Financement immobilier

Achat sur plan: pièges et financement

22.03.2022 Eye Icon environ 4 minutes

«Achat sur plan» signifie que vous achetez une maison non encore construite à un entrepreneur général. Vous découvrirez ci-après à quoi vous devez faire attention et comment le financement fonctionne.

Les entreprises générales (EG) s’occupent de A à Z de la construction de biens immobiliers tels que des maisons individuelles ou des immeubles. Elles demandent toutes les offres, concluent les contrats avec les sous-traitants, coordonnent les travaux, commandent tous les matériaux et plus encore. Le contrôle des coûts est également de la responsabilité des EG, car la construction se fait sur son ordre et à son compte. Le maître d’ouvrage paie pour cela un prix d’ouvrage fixe pour une maison clés en main ou pour un appartement. 

Attention au droit de gage des artisans 

Les avantages de la construction d’une maison avec une EG sont évidents: en tant que maître d’ouvrage, vous économisez beaucoup de travail et n’avez qu’un seul interlocuteur pour votre projet de construction. L’inconvénient: déléguer le contrôle à une EG comporte des risques. Dans le pire des cas, l’EG fait faillite en plein milieu de la construction. S’il reste des paiements dus aux fournisseurs et aux artisans, ceux-ci peuvent exiger que vous, en tant que maître d’ouvrage, les payez. Si vous ne pouvez pas payer, fournisseurs et artisans peuvent vendre le bien immobilier aux enchères. C’est ce que stipule le droit de gage des artisans. Dans certains cas, vous devrez ainsi payer deux fois des parties de votre maison: une fois à l’EG, une fois à l’artisan lésé par l’EG. 

Ce que vous pouvez faire pour réduire les risques

En tant que maître d’ouvrage, vous devriez vous assurer du mieux possible contre l’EG. Ce que vous pouvez faire:

Se renseigner sur l’entreprise générale

Avant de vous engager avec votre ce partenaire contractuel, vous devriez réunir le plus d’informations possibles sur ce dernier, par exemple en vous procurant un extrait du registre des poursuites, des renseignements sur sa solvabilité ou encore des références. Vous pouvez aussi vous renseigner sur le sérieux de cette entreprise auprès d’experts ou de votre banque. La plupart du temps, les moutons noirs sont connus dans le secteur.

Se procurer la confirmation de financement et la déclaration d’EG

Si possible, exigez une confirmation de financement et une déclaration d’EG auprès de la banque de l’EG. La confirmation de financement confirme que la banque a bien accordé à l’EG le financement pour la construction. La déclaration d’EG assure que les paiements effectués à l’EG seront exclusivement utilisés pour la construction de votre bien immobilier.

Examiner minutieusement le contrat

Il n’existe aucune règle légale concernant le contenu d’un contrat d’entreprise conclu avec une EG. Pour votre sécurité, les points suivants devraient figurer dans le contrat:

  • Définissez l’objet clés en main, idéalement à l’aide de plans et descriptions les plus détaillées possible, montrant à quoi devrait ressembler la construction une fois terminée.
  • En règle générale, l’EG et le maître d’ouvrage s’accordent sur un plan de paiement comprenant plusieurs paiements partiels. Insistez pour que les paiements soient liés à une progression concrète des travaux. 
  • Règlez la manière dont les souhaits de modification impliquant une augmentation de prix sont gérés dans la phase de construction.
  • Avec une garantie d’exécution, votre EG s’engage à vous fournir des prestations de remplacement au cas où elle ne pourrait pas fournir les prestations convenues dans le contrat. 
  • Avec la garantie de bonne exécution, vous vous assurez contre les défauts de qualité. Que le défaut de qualité vienne de l’EG ou du sous-traitant, l’EG est responsable de combler ce défaut.
  • Déterminez ce qui se passe si vous ou l’EG se retire du contrat. Si, en tant que maître d’ouvrage, vous résiliez le contrat et que rien d’autre n’a été convenu, l’article 337 du CO entre automatiquement en vigueur. Par conséquent, vous devriez payer l’intégralité du manque à gagner de l’EG.
  • Déterminez la date exacte de livraison ainsi que les conséquences dans le cas où l’EG ne pourrait pas respecter le délai fixé.

Financement: une hypothèque à la place d’un crédit de construction 

En général, l’achat d’une maison existante est financé par une hypothèque. Pour une nouvelle construction ou des travaux de rénovation, le (futur) propriétaire doit en premier lieu obtenir un crédit de construction  . Une fois les travaux terminés, la banque transforme le crédit de construction en  hypothèque. Si l’on achète une maison sur plan à une EG, cela se passe généralement différemment: pour la plupart des établissements financiers, un crédit de construction n’est pas nécessaire. En effet, ils financent ces achats directement au moyen d’une hypothèque. 

Tranches hypothécaires selon le plan de paiement

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier existant, la date de début de l’hypothèque correspond en général à la date d’achat. Ce n’est pas le cas lors d’un achat sur plan: vous pouvez répartir votre hypothèque en fonction du plan de paiement et ne devez pas souscrire l’hypothèque complète d’un seul coup. Vous économisez ainsi de l’argent, car vous ne devez pas payer d’intérêts sur l’ensemble de l’hypothèque dès le premier jour.  

Voici comment économiser des intérêts: Prendre des hypothèques par tranches, en fonction de l’avancement des travaux.

Voici comment économiser des intérêts: Prendre des hypothèques par tranches, en fonction de l’avancement des travaux.

Exemple :

Prix d’achat de la maison: CHF 1 million 
Capitaux propres: CHF 200’000 
Hypothèque: CHF 800’000

Plan de paiement

1re tranche (20%, exigible lors de la  signature du contrat de vente et d’entreprise): CHF 200’000 
2e tranche (30%, exigible lors de la finalisation du gros œuvre): CHF 300’000 
3e tranche (25% exigible lors de la mise hors d’eau du bâtiment): CHF 250’000 
4e tranche (25% exigible lors de la remise des clés: CHF 250’000

Plan hypothécaire

La première tranche du plan de paiement doit être réglée avec les capitaux propres. Il en résulte les tranches hypothécaire suivantes:

1.    Tranche (début: finalisation du gros œuvre): CHF 300’000
2.    Tranche (début: mise hors d’eau du bâtiment)): CHF 250’000
3.    Tranche (début: remise des clés): CHF 250’000

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