Cédule hypothécaire et droit de gage immobilier: de quoi s’agit-il exactement ?

25.10.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Par hypothèque, on entend communément un crédit pour un achat immobilier. Mais ce n’est qu’une demi-vérité, car une hypothèque revêt aussi une dimension juridique spécifique: le droit de gage immobilier du créancier hypothécaire. Il est inscrit au registre foncier et consigné dans une cédule hypothécaire. Découvrez ici en quoi cela consiste exactement.

Cédule hypothécaire et droit de gage immobilier: mode d’emploi

Lorsque vous contractez un crédit, le créancier (prêteur) exige de vous (débiteur) un gage en garantie de son prêt. Dans le cas d’une hypothèque, ce gage est constitué par le bien immobilier financé et est appelé gage immobilier.

Si vous n’êtes pas en mesure de payer les intérêts ou les amortissements obligatoires, le créancier a le droit de vendre le bien immobilier et de régler les créances avec le produit de la vente; il a donc le droit de gage immobilier sur votre bien immobilier. Celui-ci est inscrit au registre foncier et consigné dans une cédule hypothécaire. Celle-ci contient essentiellement les informations suivantes:

  • les informations relatives au preneur de crédit (débiteur)
  • les informations relatives au créancier (prêteur)
  • le montant du gage
  • les créances financières (intérêts et amortissements)
  • le droit de gage immobilier proprement dit

Le montant du gage est le montant maximal que le preneur de crédit pourrait emprunter sur la base de sa situation financière (solvabilité). Il peut également être supérieur à la somme effectivement empruntée. Il convient donc de fixer le montant maximal possible du gage et pas seulement celui de la dette effective garantie par constitution d’hypothèque. Cette réserve permet de ne pas avoir à créer une nouvelle cédule hypothécaire pour des investissements futurs (p. ex. des rénovations) ou, dans certaines circonstances, des augmentations de l’hypothèque.

Selon l’article 842, alinéa 1, du Code civil suisse, une créance de cédule hypothécaire est ce qu’on appelle une «créance personnelle». En d’autres termes, le débiteur engage sa responsabilité, non seulement sur le bien immobilier mis en gage, mais aussi sur l’ensemble de sa fortune. 

Cédule hypothécaire sur papier et cédule hypothécaire de registre: quelle différence ?

Les deux types de cédules hypothécaires ont la même fonction, à savoir garantir les créances et le droit de gage immobilier du créancier. Mais elles présentent aussi quelques différences:

la cédule hypothécaire sur papier est un acte physique au format papier qui constitue par ailleurs un titre similaire à une action, appelé titre de gage dans le langage technique. Elle peut être établie au nom du porteur (= cédule hypothécaire au porteur) ou au nom d’une personne (= cédule hypothécaire nominative). Vous trouverez la réglementation légale à cet égard aux articles 860 et suivants du Code civil suisse

La cédule hypothécaire de registre, en revanche, résulte automatiquement de l’inscription du droit de gage immobilier au registre foncier. Elle représente le droit de gage sous forme numérique: aucun titre supplémentaire (titre de gage) n’est établi à cet effet. 

Depuis leur introduction en 2012, seules des cédules hypothécaires de registre sont émises. Il s’agit toujours de cédules hypothécaires nominatives, qui peuvent être libellées au nom du créancier ou du débiteur. Les bases légales se trouvent à l’article 857 CC.

Risque de perte avec les cédules hypothécaires sur papier

L’inconvénient des cédules hypothécaires sur papier est que, contrairement aux cédules hypothécaires de registre, elles peuvent se perdre ou être endommagées, ce qui peut avoir de lourdes conséquences: le bureau du registre foncier ne procède en effet à des modifications ou à des radiations du droit de gage que si la cédule hypothécaire (sur papier) lui est présentée. Si elle est considérée comme perdue, elle est déclarée nulle d’un point de vue juridique et le débiteur doit en faire établir une nouvelle – ce qui implique un coût financier et une perte de temps. 

Conseil: convertissez votre cédule hypothécaire sur papier en une cédule hypothécaire de registre. 

Quand et comment une cédule hypothécaire est-elle radiée ?

Une cédule hypothécaire peut (mais pas obligatoirement !) être radiée du registre foncier lorsque l’hypothèque est entièrement remboursée. La radiation juridique définitive ne peut être effectuée que par le bureau du registre foncier.

