Évaluation immobilière − la première étape du processus d’achat

01.07.2022 Eye Icon environ 3 minutes

Le but d’une évaluation immobilière est de connaître la valeur vénale actuelle de l’objet concerné. Ainsi, l’acheteur et le vendeur peuvent obtenir une proposition de prix appropriée et parvenir plus rapidement à la conclusion du contrat. Découvrez ici précisément ce qu’est la valeur vénale, vers qui vous pouvez vous tourner pour une évaluation, et avec quelles méthodes la valeur d’un bien immobilier se calcule.

Qu’est-ce que la valeur vénale ?

La valeur vénale (aussi appelée valeur de marché) correspond au prix qui peut être obtenu sur le marché pour la vente d’un bien immobilier. Elle comprend la valeur actuelle du bâtiment et du terrain, la valeur du terrain étant généralement déterminante. Différents facteurs ont une influence sur la valeur vénale, notamment l’emplacement, l’environnement, la taille, l’ancienneté et l’état du bien immobilier. La valeur vénale ne correspond pas toujours au prix de vente effectivement négocié (ou valeur de réalisation).

Pour en savoir plus sur les facteurs qui influencent la valeur vénale.

Pourquoi faut-il absolument faire évaluer le bien ’immobilier ?

Le vendeur et les acheteurs potentiels d’un bien immobilier ont parfois des attentes très différentes en termes de prix. Si vous cherchez par exemple à vendre la maison de vos parents, de nombreuses valeurs sentimentales peuvent entrer en jeu, qui ne compteront pas sur le marché. C’est pourquoi il est recommandé de confier l’évaluation de votre bien immobilier à une personne aussi neutre que possible. Ainsi les deux parties auront-elles la certitude de se lancer dans la négociation avec des attentes réalistes et de parvenir à la conclusion du contrat.

Les différents prestataires d’évaluation immobilière

Si vous souhaitez faire évaluer un bien immobilier, vous pouvez vous adresser aux interlocuteurs suivants:

  • Les associations: les associations et organisations du secteur de l’immobilier vous fourniront des évaluations fiables de la valeur vénale. On compte notamment parmi celles-ci:
    • Association suisse des estimateurs immobiliers (SIV)
    • Association suisse des propriétaires fonciers (HEV)
    • Association suisse des professionnels de l’immobilier
  • Banques/créanciers hypothécaires: les banques et d’autres créanciers hypothécaires effectuent également des évaluations immobilières. Si vous souscrivez une hypothèque pour le bien dont vous faites l’acquisition, votre créancier hypothécaire en effectuera forcément sa propre évaluation. Celle-ci servira de base pour le calcul du nantissement. Cependant, tous les créanciers hypothécaires ne partagent pas leur évaluation de la valeur vénale avec leur client. Il faut aussi savoir que ces évaluations sont généralement plutôt basses, étant donné que les créanciers prennent toujours les risques en compte.
  • Agents immobiliers: si vous souhaitez vendre un bien immobilier et confier son évaluation à un agent immobilier, vous devez avoir conscience que la valeur donnée peut être quelque peu faussée. Les agents qui travaillent à un tarif fixe auront plutôt tendance à sous-estimer votre bien, car ils auront intérêt à conclure le mandat le plus rapidement possible. Les agents immobiliers rémunérés sur commission (en général entre 2 et 3%) chercheront quant à eux à vendre la maison au prix le plus fort et donc à surévaluer l’immeuble. C’est pourquoi il est conseillé de confier l’estimation à un expert qui ne profite pas directement de la vente.
  • Outils en ligne: on dispose aujourd’hui de nombreux calculateurs avantageux en ligne, par exemple PostFinanceIAZI / CIFI, Wüest Partner ou Comparis. Ces calculateurs sont surtout utiles pour une première évaluation approximative de la valeur vénale d’un bien immobilier relativement « normal ». Mais il est recommandé de ne pas se fonder uniquement sur une évaluation en ligne. Sollicitez toujours l’avis d’une ou d’un spécialiste.

Méthodes d’évaluation − un aperçu

Il existe trois procédés différents pour calculer la valeur vénale:

  • La méthode hédoniste / des valeurs de comparaison: on calcule la valeur vénale du bien grâce à la valeur moyenne des prix de vente réels obtenus pour des biens immobiliers similaires au cours des derniers mois. 
  • Estimation de la valeur de liquidation: elle consiste à additionner la valeur du terrain actuelle et la valeur actuelle (= coût d’une construction neuve équivalente, duquel on soustrait la perte de valeur liée à l’ancienneté). Ce procédé est aussi appelé méthode de la valeur intrinsèque ou méthode de la valeur de remplacement.
  • Méthode de la valeur de rendement: avec cette méthode, le facteur déterminant sont les revenus locatifs qu’on pourrait attendre sur le long terme. Cette méthode n’est employée que pour les biens immobiliers de rendement, tels que les immeubles d’habitation ou les bâtiments commerciaux.

Évaluer la valeur d’un bien immobilier en 3 étapes 

Rechner

1. Entrer les données dans un calculateur en ligne

Grâce à l’un des nombreux outils d’évaluation en ligne disponibles, vous pouvez calculer une première valeur indicative. Pour ce faire, indiquez les données exigées dans le formulaire correspondant, telles que la commune, la surface habitable, l’année de construction, etc.  

Grobschätzung

2. Recevoir une évaluation approximative par e-mail

Vous recevrez immédiatement une première valeur indicative approximative pour le bien immobilier.

Haussuche

3. Confier l’évaluation à une ou un spécialiste

Si vous vous décidez pour de bon à vendre ou à acheter un bien immobilier, vous devriez faire évaluer l’objet en question sur place par un ou une spécialiste, afin d’en connaître la valeur vénale précise.

Estimation de biens immobiliers sur Valuu

Si vous utilisez Valuu pour votre souscription d’hypothèque, la valeur vénale de votre bien immobilier sera calculée automatiquement, selon la méthode du créancier hypothécaire correspondant. En cas de question, nos experts hypothécaires vous renseigneront volontiers.

FAQ

Faire estimer un bien immobilier, combien ça coûte ?

L’évaluation d’un bien à usage propre par une personne qualifiée et certifiée peut coûter de CHF 800.- à CHF 1500.-. Ces prix varient selon l’objet et la région. Les outils en ligne sont en général gratuits, mais ne fournissent que des valeurs indicatives. Les agents immobiliers aussi proposent en général des évaluations immobilières gratuites. Mais il faut les considérer avec prudence, car souvent, le souhait de se voir confier le mandat de vente prime sur le souci du calcul le plus fiable possible.

Quelle méthode d’évaluation les créanciers emploient-ils ?

Les banques et autres créanciers hypothécaires calculent la valeur vénale des maisons individuelles et des appartements en propriété en utilisant la méthode hédoniste. Cette méthode est également employée par les outils en ligne. Plus le pool de données incluant des objets comparables est grand, plus la valeur obtenue est fiable. 

Les immeubles de placement, commerciaux et mixtes ne sont en général pas évalués avec la méthode hédoniste, mais avec la méthode de la valeur de rendement ou une combinaison de différentes méthodes. 

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