Augmentation de l’hypothèque: ce que vous devez savoir

Rénovation, installation d’un nouveau système de chauffage ou aménagement des combles: afin de pouvoir réaliser ces investissements sur le plan financier, il est possible d’avoir recours à une augmentation de votre hypothèque. Découvrez ici les points auxquels il vous faut veiller.

Si vous souhaitez rénover, transformer ou moderniser votre logement, vous pouvez financer ces travaux soit avec vos propres économies ou vos avoirs de prévoyance, soit demander à augmenter votre hypothèque. Cette dernière option peut s’avérer judicieuse afin de disposer de suffisamment d’argent pour d’autres rêves ou impératifs. Investir dans votre bien immobilier influe positivement sur sa valeur, vous laissant ainsi une marge de manœuvre pour d’autres revalorisations: en effet, plus votre bien immobilier prend de la valeur, plus le taux d’avance possible est élevé. 

Mêmes conditions que pour une hypothèque «normale»

Pour procéder à une augmentation de votre hypothèque, vous devez remplir les mêmes conditions que pour toute autre hypothèque: 

  1. Capacité financière: la banque examinera d’un œil critique si vous pouvez supporter financièrement une telle augmentation. Votre niveau de revenus actuel est donc essentiel. La capacité financière est bonne si vos charges immobilières (intérêts + amortissement + autres charges) ne dépassent pas un tiers du revenu de votre ménage. 
  2. 80% au maximum: le taux d’avance de votre bien immobilier ne doit en outre pas être supérieur à 80% après l’augmentation. 

Exemple: votre bien immobilier vous a coûté 1 million de francs et vous avez ainsi contracté une hypothèque de 750’000 francs (75%). Vous pouvez donc augmenter cette dernière de 50’000 francs (5%) au maximum. Pour autant, bien sûr, que la valeur vénale du bien immobilier n’a pas baissé entre-temps car, dans ce cas, votre projet pourrait aller à vau-l’eau...

La réévaluation comporte aussi des risques

Lorsque vous souhaitez augmenter l’hypothèque de votre bien immobilier, votre établissement financier ne se contente pas seulement de réexaminer votre capacité financière, mais il soumet également le bien à une réévaluation. Dans la plupart des cas, un bien immobilier prend de la valeur au fil du temps, mais pas toujours. Les évolutions du marché, des changements aux alentours (p. ex. nouvelles constructions ou routes) ou l’état d’un bien immobilier peuvent en effet déprécier sa valeur. Si la banque constate que la valeur vénale de votre bien immobilier a baissé depuis la dernière évaluation, cela se répercutera sur le taux d’avance maximal. En fonction des circonstances, il se peut que vous deviez payer ensuite beaucoup d’argent au lieu d’en recevoir: si votre hypothèque actuelle dépasse le taux d’avance maximal, le créancier refusera l’augmentation et demandera à la place un amortissement en conséquence. Dans le doute, faites donc d’abord évaluer votre bien immobilier par un service neutre, afin de ne pas tomber dans le piège de l’augmentation.

Exemple: votre bien immobilier, valorisé autrefois à 1 million de francs, est actuellement estimé à 900’000 francs par la banque. Le taux d’avance actuel maximal se monte donc à 720’000 francs (80% de 900’000 francs). Votre hypothèque se chiffre cependant toujours à 750’000 francs, soit 30’000 francs de trop. 

Faut-il une nouvelle cédule hypothécaire ?

Dans le cas d’une augmentation de l’hypothèque, il faut parfois établir une nouvelle cédule hypothécaire si l’augmentation est supérieure au montant du gage défini dans la précédente cédule hypothécaire. Les frais de notaire pour ce faire varient énormément suivant le canton, mais ne doivent pas être sous-estimés. Pour y voir plus clair, il est question de cédule hypothécaire pour tout acte servant de gage à votre prêteur hypothécaire. Cette cédule l’autorise à vendre votre bien immobilier si vous ne pouvez pas rembourser les créances figurant dans le contrat hypothécaire. Le montant du gage peut être supérieur à votre hypothèque actuelle effective. Par exemple, si vous aviez amorti une partie de l’hypothèque contractée autrefois ou si vous aviez pu contracter une hypothèque plus élevée grâce à votre solvabilité. En ce sens, la cédule hypothécaire ou le montant du gage atteste du niveau de votre capacité de crédit et pas forcément du montant de votre hypothèque. 

Suggestion de lecture: «Pas d’hypothèque sans cédule hypothécaire»

Avant la retraite, c’est mieux

Idéalement, les demandes pour une augmentation de l’hypothèque sont établies avant le 50e anniversaire, mais au plus tard à 55 ans. Passé l’âge de 55 ans, les établissements financiers se basent déjà sur le revenu sous forme de rentes escompté pour évaluer la capacité financière, ce qui peut compliquer l’acceptation de la demande. Toute hypothèque doit en outre être amortie à 65% de la valeur d’ici la retraite. Une augmentation au-delà de ce seuil de 65% peu avant la dernière année n’aurait guère de sens et augmenterait énormément la charge financière due à l’amortissement dans les dernières années d’activité. 

Il existe certes des banques qui accordent des augmentations d’hypothèque à leurs clients plus âgés mais, la plupart du temps, c’est uniquement lorsque la valeur de taux d’avance est très basse ou lorsque le client peut faire pencher la balance en sa faveur grâce à d’autres garanties particulièrement solides. Il est donc conseillé d’envisager suffisamment tôt d’éventuelles rénovations ou revalorisations ainsi que tout financement immobilier lorsque l’on avance en âge. 

Calculer bien à l’avance et avec précision

Pour une augmentation, vous devriez inclure dans vos calculs les éventuelles baisses de revenus à venir, comme pour toute autre hypothèque. Si, par exemple, vous savez déjà que vous souhaitez un jour diminuer votre taux d’occupation pour vous consacrer davantage aux tâches familiales, il est conseillé de revoir à la baisse l’augmentation. Sinon, vous risquez à long terme de vous surendetter avec l’hypothèque. Vous devriez par ailleurs faire en sorte que votre augmentation soit suffisamment élevée pour éviter de devoir la réajuster par la suite, ce qui implique d’effectuer un calcul aussi précis que possible des coûts du projet. En cas d’erreur dans votre calcul, vous vous verriez dans l’obligation de demander une nouvelle augmentation en plein milieu des travaux, avec une issue incertaine. 

Augmentations également possibles sur Valuu

Sur Valuu, il était initialement uniquement possible de réduire le montant de l’hypothèque dans le cadre d’un transfert ou d’une prolongation, mais pas de l’augmenter. À compter de novembre 2021, les augmentations sont désormais possibles, pour autant qu’elles soient parfaitement justifiées. Il existe deux motifs valables: 

  1. Investissements dans le bien immobilier (p. ex. rénovation, modernisation, transformation, assainissement)
  2. Autres investissements (p. ex. véhicule, formation, remboursement d’un prêt ou d’un crédit privé)

Si le montant de l’hypothèque reste dans les limites de la première hypothèque (max. 2/3 de la valeur vénale  du bien immobilier), la plupart des créanciers hypothécaires accepteront les deux motifs d’augmentation. Si cette limite devait être dépassée suite à l’augmentation, seuls les investissements dans le bien immobilier seraient reconnus comme motif valable. Dans tous les cas, les investissements doivent être consignés avec les documents correspondants, tels que les offres, les factures ou les plans.

Envisagez-vous d’augmenter votre hypothèque ? Nos expertes et experts vous conseillent volontiers
 

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