Fonds propres: voici comment financer votre habitation

17.10.2022 Eye Icon environ 5 minutes

En principe, chaque banque, assurance ou caisse de pension finance au maximum 80% d’un immeuble. Vous devez payer le reste de votre poche. Toutefois, cela vaut la peine de pouvoir inscrire davantage que les 20% de fonds propres nécessaires sur la demande de financement. En effet, plus vous utilisez de fonds propres pour l’achat, plus nos créanciers vous proposent des taux d’intérêt attractifs.

On définit fonds propres ou capitaux propres la part du financement de votre habitation que vous payez vous-même. Il peut s’agir d’un apport en liquidités, ce qui réduit le montant de l’hypothèque. Ou alors, vous mettez les fonds en gage au profit d’un créancier, ce qui ne réduit pas le montant de l’hypothèque. Découvrez la meilleure solution dans cet article. 

Vous pouvez utiliser les valeurs patrimoniales suivantes

Les valeurs patrimoniales suivantes peuvent être utilisées en tant que fonds propres pour les immeubles habités en propre: tous les avoirs en compte, titres et fonds, avoirs de prévoyance de la caisse de pensions (2e pilier) et du pilier 3a ainsi que toutes les donations et avances d’hoirie. Il est aussi possible d’utiliser la fortune d’une deuxième personne (débiteur solidaire) dans le cadre d’un mariage ou concubinage.

Fonds propres durs vs fonds propres liés

Au moins 10% du financement de votre immeuble doit provenir de ce qu’on appelle des fonds propres durs. Il s’agit d’argent que vous pourriez presque poser sur la table. Principalement des avoirs en compte ou la fortune issue de la vente de placements. Le reste des moyens peut aussi venir du retrait anticipé de valeurs patrimoniales liées du 2e ou 3e pilier. Par exemple des assurances ou des avoirs de la caisse de pension. Une alternative intéressante au retrait anticipé est la mise en gage au profit d’un créancier. Cela signifie que le créancier de votre hypothèque accepte le capital comme sûreté. Si vous ne pouviez plus payer votre hypothèque, il peut y recourir. Mais attention: plus vous avez de fonds propres qui viennent de fortune liée, plus vous aurez besoin de revenus pour que votre financement soit supportable. (Voici comment fonctionne la capacité financière)

Avoirs en compte

Vos économies librement disponibles constituent la source de fonds propres la plus évidente. Vous pouvez accéder à cet argent de manière illimitée et l’utiliser à des fins personnelles. Mais attention: ne videz pas totalement votre compte d’épargne pour l’achat de votre maison. Prévoyez impérativement des réserves, par exemple pour faire face à des coûts supplémentaires liés à une construction/transformation ou à des travaux de rénovation.

Avantage Inconvénient Conseil
Capital librement disponible, auquel vous avez toujours accès. Vos économies sont liées dans votre habitation et ne peuvent plus être utilisées pour réaliser d’autres rêves, comme des voyages. Gardez une réserve suffisamment élevée sur votre compte afin de payer des dépenses imprévues.

 

Titres, actions, fonds

Vous avez la possibilité de vendre des titres que vous détenez actuellement, comme des actions ou des fonds de placement, pour les transformer en fonds propres. Dans ce cas, veillez aux fluctuations des cours afin de ne pas vendre vos titres à perte. Lorsque vous mettez vos titres en gage, la chute des cours peut constituer un risque pour la capacité financière de votre immeuble.

Avantage Inconvénient Conseil
Vous utilisez l’argent dont vous n’avez pas besoin pour vivre et vous préservez votre avoir en compte. En fonction du cours de l’action, vous pourriez subir une perte de valeur lors de la vente. Vous pouvez aussi mettre en gage les titres. Cela vous permet un double bénéfice: les intérêts sur le marché financier et de meilleurs intérêts hypothécaires.

 

Assurance-vie

Comme les titres, les polices d’assurance peuvent elles aussi être mises en gage. La valeur de rachat de la police s’élève entre 60 et 90%.

Avantage Inconvénient Conseil
Vous ne devez pas amortir la part de votre hypothèque qui est assurée par la valeur des avoirs mis en gage. Vous devez généralement payer le montant comptabilisé à votre créancier en une fois à la fin de la période de financement. Mettez en gage votre assurance-vie plutôt que les avoirs de votre caisse de pension afin de réduire le risque d’être privé de prévoyance vieillesse.

 

Avoirs de la caisse de pensions

Le recours aux avoirs de la caisse de pension peut se faire de deux manières: soit par le biais d’un retrait anticipé sous forme de liquidités, soit via une mise en gage demandée à votre établissement financier. Le retrait (anticipé) de la caisse de pension a pour conséquence que la caisse de pension réduit vos prestations de vieillesse et éventuellement aussi vos prestations de risque. Lorsque vous retirez des avoirs, en particulier si vous avez une famille, vous devriez combler cette diminution de couverture par une assurance séparée. En effet, en cas d’invalidité ou de décès, une protection financière dégradée peut avoir de lourdes conséquences sur toute la famille. Il vous est également possible de rembourser la somme retirée plus tard afin d’éviter d’éventuelles lacunes de prévoyance. Une alternative plus simple est de mettre en gage les avoirs de votre caisse de pension comme garantie complémentaire. Dans ce cas, les avoirs restent tels quels à disposition pour votre pension. Pour cela, vous devez amortir les moyens utilisés d’ici votre départ à la retraite. 

