L’investissement immobilier

23.02.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Lorsque les taux sont bas et les places boursières se montrent fébriles, l’investissement immobilier jouit d’une grande popularité. Mais à quoi faut-il veiller pour éviter les mauvaises surprises ?

Qu’entend-on par investissement ?

En plaçant leur capital, les investisseurs veulent réaliser un rendement à moyen et à long terme et faire fructifier l’argent investi. Pour ce faire, ils utilisent en temps normal leurs liquidités excédentaires, qu’ils préfèrent placer plutôt que conserver. Les formes de placement possibles vont du carnet d’épargne aux comptes à terme, en passant par les actions, les obligations, les fonds de placement et les matières premières. 

L’immobilier se prête également aux investissements. En période de forte inflation, le but d’un investissement peut être d’investir des avoirs dans des valeurs réelles, et non pas dans du papier-monnaie ou des titres, afin d’échapper à la dévaluation. De plus, il existe une chance, notamment pour les biens immobiliers haut de gamme, de voir leur valeur augmenter et de réaliser une plus-value lors d’une vente ultérieure.

Suggestion de lecture sur le sujet: «Immobilier? Titres? Ou bien rachat à la caisse de pensions?».

À qui s’adresse l’investissement immobilier ?

L’investissement immobilier s’adresse aux investisseurs qui disposent de suffisamment de temps pour rechercher un bien approprié ainsi que de fonds propres suffisants pour acquérir ce bien. En général, au moins 25% du prix d’achat d’un bien immobilier doit être disponible sous la forme de fonds propres. De plus, la capacité financière doit être garantie. À l’inverse d’un bien immobilier à usage propre, la capacité financière ne dépend pas du revenu, mais avant tout du revenu locatif.

Investir dans l’immobilier suppose un horizon de placement à long terme: l’argent placé est immobilisé pendant des années. Il faut également veiller à assurer un état des liquidités suffisant une fois le capital investi retiré. Enfin, les investisseurs doivent être prêts à assumer le risque lié au bailleur, lequel consiste par exemple en une vacance des logements et en la perte de loyers qui en découle ou en des coûts de rénovation. Selon la situation du marché, il faut également s’attendre à devoir revendre plus tard le bien à un prix inférieur.

Quels sont les différents types d’immeubles de rendement ?

De nombreux biens immobiliers conviennent pour devenir des objets de rendement: outre les immeubles collectifs, de bureaux, commerciaux et à usage mixte (logements, commerces et bureaux), on trouve depuis peu de plus en plus souvent des maisons individuelles et des propriétés par étages. 

Le choix dépend fortement de la situation financière, mais aussi des projets personnels: de nombreux investisseurs décident d’investir dans un logement en propriété en raison du prix d’entrée relativement bas. Mais peut-être souhaite-t-on acheter en couple un bien immobilier que l’on pourra habiter soi-même plus tard, à la retraite? Dans ce cas, une maison individuelle ou une propriété par étage est indiquée. En revanche, si l’on dispose d’un budget plus important et que l’on souhaite louer les logements à long terme, il est également judicieux d’investir dans des immeubles collectifs.

À quoi faut-il veiller lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Les facteurs de valeur décisifs sont l’emplacement, l’état et le niveau d’aménagement d’un bien immobilier, ainsi que la situation générale de la demande. Le prix d’achat doit être raisonnable et conforme au marché. Divers facteurs ont un impact sur la valeur d’un immeuble de rendement:

Des critères comme la desserte par les transports, la vue, le taux fiscal, la proximité des commerces et des écoles, ainsi que les perspectives d’avenir du lieu ont une influence majeure sur la valeur d’un bien immobilier.

Un bien immobilier doit être bien entretenu. Les rénovations, s’il y a lieu, doivent avoir été effectuées (p. ex. l’installation de chauffage ne doit pas être obsolète, l’isolation de l’enveloppe du bâtiment doit être bonne, etc.). Un bon indicateur de l’état énergétique d’un bien immobilier est le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB).

Le prix d’un bien a un effet direct sur le rendement des fonds propres. S’il est nettement supérieur à la valeur de marché, cela réduit les attentes en matière de rendement des investisseurs.

Des charges élevées réduisent souvent d’autant le potentiel de location. La plupart du temps, ce sont les coûts énergétiques qui pèsent le plus lourd dans la balance. Par conséquent, il convient de vérifier soigneusement l’état énergétique du bâtiment (voir point «État»).

Passez également au crible les relations avec les locataires actuels ou les logements vacants: les litiges en matière de droit locatif et les retards de paiement des loyers font également partie des risques encourus par les bailleurs.

Quelles sont les à éviter lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Pour ne pas avoir de mauvaises surprises, il faut tenir compte des facteurs de valeur mentionnés plus haut. Attention également aux vices cachés. Il est important de vérifier les inscriptions au registre foncier pour ne pas passer à côté d’un usufruit, d’un droit de superficie ou d’un droit d’habitation qui y est enregistré. Le prix d’achat ne doit pas être trop élevé et les fonds propres utilisés ne doivent pas trop peser sur les liquidités des investisseurs.

Il faut également tenir compte du fait que le capital est lié à long terme au bien immobilier et qu’il est complexe de le convertir en liquidités. Envisager d’acheter un bien suppose de garder à l’esprit que tous les coûts ne peuvent pas être répercutés sur les locataires. Les cotisations au fonds de rénovation, l’impôt foncier et l’assurance bâtiment sont à la charge du propriétaire. Il en va de même pour l’ensemble des frais liés à la réparation et à l’entretien du bien (à l’exception de l’entretien courant et des menus travaux convenus dans le contrat de location). Le loyer doit être fixé de sorte qu’il présente un excédent après déduction de tous les coûts. 

De manière générale, l’investissement immobilier ne doit pas créer de cumul des risques dans le portefeuille de placements: dans le cas contraire, il est préférable d’investir dans des fonds immobiliers fiscalement avantageux. Les titres de participation permettent de participer au marché immobilier sans dépendre du rendement d’un seul bien immobilier. 

Quels conseils suivre impérativement lors de l’achat ?

Il est intéressant de comparer les différentes offres et les différents prix d’achat. Après avoir passé au crible l’emplacement et l’état du bien, il faut absolument faire un calcul précis de l’investissement et des perspectives de rendement. Dans la majorité des cas, le conseil d’un professionnel est recommandé. En résumé:

  • Emplacement: des critères comme la desserte par les transports, la vue, le taux fiscal, la proximité des commerces et des écoles, ainsi que les perspectives d’avenir du lieu ont une influence majeure sur la valeur d’un bien immobilier.
  • État: un bien immobilier doit être bien entretenu. Les rénovations, s’il y a lieu, doivent avoir été effectuées (p. ex. l’installation de chauffage ne doit pas être obsolète, l’isolation de l’enveloppe du bâtiment doit être bonne, etc.). Un bon indicateur de l’état énergétique d’un bien immobilier est le Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB).
  • Prix d’achat: le prix d’un bien a un effet direct sur le rendement des fonds propres. S’il est nettement supérieur à la valeur de marché, cela réduit les attentes en matière de rendement des investisseurs.
  • Charges: des charges élevées réduisent souvent d’autant le potentiel de location. La plupart du temps, ce sont les coûts énergétiques qui pèsent le plus lourd dans la balance. Par conséquent, il convient de vérifier soigneusement l’état énergétique du bâtiment (voir point «État»).
  • Structure des locataires: passez également au crible les relations avec les locataires actuels ou les logements vacants: les litiges en matière de droit locatif et les retards de paiement des loyers font également partie des risques encourus par les bailleurs.

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