Léguer des biens immobiliers sans désaccords

Pour beaucoup de familles, une maison ou un appartement constituent la seule valeur patrimoniale significative de la succession. Lorsque le moment sera venu, à qui doit revenir ce bien? Et surtout, comment éviter les conflits lors de la succession, avec toutes les conséquences indésirables qu’ils impliquent? La planification successorale impliquant des biens immobiliers réserve quelques embûches.

De nombreux couples souhaitent se protéger mutuellement et garantir que la personne qui survivra à l’autre puisse rester dans le foyer commun jusqu’à la fin de ses jours. Toutefois, s’ils ont des enfants, les droits successoraux de ces derniers s’opposent souvent à ce désir. Si les enfants exigent leur réserve légale (voir encadré), elle doit leur être versée. Lorsque le reste de l’héritage ne suffit pas, le bien immobilier doit généralement être grevé d’hypothèques supplémentaires. Si ce n’est pas possible, il est alors menacé de vente.

Le contrat de mariage apporte une sécurité, mais aussi des désavantages financiers en cas de soins

Cela peut toutefois être évité: le couple marié peut conclure un contrat de mariage ou pacte successoral notarié dans lequel il précise que le bien immobilier revient à la personne survivante jusqu’à son décès et seulement ensuite aux enfants. À condition que le bien immobilier ait été financé en commun et qu’il s’agisse d’enfants communs.

Cette solution comporte cependant un revers: si la personne survivante devait avoir besoin de soins, elle pourrait perdre le droit à des prestations complémentaires en raison de la fortune élevée que constitue le bien immobilier hérité en plus. Dans le pire scénario, le logement est perdu avant même que les enfants puissent toucher la succession.

Droit d’habitation ou usufruit: souvent une bonne solution

L’usufruit ou le droit d’habitation sont souvent une piste intéressante. La solution la plus appropriée se définit au cas par cas. Il est toutefois important que l’ensemble des héritières et héritiers soient rapidement impliqués dans la discussion. Car il s’agit du seul moyen d’éviter des malentendus et d’inutiles conflits.

Afin d’éviter toute dispute dans la succession, de nombreux parents souhaitent transmettre leur habitation de leur vivant. Cela se fait souvent à l’occasion du passage de la grande maison familiale à un appartement adapté aux personnes âgées. Si un seul enfant souhaite reprendre la maison familiale, la question est réglée: au moment du décès, les autres enfants reçoivent leur part d’héritage. Dans ce cas, la maison est prise en compte dans la part successorale de l’enfant en question à la valeur vénale au jour de décès du parent et l’enfant en question devra compenser l’avancement d’hoirie au reste de la fratrie.

Un avancement d’hoirie doit généralement être compensé

Si le montant de la succession ne suffit pas à satisfaire les droits des autres héritiers, l’enfant qui reçoit la maison en tant qu’avancement d’hoirie doit effectuer un paiement de compensation au reste de la fratrie ou faire entrer le bien immobilier dans la succession. Si la valeur du bien s’élève par exemple à deux millions de francs et qu’il y a deux enfants, le second reçoit un million à titre de paiement de compensation si aucune autre valeur patrimoniale n’est disponible. Dans ce cas, le montant du paiement de compensation est déterminé en fonction de la valeur vénale du bien au jour du décès. En revanche, la valeur de la maison au moment de la donation ou du versement anticipé de l’héritage est insignifiante. Les parents peuvent toutefois aussi fixer une certaine valeur de compensation dans le testament.

L’imposition latente sur les gains immobiliers doit également être prise en compte

Les immeubles sont grevés de ce qu’on appelle des impôts latents: en cas de vente, des impôts sur les gains immobiliers sont dus. Il est ainsi possible de prévoir dans l’acte de donation ou le testament que ces impôts latents doivent être pris en compte pour calculer le montant de la compensation. Il n’existe toutefois pas d’obligation légale à ce sujet. De nombreux spécialistes sont cependant d’avis que les impôts latents doivent être inclus lors de l’évaluation d’un immeuble pour des raisons d’équité. Étant donné que personne ne sait s’il y aura effectivement un impôt sur les gains immobiliers à l’avenir ni quel serait son montant, de nombreux avocates/avocats et notaires recommandent une solution intermédiaire: il s’agit de calculer l’impôt sur les gains immobiliers qui serait dû au cas où la vente était effectuée aujourd’hui. La moitié de ce montant est ensuite intégrée au calcul de la valeur du bien immobilier.

