Ce que signifie la valeur locative pour vos impôts

Toute personne qui loue une maison ou un appartement doit déclarer le revenu locatif en tant que revenu. Si elle fait usage elle-même de sa propriété, elle doit malgré tout s’acquitter de l’impôt sur le revenu, qu’il s’agisse de la résidence principale ou simplement d’une résidence de vacances. L’impôt est dû sur la valeur dite locative, une sorte de revenu «fictif» (voir l’encadré ci-dessous).

Les cantons sont fondamentalement libres de déterminer le calcul de cette valeur locative. Le Tribunal fédéral a simplement spécifié qu’il doit s’agir d’au moins 60% du loyer qui pourrait être obtenu pour l’appartement ou la maison en question sur le marché libre. Les cantons utilisent en principe une fourchette allant de 60 à 90% des montants de loyer sur le marché.

Différentes méthodes de calcul selon les cantons

À la base de la valeur locative figure la valeur du bien immobilier dans tous les cantons. Ces derniers appliquent ensuite les méthodes de calcul suivantes:

Comparaison avec des objets loués similaires

AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS.

Évaluation individuelle généralement basée sur un modèle informatique hédoniste

Les cantons d’AG, BE, FR, JU, NW, OW et TG collectent les informations les plus importantes sur un objet et comparent les objets ayant des caractéristiques semblables dans la base de données.

Méthode d’estimation spécifique à certains cantons

• BL: sur la base de la valeur d’assurance de l’immeuble (= valeur d’inventaire) multipliée par un facteur de correction spécifique à la commune, ainsi que des facteurs de correction pour la vétusté et la propriété par étages
• BS: sur la base de la valeur d’assurance de l’immeuble, de la dépréciation due à la vétusté et de la valeur du terrain (= valeur réelle)
• GE: sur la base d’un questionnaire portant sur la surface habitable, la vétusté, l’aménagement, etc.
• NE: en pourcentage de la valeur de rendement et de la valeur intrinsèque (= valeur cadastrale)
• SO: sur la base de la valeur de la construction, de la valeur du marché et de la valeur de rendement (= valeur cadastrale)
• VD: sur la base de la surface habitable, corrigée par différents coefficients (vétusté du bâtiment, situation, confort, etc.)
• ZG: sur la base du prix d’achat, respectivement de la valeur du marché
• ZH: sur la base de la valeur du terrain et de la valeur de la construction (= valeur du marché)

La Confédération ne reprend les valeurs fiscales cantonales que dans les cantons d’AR, FR, GE, JU, LU, NE, SG, UR, TI, VS, ZG et ZH. Dans tous les autres cantons, elle prélève des suppléments différents ou n’accorde que des décotes mineures sur les valeurs du marché. De plus, elle n’autorise aucune déduction spéciale, comme c’est le cas dans certains cantons pour les résidences principales.

Calcul ardu de la valeur locative

Ce qui semble simple de prime abord est parfois très compliqué dans la réalité, comme le montre l’exemple du canton de Zurich.

Dans le canton de Zurich, le prix d’achat constitue la base du calcul. 70% de ce montant correspondent à la valeur fiscale, qui est imposée en tant que fortune. 4,25% de la valeur fiscale correspondent à la valeur locative annuelle pour les appartements en propriété. Pour une maison individuelle, cette part s’élève à 3,5%.

Toutefois, ce calcul simple n’est valable que pour les résidences secondaires. Le calcul de la valeur locative d’une résidence principale est beaucoup plus compliqué. Le calcul détaillé s’avère souvent favorable aux propriétaires:

Dans ce cas, l’administration fiscale zurichoise se base sur les mêmes valeurs de 3,5% pour une maison individuelle et de 4,25% pour un appartement en propriété. Il existe toutefois des décotes progressives pour une part relativement élevée de terrain. La dépréciation due à la vétusté occasionne également une valeur fiscale plus basse. Mais elle ne peut cependant pas descendre trop: si le résultat est inférieur à 70%, on procède à une estimation individuelle. Ou on maintient le minimum de 70% du prix d’achat effectif (voir l’exemple de calcul dans le tableau ci-dessous). À l’inverse, la valeur déterminante pour l’impôt sur la fortune ne peut pas dépasser 90% du prix d’achat.

La valeur locative doit rester dans la fourchette

La surface du terrain est également prise en considération dans la valeur locative. Seule une part de base est entièrement taxée à 4,25%. Les parts de valeur supérieures ne sont taxées qu’à 1%, et les très grandes parcelles à seulement un franc par mètre carré. Ceci afin d’éviter que des très petites maisons situées sur des immenses terrains, ou que des grands bâtiments implantés sur des petits terrains, ne soient imposés de manière excessivement élevée ou extrêmement basse. Au bout du compte, la valeur locative se situe en règle générale autour de 3% de la valeur fiscale. La valeur cible correspond à une valeur locative de 60 à 70% du loyer du marché pouvant être généré.

