Tout ce qu’il faut savoir sur l’assainissement, la rénovation et la transformation d’un logement en propriété

Vous pouvez déduire intégralement de votre revenu imposable les frais d’entretien et frais administratifs en lien avec vos biens immobiliers. Et ce n’est pas tout: comme ce qui est proposé aux employés pour les frais d’acquisition du revenu, les propriétaires privés de logements ont le choix partout en Suisse entre la déduction forfaitaire et la déduction des frais réels d’entretien. La décision a son importance car les sommes d’argent en jeu peuvent être conséquentes.

Déduction forfaitaire: l’âge de l’objet est déterminant

Le calcul est vite fait pour savoir si vous avez intérêt à privilégier la déduction forfaitaire ou la déduction des frais réels. En règle générale, le forfait convient plutôt aux biens immobiliers récents, tandis que la déduction des frais réels est plus appropriée pour les logements plus anciens, car ceux-ci occasionnent souvent des frais de réparation et d’entretien plus élevés.

La Confédération et la plupart des cantons classent les déductions forfaitaires en deux catégories (cf. tableau):

Pour les biens de moins de dix ans, vous pouvez déduire chaque année 10% des revenus locatifs ou de la valeur locative.
Pour les biens de plus de dix ans, la déduction se monte chaque année à 20%.

Le forfait est différent dans les cantons d’Appenzell Rhodes-Intérieures, de Saint-Gall, de Vaud et de Zurich (20%), sachant que, dans le canton de Zurich, il est aussi possible d’appliquer l’impôt fédéral direct aux immeubles de moins de dix ans. Dans le canton de Vaud, la déduction atteint 30% à partir des 25 ans du bien immobilier. Le canton de Neuchâtel limite quant à lui la déduction à CHF 7’200.– (biens de moins de 10 ans) ou à CHF 12’000.– (biens de plus de 10 ans), ces déductions forfaitaires étant respectivement de 15% et de 25% dans le canton de Schaffhouse. C’est le canton de Bâle-Campagne qui est le plus généreux avec des déductions de 20% (biens de moins de 10 ans) et de 25% (biens de plus de 10 ans).

Possibilité de choisir chaque année entre forfait et frais réels

Vous pouvez opter pour la déduction forfaitaire des frais d’entretien de votre immeuble si, une année, les frais réels ont diminué voire étaient nuls. En revanche, lorsque les besoins de rénovation sont supérieurs au forfait, vous pouvez déduire les frais réels de votre revenu imposable.

Sont en particulier déductibles:

les travaux de réparation (portant p. ex. sur les équipements de cuisine ou les installations sanitaires), les installations électriques, les travaux de tapisserie et de peinture, etc.;
les travaux de revêtement, les revêtements de sol (notamment le remplacement de moquette par du parquet);
le remplacement et la réparation de chauffage, de chauffe-eaux, de machines à laver, de séchoirs, de réfrigérateurs, dès lors que le nouveau standard choisi n’est pas nettement supérieur à l’ancien appareil ou installation; le canton de Bâle-Ville procède différemment et se montre très généreux en acceptant la déduction intégrale pour des installations modernes et luxueuses;
la transformation de cuisines, de salles de bain, etc., sachant que, généralement, la part qui accroît la valeur de l’objet ne doit pas être prise en compte;
la rénovation de façades et l’assainissement de toitures (Eternit en remplacement de peinture, seuls les deux tiers sont déductibles);
l’entretien de jardins, mais pas la toute première plantation d’arbustes, d’arbres ou de fleurs; le canton de Bâle-Ville limite cette déduction à 500 francs, tandis que ceux de Bâle-Campagne, du Tessin et de Vaud n’admettent aucune déduction;
les taxes de base pour l’élimination des eaux usées, les ordures ménagères, le nettoyage, l’éclairage public, etc. (uniquement pour les biens en location dans certains cantons);
primes pour l’assurance bâtiment et les impôts fonciers.

Les annexes de bâtiments et les taxes ne sont pas déductibles

Les investissements créant une plus-value et les nouvelles acquisitions ne sont pas déductibles, par exemple, l’installation d’une antenne, une annexe, un garage, une cheminée, l’aménagement d’une mansarde ou l’ajout d’un jardin d’hiver. Jusqu’à présent, les autorités fiscales n’admettaient pas la déduction des jardins d’hiver, même sous l’angle des économies d’énergie.

Différents tribunaux ont jugé que ceux-ci étaient principalement motivés par le gain de place. C’est pourquoi tous les cantons faisaient figurer les jardins d’hiver parmi les frais d’investissement (visant à accroître la valeur du bien).

