Voici comment votre solvabilité influence vos conditions hypothécaires

Toute personne qui souhaite acheter ou construire son logement a en principe besoin de fonds externes. Elle les trouvera auprès d’établissements financiers, sous la forme d’hypothèques, à savoir de crédits garantis par un immeuble. Pour pouvoir en bénéficier, il faut se soumettre à un examen de crédit: outre l’objet en question, la situation financière et personnelle est notamment déterminante.

Qu’est-ce que la solvabilité ?

La solvabilité correspond au degré de probabilité qu’une cliente ou un client rembourse son crédit. Une personne est solvable lorsqu’elle est jugée digne de confiance, fiable et «disposée à payer» par l’établissement financier. Pour savoir ce qu’il en est, ce dernier examine la fiabilité financière de la personne, en s’appuyant à la fois sur les comportements de paiement antérieurs et les dettes en suspens, ainsi que sur les éventuelles poursuites ou mesures d’encaissement en cours.
 
Le contrôle de la solvabilité visant à clarifier la situation globale porte sur différents facteurs de risque statistiques, tels que:

• l’âge,
• la nationalité,
• le statut de séjour,
• la durée du séjour en Suisse,
• la fréquence des changements de domicile,
• la fréquence des changements d’emploi.

Pour établir la solvabilité, les établissements financiers s’adressent également à la centrale d’information de crédit (ZEK) ainsi qu’à des sociétés de recouvrement et consultent le registre des poursuites afin d’obtenir de plus amples informations.

En quoi se distingue-t-elle de la capacité de crédit ?

Pour disposer d’une capacité de crédit, une personne doit être juridiquement en mesure de conclure des contrats de crédit. Pour cela, elle doit par exemple être majeure. L’examen de la capacité de crédit porte en outre sur la situation économique de la preneuse ou du preneur de crédit, qui doit avoir la possibilité de rembourser le crédit dans le délai imparti. En outre, l’octroi d’un crédit ne doit pas entraîner le surendettement de la personne. Les règles précises sont fixées dans la loi sur le crédit à la consommation (LCC). Lors de l’examen de la capacité de crédit, l’établissement de crédit calcule le budget de la preneuse ou du preneur de crédit et compare ses dépenses à ses revenus. Font par exemple partie des dépenses:

• les frais de logement,
• les primes d’assurance-maladie,
• les impôts,
• les obligations existantes (notamment pension alimentaire, entretien),
• le coût du trajet domicile-travail.

Qui évalue la solvabilité ?

Pour chaque demande de crédit, la preneuse ou le preneur de crédit est soumis(e) à une vérification de crédit ou de solvabilité de la part de la banque ou de l’établissement financier. Cet examen conditionne l’octroi d’un crédit hypothécaire. Après cette première étape, on établit la notation de crédit de la personne à l’origine de la demande. Cette notation sert de base de décision à l’octroi d’une hypothèque et, le cas échéant, aux conditions dont elle sera assortie (montant du crédit, durée et taux d’intérêt).

Comment la notation de crédit est-elle déterminée ?

Les conditions d’une hypothèque en dépendent: si vous disposez d’une notation élevée, et que vous êtes donc considéré(e) comme solvable, vous paierez moins d’intérêts pour votre financement. En revanche, si vous n’obtenez pas la meilleure évaluation dans tous les critères, vous devrez composer avec une prime de risque. Les requérant(e)s doivent transmettre à l’établissement financier l’ensemble des documents permettant d’évaluer tous les facteurs déterminants pour la notation.

Quels sont les facteurs pris en compte pour la notation de crédit ?

Pour faire simple, l’évaluation repose sur cinq facteurs, dont les trois premiers sont particulièrement importants:

• Capacité financière (part du revenu brut que la partie acquéreuse doit mobiliser pour le financement de l’immeuble)
• Taux d’avance (rapport entre le montant de l’hypothèque et le prix d’achat)
• Montant de l’hypothèque
• Sûretés (par exemple autres immeubles, assurances-vie ou cautions)

De plus, les affaires en contrepartie (établissement financier comme relation principale, autres produits tels que comptes salaire, titres, pilier 3a ou gestion de fortune), qui ne sont pas en lien direct avec la solvabilité, peuvent également influencer positivement la notation de crédit. 

