Souscrire une hypothèque: conditions requises

11.10.2022 Eye Icon environ 5 minutes

Afin de pouvoir souscrire une hypothèque servant à financer votre bien immobilier, vous devez disposer des fonds propres nécessaires et de revenus suffisamment élevés. Cependant, les créanciers ne vérifient pas seulement votre situation financière, mais aussi le bien que vous souhaitez acquérir. Découvrez ici les conditions que vous devez satisfaire pour obtenir le financement de votre logement.

Principaux obstacles: fonds propres et capacité financière

Les créanciers hypothécaires tels que les banques, les assurances et les caisses de pension financent au maximum 80% de la valeur vénale ou du prix de vente de l’objet. La valeur la plus basse étant déterminante (voir aussi principe de la valeur la plus basse). Cette valeur correspond à la valeur de nantissement, sur laquelle se base le calcul de la somme hypothécaire maximale.

Cela induit, a contrario, que vous devez être en mesure de couvrir au moins 20% du prix d’achat avec vos fonds propres pour pouvoir obtenir un financement.

Le deuxième obstacle majeur réside dans la capacité de crédit, appelée aussi solvabilité. La banque jugera de votre capacité de crédit en fonction de votre faculté à supporter financièrement votre logement sur le long terme, autrement dit de votre capacité financière.

À présent, examinons ces deux prérequis plus en détails.

Que comprennent les fonds propres ?

Le financement de votre logement peut reposer sur les sources suivantes:

Gardez bien en tête qu’il n’existe pas de valeur maximale fixe pour la part de fonds propres. Plus vous pouvez apporter de fonds propres, au-delà des 20% requis, plus les établissements financiers seront en mesure de vous proposer des offres intéressantes.

Mobilisation de vos fonds propres

Mobilisation de vos fonds propres

Si vous souhaitez recourir à l’avoir de votre 2ème pilier, veuillez tenir compte de cette règle: au moins 10% de la valeur de nantissement doit provenir de sources autres que la caisse de pension.

Cette restriction ne s’applique pas au pilier 3a: vous pouvez utiliser ces fonds pour couvrir la totalité de votre part de fonds propres.

Notez toutefois que vous devrez vous acquitter de l’impôt sur le versement en capital en cas de retrait de vos avoirs de prévoyance. Veillez à intégrer ces coûts si vous optez pour un retrait anticipé. En mettant en gage l’avoir de prévoyance du 2ème pilier ou du pilier 3a requis, cette charge fiscale est reportée. 

Tous les autres détails à connaître avant de financer votre logement à l’aide de vos avoirs de prévoyance se trouvent dans nos articles dédiés au retrait anticipé et à la mise en gage des avoirs de la caisse de pension et du pilier 3a.

À noter que le capital de prévoyance ne peut être utilisé que pour le financement de biens immobiliers habités en propre et non pour des objets destinés à la location (immeubles de rendement), sauf si vous occupez une partie de l’immeuble en question.

Quand la capacité financière est-elle validée ?

La capacité financière est établie dès lors que les charges immobilières annuelles pour votre bien ne dépassent pas 33% du revenu brut de votre ménage

Le revenu brut du ménage inclut:

  • Le salaire annuel des demandeurs, 13ème mois inclus et
  • Les bonus (généralement pris en compte seulement en partie, car ils ne représentent pas une source de revenu fixe).

Les charges immobilières se composent des éléments suivants:

  • Coûts d’intérêts (sur la base d’un taux d’intérêt calculé de 5%)
  • Amortissement
  • Charges (1% de la valeur de marché)

Pour déterminer les coûts d’intérêts, les banques ne prennent pas en compte le taux d’intérêt effectif mais le taux d’intérêt calculé, qui est beaucoup plus élevé (environ 5%). Cela s’explique par le besoin des créanciers de s’assurer qu’un client sera toujours en mesure de rembourser son hypothèque en cas de hausse des taux d’intérêt. 

Le taux d’avance conditionne l’amortissement et, le cas échéant, le montant annuel de cet amortissement. Un taux d’avance supérieur à env. 67% (= 2ème hypothèque ) implique des amortissements obligatoires. En effet, les preneurs de crédit sont légalement tenus de réduire leur dette garantie par constitution d’hypothèque dans un délai de 15 ans ou au plus tard pour la date du départ à la retraite aux deux tiers de la valeur de nantissement. 

