnight»). L’hypothèque à taux variable est résiliable à court terme et le taux peut changer souvent. Les hypothèques à taux variable pèsent actuellement très peu sur le marché.

Dans les trois modèles hypothécaires, le taux d’intérêt est donc déterminé de différentes manières. La règle de base est en effet la suivante: plus on cherche la sécurité et la stabilité, plus le taux est élevé. Par conséquent, les hypothèques de longue durée sont en principe plus chères que celles à court terme. Cependant, ces temps-ci, ce principe n’est pas ou presque pas valable car les différences nominales effectives de taux sont minimes, voire inexistantes. Cela vaut pour la comparaison des hypothèques fixes à court et long terme comme des hypothèques Flex et Saron. 

Suggestion de lecture sur le thème de la durée: «Hypothèques fixes: quelle est la durée idéale ?» 

4. Marge du prestataire

Enfin, c’est le prestataire qui a le dernier mot en termes de pricing. Afin que l’hypothèque lui rapporte de l’argent, il applique une marge sur le taux directeur. L’amplitude de cette marge est laissée à son appréciation. Dans tous les cas, il fixera sa marge de manière à rester compétitif. Par ailleurs, les divers types d’établissements financiers (banque, caisse de pensions ou assurance) ont différents modèles de refinancement, ce qui peut se traduire par une différence au niveau des marges appliquées. C’est pour cette raison qu’il est important de comparer des prestataires issus des trois secteurs − ce qui est automatiquement le cas sur Valuu.

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Ce dernier point − la marge de chaque prestataire − est particulièrement susceptible d’entraîner de grandes différences au niveau des taux d’intérêt hypothécaires. Il est absolument nécessaire de comparer pour éviter de conclure inutilement des contrats trop chers. En faisant le bon choix, vous pouvez économiser plusieurs milliers de francs chaque année! 

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Au fait: ce n’est pas seulement la facilité de comparaison qui rend Valuu si attractive aux yeux des futurs propriétaires immobiliers. Notre analyse des hypothèques conclues sur Valuu a également montré que les marges sont généralement plus faibles sur le marché en ligne que sur le marché traditionnel. Cela est en partie dû à la pression sur les prix exercée par la simplicité du processus de comparaison, possible uniquement sur une plateforme numérique. En outre, les prêteurs hypothécaires ont aussi moins de travail avec la clientèle en ligne, étant donné que celle-ci saisit une grande partie de ses données elle-même et que de nombreuses tâches sont automatisées. Ces économies se répercutent donc sur leur clientèle en ligne sous la forme de conditions plus avantageuses.

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