Attention à l’augmentation de la valeur locative

Même si vous remplacez un toit plat qui présente des fuites par un toit en pente tout en ajoutant une pièce à votre bien, les autorités fiscales y voient en premier lieu un accroissement de valeur et rejettent la déduction fiscale.

À l’inverse, une pièce supplémentaire et un toit en pente peuvent donner lieu à une augmentation de la valeur officielle et de la valeur locative. Sont également exclus de la déduction fiscale les frais d’équipement et de raccordement ainsi que les taxes individuelles pour les ordures ménagères, l’eau et l’électricité.

Autres postes non déductibles: les frais de véhicule et la location de bureaux, les coûts liés aux projets de construction, l’établissement d’une hypothèque et les estimations d’objets. Les actes notariés, les cédules hypothécaires, les frais de cadastre, les commissions d’intermédiation et les honoraires d’architecte pour les projets qui n’ont pas abouti ne sont pas déductibles eux non plus.

En cas de valeur locative faible ou de frais d’entretien élevés, les déductions peuvent être supérieures à la valeur locative. Cette situation est admise par tous les cantons, ceux de Bâle-Ville, de Genève, de Glaris, de Neuchâtel et d’Uri ayant toutefois édicté des dispositions restrictives à ce sujet.

Pour distinguer les frais d’entretien des frais d’investissement visant à accroître la valeur d’un bien, la plupart des cantons ont élaboré des aide-mémoire qui répertorient les principales déductions.

Avantage fiscal: investir et économiser de l’énergie

Les autorités fiscales privilégient les investissements qui favorisent les économies d’énergie. Dans ce cas, vous pouvez déduire les frais relatifs aux nouvelles acquisitions qui, par ailleurs, visent à accroître la valeur de l’objet. Il s’agit par exemple de fenêtres permettant d’économiser l’énergie, d’isolation thermique, de pompes à chaleur, d’installations solaires, de capteurs solaires, etc.

Sachez cependant que si vous investissez dans des économies d’énergie ou dans des mesures écologiques peu de temps après avoir construit une maison, ces investissements ne seront pas déductibles de vos impôts partout. En effet, les cantons de Fribourg, du Jura, de Soleure, de Schwyz et du Valais les considèrent comme des frais d’investissement durant les cinq premières années, tandis que ce délai est de deux ans pour le canton de Saint-Gall et que, de son côté, celui de Lucerne n’applique aucune déduction pour les mesures environnementales et les mesures d’économies d’énergie.

En plus des investissements dans des mesures d’économie d’énergie, la liste des déductions possibles comprend la planification, l’utilisation d’appareils de mesure, les frais d’échafaudage, les assurances et les honoraires des architectes et des ingénieurs.

Bien que cette liste soit très détaillée, les autorités fiscales sont loin de qualifier de déductible fiscalement tout ce qu’on entend par «économie d’énergie». Les règles indiquées ci-après s’appliquent.

Lampes à économie d’énergie: si vos lampes à économie d’énergie sont fixées sur le bâtiment en guise d’éclairage intérieur ou extérieur, vous pouvez en déduire les frais, mais ce n’est pas possible si les lampes peuvent être déplacées.
Chauffage urbain: si vous passez d’une distribution régionale de chaleur au chauffage urbain, vous pouvez déduire de votre déclaration fiscale les frais occasionnés par le raccordement au réseau de chauffage. En revanche, les frais de raccordement qui s’ensuivent annuellement et sont facturés par la centrale électrique ne sont pas déductibles.
Toits inclinés: le remplacement d’un toit plat par un toit incliné est lui aussi considéré comme une mesure visant des économies d’énergie. Mais cet investissement n’est déductible que s’il ne donne pas lieu à une pièce de vie supplémentaire.
Citerne à mazout: les frais de déplacement d’une citerne enterrée dans la cave propre peuvent être déduits. En revanche, la transformation de la pièce accueillant la citerne et les frais occasionnés par une citerne plus grande ne sont pas déductibles.
Chauffage: les systèmes alternatifs écologiques (pompes à chaleur ou installations utilisant l’énergie solaire, le bois, le vent, le biogaz ou la géothermie) donnent droit à une déduction dès lors qu’ils ne sont pas destinés au chauffage de piscines, de serres ou autres.
Stores, stores vénitiens et volets roulants: la première installation peut être déduite au titre de mesure d’économie d’énergie, mais pas le dispositif électrique qui va avec. Celui-ci doit donc figurer de manière distincte sur la facture.
Isolement: il est possible de déduire les frais occasionnés par une couche d’isolation supplémentaire posée sur les murs, sur les plafonds, sous la toiture ou sur le sol. Certains cantons acceptent la déduction des isolations seulement à partir d’une certaine épaisseur.
Appareils ménagers, machines à laver et séchoirs: dès lors que la consommation énergétique des nouveaux appareils est nettement inférieure à celle des anciens, le remplacement par de nouveaux appareils plus pratiques et plus grands est entièrement déductible.
Jardin d’hiver: les jardins d’hiver et le vitrage de balcons ou de terrasses ne sont pas déductibles, car le gain de superficie pèse plus dans la balance que les économies d’énergie.
Les stations de distribution et de charge pour l’e-mobilité ne sont pas déductibles, car elles ne servent pas à produire ou à économiser du courant. Dans le cadre d’une vente, elles peuvent toutefois être déduites du bénéfice en tant que charges accroissant la valeur du bien, ce qui réduit l’impôt sur les gains immobiliers.

