Crédit de construction et hypothèque: ce que vous devez savoir

Les personnes qui ont besoin de fonds externes pour acquérir un logement, construire, transformer ou rénover ont généralement recours à un financement auprès d’un établissement financier.

• Pour les immeubles achevés, l’achat peut être financé par une hypothèque.
• Pour les projets de construction dont les coûts tombent au fur et à mesure (par exemple pour une transformation, une nouvelle construction ou une rénovation), on peut utiliser un crédit de construction.

Qu’est-ce qu’une hypothèque ?

Une hypothèque est un crédit garanti par un immeuble. Si vous achetez une maison ou un appartement, vous pouvez couvrir une partie des coûts avec vos fonds propres et conclure une hypothèque pour le reste. Le montant maximal que cette dernière peut atteindre dépend notamment de la valeur du bien, qui est fixée par l’établissement de financement.

Comment fonctionne une hypothèque ?

En Suisse, il existe 3 modèles hypothécaires: les hypothèques fixes, les hypothèques variables et les hypothèques du marché monétaire. Dans le cas des hypothèques fixes, vous convenez avec votre partenaire de financement d’une durée fixe, supérieure à un an, et d’un taux d’intérêt qui demeure le même pendant toute la période. Les hypothèques variables sont dynamiques et régulièrement adaptées à la situation du marché. Elles s’inspirent principalement de la rémunération des avoirs d’épargne. Quant aux hypothèques du marché monétaire, il s’agit de financements pour lesquels le taux d’intérêt est adapté périodiquement (en général trimestriellement) en fonction de l’évolution du taux d’intérêt de référence «SARON». Pour les hypothèques du marché monétaire (souvent appelées hypothèques Flex ou SARON), vous convenez généralement aussi d’une durée avec votre créancier. Pour tous les modèles:

• Avant la conclusion, le partenaire de financement vérifie votre solvabilité et votre capacité financière.
• Le taux d’avance de l’immeuble ne peut pas dépasser 80% de sa valeur vénale.
• Si un financement dépasse les 66% de la valeur vénale, le montant excédentaire doit être amorti.
• Les coûts liés au bien immobilier (intérêts hypothécaires, amortissement, frais d’entretien et charges) ne doivent pas dépasser un tiers du revenu brut. 

Qu’est-ce qu’un crédit de construction ?

Le crédit de construction est une solution de financement pour la phase de construction. Un compte de construction est ouvert pour que vous puissiez régler les frais courants liés à votre projet de construction (par exemple les paiements aux entrepreneurs, aux artisans et aux architectes). Vous pouvez utiliser la ligne de crédit convenue de façon flexible. En fonction de l’avancement des travaux, le crédit de construction peut aussi être converti en hypothèque. On distingue deux formes de crédits de construction:

Le crédit en compte courant

Au début, vous transférez vos fonds propres sur le compte de construction. Les factures peuvent ensuite être payées au fur et à mesure avec ce dernier. Si les fonds propres sont épuisés, vous pouvez recourir au crédit jusqu’à la limite convenue et ne payez des intérêts que sur la limite de crédit effectivement utilisée. Une fois la phase de construction terminée, vous remboursez le crédit de construction en le convertissant en une hypothèque. Cette étape est appelée consolidation. 

Consolidation partielle

Une consolidation partielle est la conversion de montants partiels d’un crédit de construction en une hypothèque, effectuée avant l’achèvement du projet de construction. Outre la consolidation partielle, il est également possible d’utiliser une sous-consolidation (également appelée consolidation à effets différés). Dans ce cas, une partie du montant du crédit est convertie en une hypothèque fixe à effets différés avant ou pendant le projet de construction.

Comment fonctionne un crédit de construction ?

Vous ouvrez un compte de construction auprès de votre partenaire de financement, sur lequel vous déposez vos fonds propres. Lorsque les fonds propres que vous avez versés sont épuisés, c’est au tour du crédit de construction d’entrer en jeu:

• Toutes les factures relatives à votre projet de construction (construction, transformation ou rénovation) sont réglées au fur et à mesure à partir de votre compte de construction.
• Vous définissez avec votre créancier un plafond de crédit (limite du crédit de construction) qui ne doit pas être dépassé pendant la construction.
• Pour la limite de crédit utilisée qui augmente au fur et à mesure de la construction, vous payez un taux d’intérêt correspondant en général au taux d’intérêt des hypothèques variables.
• Les règles concernant la capacité financière sont les mêmes pour les deux formes de financement. 
• De nombreux établissements financiers facturent encore une commission supplémentaire pour le crédit de construction.
• En échange, ils contrôlent toutes les factures (ils vérifient notamment que l’argent soit bien utilisé pour le projet de construction).
• Lorsque le projet de construction est terminé, le crédit de construction est transformé en hypothèque (consolidation).
• Il est également possible de procéder à une conversion par tranches préalablement définies (consolidation partielle).

Est-il intéressant de combiner les deux formes de financement ? 

Il peut valoir la peine de combiner ces deux formes de financement. Avec les hypothèques, vous bénéficiez en général de taux d’intérêt plus avantageux. Une conversion précoce en hypothèque fixe est également judicieuse si les taux d’intérêt augmentent au cours de la construction. Vous payez toutefois dès le début les intérêts pour la totalité de la somme, même si vous n’avez besoin du capital que plus tard. Avec un crédit de construction, en revanche, vous ne payez des intérêts que sur les montants effectivement utilisés.

Vos possibilités de combinaison

Il existe plusieurs modèles de combinaison des deux formes de financement.
Vous pouvez soit faire virer la totalité de l’hypothèque sur le compte de construction au début des travaux, soit opter pour des versements hypothécaires échelonnés pendant la phase de construction. Vous pouvez par exemple régler les factures d’une entreprise générale, fixées dès le départ, par des versements hypothécaires échelonnés sur le compte de construction.

Ainsi, vous convertissez progressivement votre crédit avant l’achèvement de votre projet de construction.

Y a-t-il des crédits de construction chez Valuu ?

Valuu distingue deux types de crédits de construction parmi les offres proposées sur sa plateforme. En cas d’achat sur plan avec une entreprise générale (EG), les dates de paiement (réparties en tranches, au moment de la finalisation ou en fonction de l’avancement des travaux) ou votre date d’emménagement sont déjà partiellement connues. Dans ce cas, vous pouvez comparer et souscrire simplement et rapidement les meilleures offres de plus de 30 créanciers hypothécaire.

En revanche, en cas de construction avec un architecte, les factures échues sont payées via un compte de construction. Si vous souhaitez comparer des offres pour un crédit de construction, le mieux est de convenir d’un rendez-vous avec nos expertes et experts. Nous vous conseillons gratuitement et vous proposons des offres adaptées à vos besoins auprès de 5 prestataires maximum.