L’équité n’est souvent que supposée

Afin d’être aussi équitable que possible et d’éviter au mieux de futurs conflits, les parents fortunés versent souvent la «compensation» au reste de la fratrie au même moment que la donation: par exemple, la fille reçoit un immeuble d’une valeur d’un million de francs, le fils reçoit un million en espèces. Une démarche généreuse, mais qui comporte plusieurs inconvénients: si au décès des parents l’immeuble vaut par exemple 2 millions de francs, une compensation est obligatoire. Le fils reçoit alors CHF 500’000.– de la part de sa sœur. Et ce même si entre-temps il a plus que doublé son million initial sur le marché des actions ou qu’il a acheté le jour même un bien immobilier de la valeur d’un million de francs.

À l’inverse, le fils est soumis à une obligation de compenser dans le cas où l’immeuble aurait perdu de la valeur au moment du décès des parents. Les gains de capital et les revenus de la fortune réalisés ne sont pas pris en compte. Pour éviter de tels scénarios, il est conseillé de préciser dans la convention de donation qu’il n’y a aucune obligation de compenser.

En cas de soins, une donation peut empêcher le droit à des prestations complémentaires

Mais la démarche peut s’avérer problématique aussi du point de vue des parents: s’ils ont donné toutes leurs valeurs patrimoniales d’intérêt, ils pourraient se trouver en difficulté en cas de soins. Ils pourraient en effet avoir perdu leur droit à des prestations complémentaires, car la fortune qu’ils ont donnée continue à être prise en compte.

Seuls CHF 10’000.– par an sont libres. Ainsi, pour la donation d’une maison estimée à 2 millions de francs, 1,8 million de francs sont encore pris en compte dans le calcul après 20 ans, empêchant la perception de prestations complémentaires. Les parents ne peuvent donc qu’espérer que leurs enfants soient aussi généreux qu’ils l’ont eux-mêmes été par le passé.

Les prêts, une alternative aux donations qui comporte aussi des embûches

Souvent, la location d’un logement à un prix préférentiel ou un prêt avec des intérêts modestes voire sans intérêt se présentent comme une bonne alternative. Mais ici aussi, il faut faire preuve de prudence: le loyer doit s’élever au moins à 51% du loyer sur le marché sinon, sur le plan fiscal, la totalité de la valeur locative est due. Et les prêts conduisent souvent à des litiges lors du décès. Sauf convention contraire, les prêts sans intérêt sont déjà prescrits au bout de 10 ans et 6 semaines. De plus, dans le cercle familial, les remboursements se font souvent en liquide, ce qui est difficile à prouver en cas de conflit.

Les contrats de prêt devraient donc être consignés par écrit. Les versements et remboursements devraient être bien documentés, idéalement au moyen de justificatifs bancaires et reçus. Cela devrait se faire en toute transparence. Les avocates/avocats en droit de la famille et les notaires le savent: le risque de voir surgir des conflits est moindre lorsque toutes les parties prenantes sont au fait des décisions et, dans le meilleur des cas, d’accord avec celles-ci.

Dans la plupart des cantons, les enfants de la conjointe ou du conjoint sont soumis à l’impôt de succession

Les donations ou successions en faveur des enfants de la conjointe ou du conjoint soulèvent des questions particulières. En effet, dans la plupart des cantons, ces enfants sont soumis à l’impôt sur les successions ou les donations. Le taux d’imposition s’élève souvent à 10% ou plus. L’imposition peut être évitée en effectuant auparavant la donation à sa conjointe ou son conjoint, qui dans ce cas est exonérée d’impôts.

Cette personne a alors la possibilité de transmettre la donation ou la succession – également exempte d’impôt – à ses enfants issus d’une première relation. Il est toutefois interdit de léser la réserve légale de ses propres enfants biologiques. Dans de nombreux cantons, les enfants placés sont considérés au même titre que les enfants des conjoints, toutefois souvent à condition que le placement ait duré au moins deux ans.

Une mission complexe: la transmission dans un couple en concubinage

Sans contrat de mariage, la transmission d’un bien immobilier à votre partenaire s’avère encore plus délicate qu’entre conjoints. La règle fondamentale ici: la ou le partenaire ne reçoit rien en l’absence de testament (entièrement manuscrit, avec signature, lieu et date), de testament notarié attesté par deux personnes ou de contrat de succession validé par un notaire.

Même dans ce cas, il est souvent judicieux d’octroyer à sa ou son partenaire de vie un droit d’habitation ou d’usufruit. Une donation entre personnes vivantes est aussi une possibilité. Les conséquences fiscales peuvent toutefois être considérables, car seuls peu de cantons accordent aux concubines/concubins une exonération d’impôts lors d’un décès.

Se faire conseiller, une sage précaution

En présence de biens immobiliers, les questions de succession s’avèrent souvent complexes et exigeantes. Il est donc judicieux de demander assez tôt un conseil auprès de spécialistes.