Les investissements visant à accroître la valeur d’un bien sont des frais d’investissement

Mais la construction d’un nouveau garage, l’extension des combles ou les taxes et autres frais qui sont considérés comme accroissant la valeur du bien ne sont pas fiscalement perdus: si le bien est vendu, ils sont intégrés dans les coûts d’achat et réduisent ainsi l’impôt sur les gains immobiliers. Celui-ci résulte de la différence entre les frais d’investissement et le prix de vente.

Pour son calcul, il faut présenter toutes les pièces justificatives d’investissements visant à accroître la valeur du bien. Celles-ci doivent être remises aux autorités fiscales lors de la vente, même si les investissements remontent à des dizaines d’années. Cela vaut donc la peine de conserver précieusement toutes les pièces justificatives. Si l’une d’entre elles venait à manquer, il arrive que des tribunaux acceptent comme preuve des photos montrant «l’avant et l’après».

Répartir les travaux de rénovation pour les optimiser fiscalement

En cas de travaux de rénovation d’une certaine ampleur, il est recommandé de répartir les coûts sur deux périodes fiscales. Les déductions sont alors possibles les deux années, ce qui a un effet bénéfique sur la progression fiscale.

En général, c’est la date d’exécution des travaux, ou la date de réception de la facture, qui est déterminante pour les impôts. Dans les cantons de Bâle-Ville, de Soleure et de Thurgovie, la date de facturation s’applique. Les cantons de Berne, de Fribourg et de Saint-Gall retiennent quant à eux la date de paiement, ce qui facilite quelque peu la planification fiscale, celui de Berne n’acceptant toutefois en aucun cas les paiements d’acomptes.

Si elles n’ont pas pu être prises en compte intégralement l’année où vous les avez effectuées, vous pouvez étaler vos dépenses en faveur de mesures d’économies d’énergie sur trois années fiscales maximum. Vous pouvez reporter à l’année suivante les frais qui sont supérieurs à votre revenu net.

Nous vous recommandons de vous informer au préalable dans votre canton sur les détails de la réglementation puis de discuter avec vos artisans de la pertinence d’échelonner les travaux ou la facturation.

Les frais de démolition eux aussi déductibles

La démolition d’un bien suivie immédiatement d’une nouvelle construction représente dans sa totalité des frais d’investissement. Vous ne pouvez donc pas les déduire au titre des frais d’entretien. Depuis 2020, cependant, les frais de démolition sont déductibles dès lors qu’ils sont suivis d’une nouvelle construction motivée par la volonté de réaliser des économies d’énergie.

Toutefois, la déduction est soumise à certaines conditions: la nouvelle construction doit être réalisée dans le respect d’un délai approprié (deux ans en règle générale) sur le même terrain, pour le même usage et par le même propriétaire.

En plus des frais de démolition à proprement parler, vous pouvez aussi déduire le démontage d’installations ainsi que le transport et l’élimination des déchets de chantier.

Déduction possible en cas d’assainissement partiel

Quelle est la règle lorsqu’un bâtiment est vidé entièrement ou partiellement et que, par exemple, toutes les salles de bain et les cuisines sont remplacées?

Par le passé, les autorités fiscales qualifiaient ces rénovations de «nouvelle construction à caractère économique» et, pour cette raison, elles considéraient tous les investissements comme des plus-values, en motivant leur décision comme suit: les projets de transformation d’une certaine ampleur sont assimilables à des nouvelles constructions, même sans réaffectation notable; les déductions fiscales pour investissements de remplacement ne sont donc pas admises.