Les frais annexes renvoient aux coûts liés à l’entretien ou aux réparations. Les créanciers hypothécaires appliquent ici un forfait de 1% de la valeur de marché.

Les doubles revenus examinés avec attention

Les créanciers hypothécaires examinent très soigneusement les chiffres du calcul de la capacité financière et élaborent des scénarios d’avenir pour évaluer le risque qu’ils prennent. Ainsi, pour un jeune couple qui n’a pas encore d’enfants et qui dégage deux salaires, ils peuvent par exemple examiner si un seul revenu suffirait à couvrir les frais courants, cela dans le cas où les demandeurs auraient plus tard un enfant et où l’un des parents ne travaillerait plus ou diminuerait son taux d’occupation.

Facteurs liés à l’objet: quelle est la valeur du bien immobilier ?

Par ailleurs, l’objet en lui-même occupe évidemment une place centrale dans le processus d’octroi d’une hypothèque. En définitive, sa valeur détermine le montant du financement nécessaire et, donc, le calcul de la capacité financière. Aucun créancier n’a en outre intérêt à financer un taudis.

C’est pourquoi les créanciers réalisent systématiquement une évaluation du bien afin de calculer sa valeur vénale. S’agissant des logements habités en propre, c’est la méthode hédoniste qui est généralement appliquée: on se base sur les prix de vente d’objets similaires dans le secteur pour établir une valeur moyenne. En revanche, pour les immeubles de rendement, on aura recours à la méthode de la valeur de rendement, auquel cas la capacité financière sera calculée différemment. Pour en savoir plus à ce sujet, parcourez l’article «L’investissement immobilier: à quoi devez-vous prêter attention?».

La situation et l’état de l’objet sont les facteurs déterminants pour le calcul de sa valeur. Peuvent notamment faire baisser cette dernière les émissions de toutes sortes (bruits, odeurs, gaz d’échappement). 

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FAQ

Qu’est-ce que la solvabilité ?

La solvabilité correspond à la capacité de crédit. Meilleure elle est, meilleures sont aussi en principe les conditions de financement.

La solvabilité  dépend en premier lieu de la situation financière actuelle du demandeur (revenu, fortune, etc.), mais le comportement de paiement antérieur joue également un rôle dans son évaluation. Bon nombre de créanciers consultent la centrale d’information de crédit (ZEK) pour s’assurer de la capacité de crédit d’un potentiel client. Il s’agit du fichier suisse qui héberge toutes les informations relatives à la solvabilité. La centrale recense les avis positifs et négatifs au sujet des personnes intéressées par un crédit, un leasing ou une carte de crédit. En outre, l’extrait du registre des poursuites est également déterminant pour se renseigner sur la solvabilité du demandeur.

Quel est le montant du revenu nécessaire à l’obtention d’une hypothèque ?

Cela dépend du prix de l’objet et de la somme d’avance, sachant que la règle de base est la suivante:
intérêt calculé (5%) + amortissement + charges immobilières ≤ 1/3 du revenu brut

Exemple:

Prix d’achat / valeur de marché de l’immeuble 850´000
Fonds propres (20%) 170´000
Taux d’avance (80%) 680´000
1ère hypothèque (67% de 850’000) 569´500
2ème hypothèque (13% de 850’000) 110´500
Intérêts calculés / an (5% de 680’000) 34'000
Amortissement / an (110'500 ÷ 15 ans) 7367
Charges / an (1% de 850’000) 8500
Revenu brut nécessaire / an pour remplir les critères de capacité financière 3 x (34’000 + 7’367 + 8’500) 149´601

Dans quelles circonstances une hypothèque est-elle refusée ?

Il est rare qu’un établissement financier prenne en charge un financement lorsque le montant des fonds propres est trop bas (moins de 20%) et/ou lorsque la capacité financière n’est pas établie (rapport entre le revenu brut et les coûts immobiliers inférieur à 3:1).

Attention: chaque créancier hypothécaire a toutefois ses propres directives pour l’octroi d’hypothèques, et celles-ci peuvent différer de la règle énoncée ci-dessus − dans un sens comme dans l’autre. Le montant maximum de financement peut varier sensiblement d’un créancier à l’autre en fonction des critères définis pour la capacité financière. Un client qui n’obtient pas satisfaction auprès d’une banque peut donc avoir plus de succès auprès d’une autre. 

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