Immeubles de placement : investir de manière judicieuse et profiter durablement

Il peut valoir la peine d’acquérir un bien immobilier pour un autre usage que son habitation en propre. Si vous vous êtes constitué un patrimoine avec votre conjoint, les immeubles de placement vous offrent une bonne opportunité de placer votre argent. Dans ce cas, vous n’habitez pas dans le bien immobilier et pouvez le louer à des tiers. Tout particulièrement dans le contexte actuel caractérisé par des taux hypothécaires bas, les immeubles de placement constituent une possibilité d’investissement attrayante et rentable. Mais ne prenez pas de décision d’achat précipitée et informez-vous soigneusement au préalable. Voici les réponses aux principales questions à ce sujet :

1. Comment sont financés les immeubles de placement ?

Comme pour les logements en propriété, le principe des 25% de capitaux propres vaut aussi pour les objets de rendement. Ici, toutefois, la totalité des 25% doit être apportée sous forme de fonds propres « durs ». En d’autres termes, vous ne pouvez pas utiliser l’avoir de prévoyance de votre caisse de pensions ou le pilier 3a pour votre achat. En outre, la charge capacité financière de l’hypothèque pour des immeubles de placement n’est pas calculée sur la base de vos propres revenus, mais des revenus locatifs. Les recettes doivent dans tous les cas couvrir les dépenses liées aux intérêts hypothécaires, à l’amortissement et aux charges.

Si vous souhaitez investir dans un immeuble de placement, vous devez également respecter des règles spécifiques en matière d’amortissement: les immeubles de placement doivent en effet être amortis, dans un délai maximal de 10 ans, aux deux tiers de la valeur taux d'avance de l’immeuble. Par ailleurs, l’immeuble doit rester rentable même avec des taux plus élevés.

Lors de la planification de votre budget, vous devez prendre en compte le fait que l’achat d’un bien de rendement aura des répercussions fiscales. Le revenu locatif généré doit en effet être déclaré comme revenu imposable. En revanche, vous pouvez déduire les dépenses liées aux intérêts hypothécaires ainsi qu’aux travaux d’entretien et d’assainissement (pour en savoir plus: « Rénovations: économie fiscale en cas de doubles revenus »). 
 

2. Quelles opportunités d’investissement offrent les immeubles de placement ?

En investissant votre patrimoine non seulement dans des actions et des fonds de placement, mais aussi dans des biens immobiliers, vous diversifiez vos placements. Vous limitez ainsi le cumul des risques et les pertes potentielles. En outre, les biens-fonds ont une valeur plus durable que les titres: ils sont moins soumis aux fluctuations du marché et permettent, dans une certaine mesure, de se prémunir contre les risques liés à l’inflation. Bien entendu, vous profitez également de revenus locatifs réguliers, qui pourront constituer un gain appréciable lorsque vous serez à la retraite. Si par la suite vous souhaitez revendre l’immeuble, vous pourrez réaliser une plus-value en cas d’accroissement de la valeur de l’immeuble.

3. Quels risques les immeubles de placement comportent-ils ?

Les immeubles de placement offrent des avantages de taille, mais vous devez prendre en compte un certain nombre de points délicats. Ne sous-estimez pas les travaux d’entretien et de rénovation qui s’imposent pour un immeuble. Réalisez une estimation de ces dépenses avant de prendre votre décision d’achat.

En outre, selon le nombre de locataires, il peut y avoir d’importantes charges administratives. Vous pouvez soit les assumer vous-même, soit les déléguer à une société de gestion. Dans ce dernier cas, cela génère des dépenses que vous devez intégrer dans votre planification budgétaire. Par ailleurs, le risque que des logements restent inoccupés est un facteur que vous ne pouvez jamais tout à fait exclure. Étant donné que vous n’avez aucune influence sur une éventuelle baisse de la demande, sur l’évolution du marché immobilier ou sur d’éventuelles pertes de valeur, il est préférable de disposer d’une réserve financière pour parer à toute éventualité.
 

4. Quels types d’immeubles de placement existe-t-il ?

Si, après établissement des frais et estimation des risques, vous souhaitez acquérir un immeuble de placement, l’étape suivante consiste à choisir le type d’immeuble. Vous pouvez choisir votre objet de placement parmi un large éventail de biens immobiliers: maison individuelle, immeuble d’habitation ou encore propriété par étages.

Le type d’immeuble de placement que vous choisirez dépendra fortement de votre projet de vie personnel et de votre situation financière: souhaitez-vous acheter en couple un bien immobilier que vous habiterez lorsque vous serez plus âgés ? Dans ce cas, une maison individuelle ou une propriété par étages est indiquée. En revanche, si vous avez un budget plus important et que vous souhaitez louer des appartements à long terme, il serait plus judicieux d’investir dans un immeuble d’habitation.  Lors du choix du bien immobilier, prenez impérativement en compte sa situation: la proximité des transports publics, la vue, le taux fiscal et le potentiel de développement de la région sont des facteurs qui peuvent influencer considérablement la valeur de l’objet.

Si vous incluez toutes ces variables et planifiez votre achat de manière réfléchie et minutieuse, un immeuble de placement constituera un investissement dont vous pourrez profiter durablement en tant que couple.