Réduction de l’horaire de travail ou chômage: ce qu’il advient de votre hypothèque

La plupart des créanciers en Suisse veillent à la sécurité et à la prudence lors de l’octroi d’hypothèques. Ils financent la propriété du logement uniquement si les frais annuels courants liés au bien immobilier ne dépassent pas un tiers du revenu brut des preneurs de crédit. Ces coûts annuels se composent d’un taux d’intérêt calculé allant de 4,5% à 5%, d’un amortissement obligatoire et de frais annexes, lesquels représentent encore 1% à 2% de la valeur vénale lors de l’acquisition du bien immobilier.

En matière d’hypothèques, les banques, les compagnies d’assurance et les caisses de pension prévoient donc d’emblée un matelas de sécurité. En cas de réduction de votre horaire de travail (revenu brut d’au moins 80% du salaire) ou de chômage (revenu brut d’au moins 70% du salaire pour une personne seule, d’au moins 80% si vous avez des enfants à charge de moins de 25 ans), vous pouvez généralement continuer à honorer votre hypothèque sans problème.

Situation juridique

Tant que les intérêts mensuels sont payés, l’établissement de financement ne voit normalement aucune raison de vérifier la solvabilité ou de résilier le contrat hypothécaire. Néanmoins, d’un point de vue purement juridique, il en aurait la possibilité. En effet, les contrats hypothécaires accordent la plupart du temps aux créanciers un droit de résiliation si la solvabilité des preneurs de crédit diminue sensiblement.

Les clauses en petits caractères dans les contrats et les conditions générales sont souvent peu encourageantes. La ZKB, la Raiffeisen et de nombreuses autres banques peuvent résilier le crédit immobilier après seulement 30 jours de retard de paiement. Chez Credit Suisse, le délai est de 60 jours.

Des dispositions contractuelles rarement appliquées

Certains contrats comportent des dispositions qui vont encore plus loin. Swiss Life, par exemple, peut également résilier l’hypothèque si la débitrice ou le débiteur n’honore pas ses obligations de paiement envers d’autres créanciers.

Cela pourrait se produire, du moins en théorie, en cas de réduction de l’horaire de travail ou de chômage. Généralement, le créancier commence par chercher une solution avec la preneuse ou le preneur de crédit. Compagnies d’assurance et banques l’affirment: la résiliation de contrats hypothécaires est très rare. Les clauses correspondantes ne sont appliquées que dans des circonstances extrêmes. Si vous avez des doutes sur les conditions de résiliation de votre contrat hypothécaire, parlez-en à votre créancier.

Prudence lorsque la baisse de revenu s’inscrit dans la durée

La situation est tout autre si le revenu diminue sur le long terme, par exemple en cas de chômage de longue durée ou même d’invalidité, après un divorce ou en cas de décès de la conjointe ou du conjoint. L’institut de crédit peut alors tout à fait conclure que la capacité financière pour assumer le logement n’est plus assurée.

Dans ce genre de situations, il vaut la peine de chercher à dialoguer le plus tôt possible avec l’établissement hypothécaire pour évoquer les solutions possibles. Il n’y a toutefois aucune obligation à le faire. Si le cas se présente, la banque procédera à une évaluation individuelle: s’il existe d’autres actifs notamment, le maintien de l’hypothèque sera rarement un problème.

Important: éviter les interruptions de paiement

La situation peut être plus délicate quant il s’agit de renouveler une hypothèque fixe. Tous les établissements de crédit ne seront pas enclins à renouveler le contrat hypothécaire si la capacité de remboursement n’est plus formellement assurée.

Cependant, banques et établissements financiers disposent d’une grande marge de manœuvre dans ce domaine, qu’ils peuvent également utiliser dans leur propre intérêt au bénéfice de leurs clients. En revanche, le passage à un autre établissement de financement est irréaliste dans de nombreux cas, compte tenu de la capacité financière insuffisante. En effet, du point de vue de l’établissement prêteur, celle-ci représente un risque supplémentaire. Un risque qui se traduit souvent par une prime de risque sur le taux d’intérêt lors du renouvellement du contrat hypothécaire, prime à laquelle les clients ne peuvent guère échapper, faute d’alternative.

La situation se complique particulièrement si des interruptions de paiement surviennent. Dans de tels cas, l’aide de la famille ou des amis, ou encore le cautionnement d’un proche peuvent être utiles pour éviter la vente en urgence du bien immobilier.

L’assurance hypothécaire est-elle intéressante?

En Suisse, il existe des assurances hypothécaires, proposées par quelques grandes compagnies. Elles vous permettent d’assurer le paiement de vos intérêts hypothécaires en cas de chômage ou de perte de revenus. Toutefois, les assurances hypothécaires sont plutôt coûteuses et la plupart du temps, leur protection est insuffisante.

Par exemple, en règle générale, seules des durées courtes sont couvertes, souvent douze mois seulement. De plus, ces assurances sont généralement assorties d’un délai d’attente (délai de carence), de trois mois. Par-dessus le marché, l’hypothèque couverte est souvent limitée à un montant de CHF 2’000.– à CHF 2’500.– par mois.

Habituellement, une assurance de ce type est associée à la libération du paiement des intérêts et des primes en cas d’incapacité de gain pour cause de maladie ou d’accident. Si une assurance du risque décès vient s’y ajouter pour couvrir partiellement ou totalement le solde de l’hypothèque en cas de décès de la ou du copropriétaire, la prime d’assurance peut vite atteindre 4% à 5% des intérêts hypothécaires annuels.

En raison de leur rapport coût/bénéfice défavorable, les assurances hypothécaires ne sont plus guère demandées et sont considérées comme un modèle obsolète. De moins en moins de compagnies d’assurance les proposent encore.

Assurance en cas d’incapacité de gain et assurance du risque décès

Une assurance en cas d’incapacité de gain est davantage personnalisée et surtout plus avantageuse, mais elle ne prévoit pas de paiements compensatoires en cas de réduction de l’horaire de travail ou de chômage. Si vous le souhaitez, il est toutefois possible d’y inclure la libération du paiement des primes en cas de chômage. Le délai de carence peut être adapté librement.

Conclusion: une assurance hypothécaire spéciale est peu judicieuse, d’autant plus que le chômage et la réduction de l’horaire de travail sont déjà relativement bien couverts par l’assurance sociale. En revanche, une assurance de perte de gain et surtout une assurance du risque décès peuvent très bien absorber le risque financier lié à une hypothèque.

Réduire le risque financier

Le mieux reste de veiller à ce que le financement de votre logement présente peu de risques: payez votre bien immobilier à sa véritable valeur, souscrivez une hypothèque avantageuse auprès d’un créancier digne de confiance. Une débitrice ou un débiteur solidaire vous aidera à partager la responsabilité d’une hypothèque. N’exploitez pas totalement votre capacité financière et constituez une réserve.

Un matelas de sécurité est ainsi recommandé pour les périodes difficiles. Vous pouvez par exemple épargner sur un compte ou même dans le 3e pilier. Ce matelas pourra également être utilisé pour amortir partiellement le crédit à l’échéance de l’hypothèque fixe. De plus, le remboursement progressif des hypothèques fixes est possible chez de nombreux prestataires. Il existe toutefois une condition: le montant et la date de remboursement doivent avoir été convenus dès la conclusion du contrat hypothécaire – et il faut les respecter par la suite.