Si la valeur locative se trouve au-delà de cette fourchette, vous pouvez indiquer une valeur plus basse dans votre déclaration d’impôts. Mais pour que ce changement soit accepté, vous devez néanmoins bien le justifier. Un appartement avec une superficie similaire dans le même immeuble, qui se louerait à un prix plus bas, est par exemple un bon argument. Il ne doit toutefois pas s’agir d’un loyer préférentiel pour des membres de la famille ou pour d’autres personnes proches. Cela peut également se justifier par un mauvais ensoleillement, des nuisances sonores extérieures, une vue entravée ou un aménagement intérieur vieillissant.

La valeur locative des logements de vacances

Si vous possédez un logement de vacances, vous devez également vous acquitter de l’impôt sur le revenu et la fortune sur la base de la valeur locative. Vous devez donc aussi soumettre une déclaration fiscale dans le canton de votre domicile de vacances. Il vous suffit toutefois de remplir la déclaration fiscale dans le lieu de votre résidence principale et d’envoyer une copie signée à la commune de votre résidence secondaire. Les administrations fiscales se répartiront ensuite les recettes fiscales de manière autonome.

Incidences fiscales de la répartition

Cette opération est complexe, car la valeur fiscale d’un bien immobilier est très différente selon les cantons (voir plus haut). C’est pour cette raison que les administrations fiscales cantonales se sont accordées sur des facteurs de conversion – les «valeurs de répartition» − qui leur servent de base pour ces calculs (cf. circulaire 22 du 22 mars 2018).

Il peut y avoir, selon les cantons, des suppléments ou des décotes. Ainsi, un deuxième bien immobilier construit à partir de 2006 dans le Valais doit d’abord être multiplié par le facteur 145, puis divisé par 90 dans la résidence principale, si celle-ci se trouve dans le canton de Zurich. Du point de vue du canton de Zurich, un bien immobilier situé en Valais et ayant une valeur fiscale de CHF 400’000.–, a en fait une valeur de CHF 644’444.– (CHF 400’000.– × 145 / 90) − ce qui a une grande influence sur l’impôt sur la fortune et le revenu.

En outre, les dettes hypothécaires sont également réparties sur cette base. Il ne sert donc à rien de souscrire son hypothèque sur le bien immobilier situé dans le canton qui a la charge fiscale la plus haute, afin de bénéficier d’un effet de progression plus élevé. L’hypothèque est fiscalement répartie comme si elle avait été souscrite selon les valeurs fiscales ainsi calculées.

Cela vaut-il aussi pour l’étranger? La valeur locative est saisie de manière schématique

Quand il s’agit d’imposer la valeur locative d’un bien immobilier à l’étranger, la plupart des cantons se simplifient la tâche: au lieu d’effectuer des calculs individuels compliqués, ils utilisent une valeur de formule simple.

Dans le canton de Zurich, par exemple, le calcul pour un logement de vacances est le suivant: 70% du prix d’achat = valeur officielle; dont 4,25% = valeur locative. Vous pouvez faire valoir les pertes de change, par exemple pour l’euro contre le franc suisse, lorsque vous remplissez votre déclaration fiscale annuelle.

Pas de double imposition, mais un taux d’imposition plus élevé

En règle générale, les valeurs fiscales ainsi obtenues n’induisent cependant pas une double imposition. Car vous ne devez déclarer les biens immobiliers que là où ils se trouvent, en l’occurrence à l’étranger. Cela vaut pour tous les pays avec lesquels la Suisse a conclu une convention contre les doubles impositions; la grande majorité des États sont concernés, de même que toutes les destinations de vacances habituelles des Suissesses et des Suisses.

Mais posséder un bien immobilier à l’étranger ne demeure pas non plus sans conséquence fiscale quand on vit en Suisse. En effet, la valeur de la maison ainsi que les recettes qui en découlent (le loyer ou la valeur locative) influencent le «calcul du taux» en Suisse. Autrement dit, le revenu et la fortune sont imposés en Suisse à un taux prenant en compte l’intégralité du revenu et de la fortune à la fois en Suisse et à l’étranger.

Par exemple, un revenu imposable de CHF 90’000.– plus CHF 10’000.– de valeur locative provenant d’un logement de vacances à l’étranger est toujours imposé sur la base d’un revenu de CHF 90’000.–, mais à un taux légèrement plus élevé, correspondant à un revenu imposable de CHF 100’000.–.

Dans de nombreux endroits, la sous-utilisation mène à une valeur locative plus faible

Si un logement reste vide en permanence, par exemple parce que les enfants ont déménagé ou qu’une conjointe ou un conjoint est décédé, une déduction pour sous-utilisation spéciale sur la valeur locative est possible auprès de la Confédération et dans quelques cantons.

Outre la Confédération, les cantons de BL, GR, NW, OW, SH, SZ, SG, UR, ZG et ZH pratiquent cette déduction. Le calcul de la déduction pour sous-utilisation n’a pas les mêmes règles selon les cantons. Il s’appuie néanmoins le plus souvent sur la réglementation émanant de l’impôt fédéral direct. Pour les maisons individuelles, c’est le nombre de pièces plus deux (pour la cuisine, la salle de bains et les pièces annexes) qui vaut comme facteur de division pour déterminer la déduction. Pour les appartements en propriété, la règle est la suivante: le nombre de pièces plus un.

