Amortissement direct ou indirect: quelle différence ?

Pour rembourser − ou « amortir » en langage financier − votre hypothèque, vous avez le choix entre la méthode directe et la méthode indirecte. En quoi se différencient-elles et quels sont leurs avantages et inconvénients respectifs ?

Tout d’abord, pour la première hypothèque, aucune prescription légale ne définit si le remboursement doit avoir lieu et quand. L’obligation d’amortissement ne s’applique qu’à la deuxième hypothèque, que vous devez intégralement rembourser dans un délai de 15 ans ou d’ici votre départ à la retraite. Vous avez besoin d’une deuxième hypothèque uniquement si vous souhaitez ou devez emprunter à la banque plus de deux tiers (= montant maximal de la première hypothèque) du prix d’achat ou de la valeur de marché de l’immeuble

Pour l’amortissement de votre hypothèque, vous avez le choix entre les deux variantes ci-après.

Amortissement direct = paiements directs au créancier hypothécaire

Dans le cas d’un amortissement direct, vous remboursez votre hypothèque à intervalles réguliers. Cela permet de réduire le montant de l’hypothèque après chaque remboursement et, par conséquent, de diminuer également le montant des intérêts. Si cette variante semble intéressante à première vue, elle n’est généralement pas avantageuse d’un point de vue fiscal. En effet, les intérêts de votre hypothèque sont intégralement déductibles du revenu imposable. Une charge d’intérêts plus faibles s’accompagnent donc en général d’impôts plus élevés. 

Amortissement indirect = paiements sur un compte/police de prévoyance

Dans le cas d’un amortissement indirect, les montants d’amortissement ne sont pas directement versés au créancier hypothécaire mais, dans un premier temps, sur un pilier 3a mis en gage, par exemple sur un compte ou une assurance-vie. Cet avoir sert de garantie au créancier hypothécaire. Avec cette variante, la dette, de même que les intérêts hypothécaires restent au même niveau. Dès lors, vous pouvez déduiredes intérêts élevés constants ainsi que les cotisations de prévoyance du revenu imposable et réaliser ainsi d’importantes économies d’impôts. Les capitaux de prévoyance épargnés doivent être versés au plus tard à l’échéance de l’obligation d’amortir (soit au bout de 15 ans ou lors du départ à la retraite). Ils sont alors utilisés pour amortir la dette et soumis à un impôt. Généralement, la deuxième hypothèque est totalement remboursée à ce moment-là. L‘amortissement indirect (par le biais de police/compte de prévoyance) n‘est possible que pour un immeuble occupé par son propriétaire (pas d’objet loué/rendement ou de vacances).  

Versements au troisième pilier limités 

À noter: en cas d’amortissement indirect, les versements au troisième pilier sont limités. Les montants maximums ont été légèrement augmentés en 2021. Ils sont fixés à 6’883 francs pour les employés affiliés à une caisse de pensions et à un cinquième du revenu annuel net imposable, maximum 34’416 francs pour les travailleurs indépendants non affiliés à une caisse de pensions. Si vous souhaitez ou devez rembourser des montants plus élevés, il est alors plus avantageux de combiner l’amortissement direct et indirect. 

Quelle est la meilleure variante?

Dans l’absolu, la variante indirecte présente plus d’avantages en raison notamment des possibilités de déductions fiscales. Cependant, bien d’autres facteurs doivent être intégrés dans le plan d’amortissement et il est donc conseillé d’examiner la situation dans son ensemble. En plus des questions d’optimisation fiscale, vous devez considérer votre comportement de placement: en d’autres termes, seriez-vous prêt(e) à investir vos liquidités dans des actions ou d’autres placements, et si oui, en quelle quantité ? Ou encore disposez-vous de suffisamment d’argent pour réaliser un amortissement direct ET pour épargner sur un compte prévoyance ? Si tel est le cas, la variante directe est plus appropriée. Vous pouvez également combiner les deux méthodes en retirant les capitaux de prévoyance épargnés par le biais d’un amortissement indirect tous les cinq ans pour rembourser directement votre hypothèque (selon votre contrat de prêt). Dans certains cas, cela peut être une solution judicieuse, notamment si vous ne souhaitez pas retirer et être imposé d’un coup sur la totalité de vos capitaux de prévoyance. 
Enfin, des facteurs psychologiques entrent en jeu: pour leur tranquillité d’esprit, de nombreuses personnes veulent se débarrasser progressivement de leurs dettes plutôt que de réaliser une optimisation financière.

Conseil: Valuu calcule votre amortissement

En fonction des créanciers hypothécaires, les montants d’amortissement peuvent être complètement différents. Valuu calcule pour vous le montant exact de l’amortissement dû pour chaque offre. Transparence totale et comparabilité sont ainsi assurées.  

 

 

 

 

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