La procédure est légèrement différente dans chaque cas:

  • Cédule hypothécaire sur papier: le titre de gage doit être remis au bureau du registre foncier. Si le créancier accepte la radiation, il est annulé et la cédule hypothécaire sur papier est radiée du registre foncier.
  • Cédule hypothécaire de registre: si le créancier accepte la radiation, elle est radiée du registre foncier.

Important: si vous avez une cédule hypothécaire sur papier et que vous la jetez après avoir remboursé votre dette avant qu’elle ne soit radiée du registre foncier, elle ne disparaît pas pour autant, bien au contraire. Vous devez d’abord en demander une nouvelle avant de pouvoir définitivement la radier.

Pourquoi la radiation ne présente pas forcément d’intérêt

Même si vous avez entièrement remboursé votre hypothèque, vous avez le droit de conserver votre cédule hypothécaire. Elle reste valable tant que vous n’en demandez pas expressément la radiation. Ainsi, vous pouvez l’utiliser à nouveau si nécessaire et conclure une nouvelle hypothèque à hauteur du montant du gage qui y figure. Vous économisez alors les frais d’une nouvelle cédule hypothécaire, qui peuvent s’élever à plusieurs milliers de francs selon le canton ou la commune.

À noter: même après un remboursement partiel, le montant du gage reste inchangé. Vous vous offrez ainsi une marge de manœuvre pour un nouveau crédit.

Exemple:

Vous avez acheté une maison et souscrit une hypothèque de 400 000 francs pour pouvoir la financer. Cette somme est inscrite comme montant du gage dans le registre foncier et figure dès lors dans votre cédule hypothécaire. Si vous remboursez maintenant 100 000 francs à votre créancier, votre hypothèque s’élèvera encore à 300 000 francs. Le montant du gage reste toutefois inchangé à 400 000 francs. Vous pourriez alors recourir à tout moment à un nouveau financement de 100 000 francs. Attention: pour augmenter le montant de l’hypothèque, un nouvel examen de crédit réglementaire par le créancier est cependant nécessaire. 

Faire appel à des experts

Le droit de gage immobilier est un domaine juridique complexe. N’hésitez pas à faire appel à une ou à un juriste. Si vous avez des questions sur le sujet, nos spécialistes en matière d’hypothèque peuvent également vous aider.

FAQ

Comment constituer un droit de gage immobilier ou une cédule hypothécaire ?

Voici comment cela se passe concrètement (selon les cantons, le déroulement et la désignation des documents mentionnés peuvent légèrement différer de cette procédure):

  1. Le contrat de gage est établi (généralement par le créancier)
  2. Le contrat est signé par le preneur de crédit et le créancier, puis authentifié par un notaire.
  3. Le preneur de crédit demande au bureau du registre foncier l’inscription du droit de gage immobilier/de la cédule hypothécaire.
  4. Le bureau du registre foncier envoie au créancier ce que l’on appelle un certificat intermédiaire (une confirmation selon laquelle l’inscription du droit de gage immobilier au registre foncier a été déposée).
  5. Sur la base du certificat intermédiaire, le créancier libère généralement le montant de l’hypothèque.

Comment transformer ma cédule hypothécaire sur papier en une cédule hypothécaire de registre ?

La plupart des bureaux du registre foncier disposent à cet effet d’un formulaire de demande préétabli qu’il vous suffit de remplir et de remettre signé (par vous et votre créancier hypothécaire).

Que se passe-t-il si je change de créancier hypothécaire ?

Si vous devez renouveler votre hypothèque et la transférer auprès d’un autre créancier, la cédule hypothécaire change tout simplement de propriétaire. Votre ancien établissement financier la transmet au nouveau créancier hypothécaire une fois qu’il a reçu la somme du crédit. C’est ce qu’on appelle un changement de créancier. Le transfert est donc opéré entre les deux créanciers. Au cours de cette opération, le montant du gage reste inchangé. 

Combien coûte la constitution d’une cédule hypothécaire ?

Le coût de cette opération varie considérablement d’un canton ou d’une commune à l’autre et représente entre 0,1 et 0,3% du montant du gage. Pour un gage de 800 000 francs, cela représente par exemple 800 à 2400 francs. Les frais sont à la charge du débiteur.

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