Bon à savoir: dans les deux cas, votre caisse de pension doit donner son accord – ce qui ne pose généralement aucun problème.

Avantage Inconvénient Conseil
Avec les avoirs de la caisse de pension, vous pouvez considérablement augmenter vos fonds propres et ainsi améliorer les offres d’hypothèque. Vous devez payer des impôts sur le capital versé de votre caisse de pension. Vous devez amortir les avoirs de la caisse de pension mis en gage.    N’utilisez pas les avoirs de votre caisse de pension au-delà de ce qui est nécessaires à améliorer votre offre.

 

Compte du pilier 3a

Les avoirs du pilier 3a peuvent aussi être utilisés pour financier un logement habité en propre. Pour cela, les avoirs du pilier 3a peuvent faire l’objet d’une mise en gage ou d’un retrait anticipé comme les avoirs de la caisse de pension (voir plus haut).Il faut savoir qu’un retrait anticipé de l’avoir du pilier 3a a une incidence fiscale. Le montant du retrait anticipé est imposé en tant que revenu au moment de son versement, séparément des autres revenus et à un taux plus bas (taxation spéciale).

Avantage Inconvénient Conseil
Lors de la mise en gage, des déductions fiscales plus élevées peuvent être appliquées. Le capital du pilier 3a retiré de manière anticipée est imposable et réduit votre prévoyance vieillesse privée.     Utilisez votre compte du pilier 3a pour l’amortissement indirect après la conclusion de l’hypothèque. Cela signifie que, au lieu de rembourser chaque année directement l’hypothèque, vous payez des cotisations annuelles au compte du pilier 3a, sommes déductibles du revenu imposable.

 

Donation et avance d’hoirie

La donation et l’avance d’hoirie constituent aussi des possibilités de financement. Cependant, les autres héritiers ne doivent pas être lésés dans leur réserve légale et le montant correspondant doit être intégré plus tard dans la succession sans accord écrit supplémentaire. Dans certains cantons suisses, les donations et les avances d’hoirie sont imposables. C’est pourquoi il est recommandé de vous renseigner à l’avance afin d’intégrer d’éventuels impôts dans votre calcul.

Avantage Inconvénient Conseil
Vous bénéficiez de la fortune que vos parents ont à disposition. Vous devez inscrire une avance d’hoirie ou une donation dans le testament, afin de ne pas léser d’autres personnes ayant droit à la succession.     Renseignez-vous au sujet de l’impôt sur les donations ou de l’obligation fiscale sur l’avance d’hoirie dans votre canton.

 

Prêt

Bien entendu, vous pouvez tout à fait demander un prêt à votre famille ou à vos amis. Toutefois, gardez à l’esprit que les intérêts et les mensualités doivent être pris en compte dans le calcul de votre capacité financière. Précisément parce que l’argent est mis à votre disposition par des proches, il est essentiel d’établir un contrat régissant la durée, les conditions de remboursement et les intérêts. Cela vous permet de protéger vos relations privées en cas de retards de paiement.

Avantage Inconvénient Conseil
Vous obtenez des fonds supplémentaires, souvent à des taux d’intérêts bas voire sans intérêt. Les intérêts et les mensualités affectent votre capacité financières (et parfois aussi votre relation avec la personne qui vous a fait le prêt). Définissez absolument par contrat la durée, le remboursement et le taux d’intérêt du prêt.

 

Particularités concernant les logements de vacances et les immeubles de rendement

Pour le financement d’immeubles qui ne sont pas habités en propres, d’autres conditions s’appliquent. Pour acheter des logements de vacances et des immeubles de rendement , il vous faut bien plus que 20% de fonds propres. En parallèle, vous ne pouvez pas utiliser de fonds provenant de la prévoyance liée pour le financement.

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FAQ

Comment calculer les fonds propres nécessaires à un achat d’immobilier ?

La part de fonds propres est calculée en fonction de la valeur de l’immeuble. Les fonds propres utilisés pour le financement doivent généralement totaliser au moins 20% de la valeur immobilière, afin que la charge des intérêts hypothécaires ne soit pas trop élevée. Veuillez noter qu’au moins 10% du prix d’achat doit provenir d’avoirs étrangers au 2e pilier/caisse de pension (retrait anticipé et mise en gage).

Quels fonds propres faut-il utiliser ?

Nous conseillons d’utiliser votre fortune de préférence dans l’ordre suivant pour le financement de votre logement: avoirs en compte et autres fortunes > pilier 3a > 2e pilier/caisse de pension.

Puis-je augmenter mes fonds propres au moyen d’un crédit ?

Nous déconseillons de souscrire un crédit privé ou un crédit lombard pour financer l’achat d’un immeuble. En effet, les intérêts de crédit dégradent votre solvabilité, ce qui conduit à des intérêts hypothécaires plus élevés. Il vaut mieux mettre en gage des valeurs patrimoniales de titres ou de prévoyance privée.

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