Règles de calcul de la déduction pour sous-utilisation

Exemple pour une maison

La déduction pour sous-utilisation pour une maison de 6 pièces avec 2 pièces vides et une valeur locative de CHF 27’000.– se calcule d’après la formule suivante: CHF 27’000.– fois 6 (4 pièces utilisées et 2 pièces vides) divisé par 8 (6 pièces disponibles plus 2 pièces vides), soit CHF 20’250.–. La valeur locative se réduit ainsi à CHF 6’750.–. 

Exemple pour un appartement en propriété

utilisées et 1 pièce vide) divisé par 6 (5 pièces disponibles plus 1 pièce vide), soit CHF 15’000.–. La valeur locative se réduit ainsi à CHF 3’000.–.

Cependant, les prérequis sont définis très précisément. De nombreux cantons exigent que les espaces soient entièrement vides. D’autres cantons, comme ZH, se montrent plus souples: les pièces non utilisées peuvent tout de même servir de lieux de stockage. Une utilisation partielle, par exemple comme chambre d’amis ou pièce de repassage, n’est toutefois pas autorisée, même à ZH.

Toutes les administrations fiscales refusent d’accorder une déduction pour les logements secondaires. Il en va de même si la maison ou l’appartement en propriété était déjà surdimensionné lors de l’emménagement.

Valeur locative: déduction dans le cas d’une transformation

Si vous avez prévu de transformer votre maison ou votre appartement en propriété, et si vous avez besoin d’un autre logement pendant les travaux, une déduction fiscale sur la valeur locative peut être sollicitée. Si les travaux durent par exemple un mois, il est possible de réduire la valeur locative d’un douzième.

Il y a toutefois une condition à respecter: pendant cette période, le logement à transformer doit vraiment rester inhabité. Pour sa part, TG exige que tous les meubles soient retirés du logement. SG réclame même que, pendant la durée des travaux, des frais soient engagés pour la location d’un autre logement, par exemple pour des nuits d’hôtel. Un hébergement gratuit chez des amis ou la famille ne vous donne donc pas droit à une déduction fiscale.

D’autres administrations se montrent moins strictes: pour AG, BL, BS, BE, GR et LU, il suffit par exemple que la maison ou l’appartement ne soit effectivement pas habitable pendant les travaux.

Même si le logement n’est que partiellement habitable pendant les travaux, la valeur locative complète est exigée par AG, BS, SG, TG et ZH. L’administration fiscale de BE, en revanche, accepte une déduction partielle dans ce genre de cas.

Abaissement dans les cas de rigueur au banc d’essai

La valeur locative peut devenir un poids, en particulier pour les personnes retraitées ayant un revenu faible. C’est pourquoi les cantons de GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD et ZH ont introduit dans leurs lois fiscales une clause pour les cas de rigueur: si la valeur locative dépasse une certaine part du revenu imposable (en général un tiers), la valeur locative est réduite. Dans les cantons de LU et SG, en raison de la déduction spéciale, la valeur locative ne doit en revanche pas tomber sous la barre des 60% de la valeur de marché.

On ignore encore si cette réglementation propre aux cas de rigueur s’appliquera également à l’avenir. En septembre 2022, le Tribunal fédéral a estimé qu’une nouvelle réglementation analogue au TI n’était pas conforme à la Constitution. Une porte reste néanmoins ouverte: sans prendre de décision définitive, le Tribunal fédéral a décidé qu’une limitation de la déduction spéciale à 60% du loyer du marché, comme à LU et SG, pouvait éventuellement être autorisée.

Une opposition peut être intéressante

Il peut y avoir des oppositions avec l’administration fiscale, surtout après que les cantons ont effectué leurs appréciations périodiques. S’il s’agit uniquement d’une appréciation en raison de l’augmentation de l’index immobilier, une contestation aura très peu de chances d’aboutir. En revanche, dans le cas d’une évaluation isolée, une opposition peut valoir la peine lorsque des éléments importants n’ont pas été (suffisamment) invoqués dans le calcul de la valeur.

Dans un premier temps, les oppositions sont gratuites. Si un procès est engagé, la partie plaignante doit par contre assumer les coûts. Ceux-ci peuvent vite chiffrer, car le tribunal commande très souvent une expertise supplémentaire.

Les coûts étant élevés et le sujet compliqué, il est très fortement recommandé de consacrer une attention particulière à la valeur locative lors d’un entretien avec une conseillère ou un conseiller.

Calcul de la valeur fiscale s’appuyant sur l’exemple d’un appartement en propriété à Erlenbach, ZH

État au printemps 2023

État au printemps 2023

Toutes les valeurs sont arrondies
1) Valeur statistique moyenne pour Erlenbach dans la zone 3
2) Valeur de base de l’assurance bâtiment, fixée en 1939
3) La valorisation depuis la fixation de la valeur de base multipliée par un facteur de 10 donne la valeur actuelle.
4) Selon la directive du Conseil d’État de 2009 
5) La valeur locative devrait se situer entre 60 et 70% des loyers sur le marché. Si ce n’est pas le cas, une estimation individuelle peut être demandée.