Quand le principe de la valeur la plus basse se transforme en piège
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Imaginez le scénario suivant: vous avez trouvé la maison de vos rêves, le prix vous convient et vous êtes en mesure d’apporter les 20% de fonds propres nécessaires. C’est alors que votre créancier vous dit qu’il est prêt à financer non pas 80% mais seulement 70% du prix d’achat. Comment est-ce possible ?
Un bien immobilier − deux valeurs
Il existe différentes méthodes d’évaluation immobilière. Parmi les principales, citons le prix d’achat (ou valeur réalisable) et la valeur vénale (ou valeur de marché).
Le prix d’achat est le prix effectivement négocié, qui est payé par l’acheteur au vendeur.
La valeur vénale représente le prix qui, selon une estimation d’experts, pourrait être atteint lors de la vente d’un bien immobilier dans des conditions de marché normales. Il s’agit donc d’une valeur strictement estimative, qui repose sur des critères plus ou moins objectifs.
Les banques, les assurances, les fondations de placement et les caisses de pensions effectuent toujours leur propre estimation de la valeur vénale avant d’octroyer une hypothèque.
Principe de la valeur la plus basse: la valeur la plus basse sert de valeur du taux d’avance
Dans l’idéal, la valeur réalisable et la valeur vénale concordent. Mais ce n’est pas toujours le cas. Sur quelle valeur le créancier s’appuie-t-il par conséquent pour calculer le financement ?
C’est là que le principe de la valeur la plus basse entre en jeu. Selon ce principe, c’est la valeur la plus basse entre la valeur réalisable et la valeur vénale qui sert de valeur du taux d’avance, ce qui a des répercussions sur la part de fonds propres nécessaires.
Le principe de la valeur la plus basse peut donc intervenir dans les deux scénarios suivants:
- La valeur vénale est supérieure au prix d’achat → la part de fonds propres restent à 20%
- La valeur vénale est inférieure au prix d’achat → la part de fonds propres augmente
Le principe de la valeur la plus basse : les différents scénarios. Examinons-les de plus près.
La valeur vénale est supérieure au prix d’achat − le scénario normal
Lorsque le créancier hypothécaire estime le bien immobilier de vos rêves à un montant plus élevé que le vendeur, vous êtes du bon côté de la barrière: le prix d’achat à payer et la part effective de fonds propres représentent alors 20% du prix d’achat.
| Valeur réalisable | CHF 1´000´000.00 |
| Valeur vénale selon l’estimation du créancier | CHF 1´100´000.00 |
| Hypothèque maximale ( 80% de CHF 1´100´000.00) |
CHF 880´000.00 |
| Part minimale de fonds propres (CHF 1´000´000.00 – CHF 800´000.00) |
CHF 200´000.00 |
La valeur vénale est inférieure au prix d’achat − le scénario de la mauvaise surprise
Plus souvent que le scénario de la bonne affaire, c’est le scénario inverse qui se réalise. Depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier en Suisse augmentent, si bien qu’ils dépassent souvent l’estimation de la valeur vénale effectuée par le créancier hypothécaire. Dans le secteur de l’immobilier de luxe notamment, la valeur estimée est souvent inférieure au prix de vente effectif.
Le principe de la valeur la plus basse peut alors faire voler en éclats le rêve de l’accès à la propriété. Car lorsque les banques, les assurances, les fondations de placement et les caisses de pension ne financent pas 80% du prix d’achat, mais 80% de la valeur vénale (plus basse), l’acheteur doit combler l’écart au moyen de fonds propres supplémentaires. Et, selon le budget, ce n’est pas toujours possible.
| Valeur réalisable | CHF 1´000´000.00 |
| Valeur vénale selon l’estimation du créancier | CHF 900´000.00 |
| Hypothèque maximale (80% de CHF 900´000.00) |
CHF 720´000.00 |
| Part minimale de fonds propres (CHF 1´000´000.00 – CHF 720´000.00) |
CHF 280´000.00 |
Dans cet exemple, la part minimale de fonds propres est effectivement de 28%.
Les estimations diffèrent selon le créancier − il vaut la peine de comparer !
Même si les créanciers hypothécaires utilisent, dans l’ensemble, les mêmes méthodes de calcul de la valeur vénale, la sélection et la pondération des facteurs peut cependant varier considérablement. Selon le créancier, la part de fonds propres nécessaires peut donc être plus ou moins élevée.
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FAQ
Depuis quand le principe de la valeur la plus basse est-il en vigueur ?
Il a été introduit en septembre 2014 par l’Association suisse des banquiers (ASB, Swiss Banking). Cela fait partie de ses exigences minimales auto-imposées pour l’octroi d’hypothèques.
Pourquoi le principe de la valeur la plus basse a-t-il été introduit ?
Ce principe vise à atténuer le risque de bulle immobilière et à renforcer la stabilité du secteur financier.
Depuis la crise financière de 2008, la demande d’hypothèques n’a cessé d’augmenter sous l’effet des taux bas. Le marché de l’immobilier était menacé de surchauffe. En cas de multiplication excessive du nombre de crédits (à des taux trop élevés et insuffisamment garantis), il existe un risque accru que de nombreux preneurs de crédit ne puissent soudain plus rembourser leur hypothèque et fassent, de ce fait, vaciller le secteur financier.
Le principe de la valeur la plus basse contribue à apaiser le marché hypothécaire en liant les financements à des évaluations réalistes et prudentes et en limitant ainsi le nombre de financements risqués.
Comment les créanciers effectuent-ils leurs estimations ?
Il existe plusieurs méthodes d’évaluation. La plus fréquente est la méthode dite hédoniste ou méthode des valeurs de comparaison. Pour plus d’informations, il est conseillé de lire cet article.
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