Peut-on calculer soi-même la notation de crédit ?

Non, les calculs détaillés ne sont pas accessibles au public et peuvent varier d’un créancier à l’autre. Ils dépendent aussi en partie de la stratégie de l’établissement financier. Cependant, les données de base utilisées pour le calcul sont les suivantes:

1. Votre revenu

Le montant du revenu actuel de la preneuse ou du preneur de crédit joue un rôle prépondérant. Sont notamment examinées les informations clés de l’activité lucrative: quel est votre taux d’occupation ? Si vous êtes en couple, les deux personnes sont-elles actives ? Votre revenu est-il stable − y a-t-il un risque de chômage ?

2. Votre fortune

Les fonds propres représentent un autre facteur déterminant: quel est le montant à votre disposition ? Avez-vous acquis vous-même vos fonds propres ou proviennent-ils d’un héritage ou d’un prêt privé? S’ajoute à cela un examen de votre situation en matière de prévoyance (avez-vous par exemple recours aux avoirs de votre caisse de pension ou du pilier 3a pour l’achat du bien ?).

3. Vos dépenses

Ce sont ensuite vos engagements financiers courants (leasing, pension alimentaire, dettes, intérêts courus) et votre taux d’épargne qui sont scrutés. Votre situation familiale est également prise en compte (avez-vous des enfants à charge ?).

4. Votre immeuble

La notation de crédit se base également sur des informations clés concernant l’immeuble faisant l’objet de l’achat: si la banque, la société d’assurances ou la caisse de pension considère que le prix d’achat n’est pas conforme au marché, elle le recalcule en utilisant sa propre estimation. L’examen détermine la rapidité avec laquelle l’objet pourrait être revendu en cas d’urgence et le degré de risque d’une future dépréciation. L’ancienneté et l’état de l’immeuble ainsi que le montant des charges et des frais annexes sont aussi intégrés dans le calcul.

CONSEIL: pour déterminer la capacité financière, les établissements financiers prennent en compte un taux d’intérêt calculé de 5%. Autrement dit, ils s’assurent que vous serez encore en mesure de rembourser l’hypothèque en cas de hausse du taux d’intérêt ou de baisse de votre salaire. Utilisez notre calculateur d’hypothèques pour calculer votre capacité financière et le taux d’avance pour l’immeuble que vous souhaitez acquérir.

Voici comment améliorer votre notation de crédit

Pour optimiser votre notation, le taux d’avance doit être bas et la capacité financière élevée. En modifiant les facteurs ci-après, vous pouvez influencer positivement vos conditions hypothécaires:

• Taux d’avance: plus votre endettement est faible par rapport à la valeur de votre bien, plus votre solvabilité est bonne et le risque encouru par le créancier faible. Si vous augmentez le montant de vos fonds propres avec un prêt accordé par un proche, par exemple, vous diminuerez le taux d’avance et améliorerez ainsi votre notation. Autre possibilité: en utilisant uniquement une hypothèque de premier rang (65% de la valeur de l’immeuble), vous profitez d’une importante réduction sur le taux d’intérêt.
• Capacité financière: plus vous pouvez faire valoir de revenus et plus les frais courants liés aux intérêts et à l’entretien sont bas, plus votre capacité financière s’en trouve améliorée. Et si vous avez par exemple recours à un débiteur solidaire, vous réduisez le risque encouru par votre créancier et améliorez en même temps votre solvabilité et votre notation.
• Montant de financement élevé: bon nombre de banques et d’établissements financiers mettent volontiers à la disposition de leur clientèle des crédits hypothécaires importants, les taux étant plus avantageux à partir de 500’000 francs, ou plus généralement dès 700’000 francs. Si vous souhaitez emprunter de telles sommes, vous devez cependant ne pas perdre de vue le taux d’avance et votre capacité financière.

CONSEIL: avec Valuu, simulez les différentes offres hypothécaires de nos partenaires en modifiant vos informations clés concernant la solvabilité et donc la capacité financière et le taux d’avance. Valuu calcule votre solvabilité sur la base de vos données et sélectionne les meilleures hypothèques disponibles pour vous.