Le Tribunal fédéral a cependant jugé en 2012 que la question de savoir si la transformation a accru globalement la valeur du bien n’était pas déterminante, ajoutant en substance qu’il fallait plutôt considérer chaque dépense séparément et se demander si elle correspond à une plus-value ou à une préservation de la valeur.

Au cours des dernières années, différentes autorités fiscales ont réagi à cette décision en abandonnant la pratique qui était la leur jusque-là en matière de remplacement de parties de bâtiment. Dorénavant, elles se demandent aussi au cas par cas, pour les rénovations d’envergure, si les travaux réalisés servent à préserver le bâtiment, et dans quelle ampleur, et s’ils sont donc déductibles.

Au vu de la complexité des projets de rénovation et de transformation, nous vous recommandons d’en parler au préalable avec les experts de Valuu de PostFinance.

Entretien de bâtiments: comparaison des déductions forfaitaires

Canton	Âge du bâtiment
	Moins de 10 ans	Plus de 10 ans
Confédération	10%	20%
AG	10%	20%
AI	20%	20%
AR	10%	20%
BE	10%	20%
BL	20%	25%
BS	10%	20%
FR	10%	20%
GE ¹⁾	10%	20%
GL	10%	20%
GR	10%	20%
JU	10%	20%
LU	10%	20%
NE	10% ²⁾	20% ²⁾
NW	10%	20%
OW	10%	20%
SG	20%	20%
SH	15%	25%
SO	10%	20%
SZ	10%	20%
TG	10%	20%
TI	10%	20%
UR	10%	20%
VD	20%	20% ³⁾
VS	10%	20%
ZG	10%	20%
ZH	20% ⁴⁾	20%

1) Uniquement pour les logements en propriété à usage propre
2) Limite maximale de respectivement CHF 7’200.– et CHF 12’000.–
3) Plus de 20 ans: 30%
4) 20% aussi auprès de la Confédération
Source: Feuilles cantonales AFC. État: septembre 2022

Des fonds publics pour la protection de l’environnement

L’État verse des aides financières à ceux qui optent pour une construction durable de leur maison ou pour sa rénovation énergétique. La liste de ces aides est longue.

Triple plutôt que double vitrage, isolation thermique du plafond de la cave et du plancher du grenier ainsi qu’un système de chauffage à énergie non fossile: ce sont les moyens les plus efficaces pour mettre aux normes une maison un peu ancienne. Si l’on y ajoute l’isolation de l’enveloppe, les frais d’assainissement d’une maison individuelle moyenne se chiffrent à environ CHF 100’000.–. Mais, en contrepartie, on réalisera ensuite entre 20% et 50% d’économies sur les frais énergétiques, soit en moyenne entre CHF 2’000.– et CHF 3’500.– par an.

Nombreux sont cependant les propriétaires que les frais d’investissement élevés dissuadent, même si ces derniers s’avèrent payants à long terme. Seul 1,5% des biens immobiliers sont assainis chaque année. C’est pourquoi la Confédération, la grande majorité des cantons et de nombreuses communes encouragent financièrement l’assainissement énergétique. Il existe en Suisse plus de CHF 2’000.– dispositifs d’aide.

Des sites Internet spécialisés aident à y voir plus clair

Il n’est pas étonnant que même les spécialistes s’y perdent dans cette jungle d’aides financières. Mais plusieurs sites Internet indépendants proposent leur aide. Sur le site de l’Office fédéral de l’énergie (www.bfe.admin.ch), vous trouverez des informations sous l’onglet «Mesures d’encouragement». Le site www.francsenergie.ch est le plus détaillé. Il vous suffit d’y indiquer votre numéro postal d’acheminement pour obtenir un aperçu des aides financières proposées là où vous habitez.

Vous pouvez remplir le formulaire de demande de subvention pour des mesures d’économies d’énergie sur www.leprogrammebatiments.ch. Vous ne devez pas attester les économies d’énergie effectives obtenues grâce aux matériaux et éléments utilisés. Celles-ci ressortent des offres de vos artisans et fournisseurs, lesquelles font office de pièce justificative.

Attention cependant: vous devez impérativement faire votre demande avant le début des travaux d’assainissement. Vous n’obtiendrez aucune subvention si vous avez déjà commencé les travaux. Généralement, la demande est approuvée en quelques semaines. Vous avez ensuite deux à trois ans pour réaliser les travaux. Une fois que ceux-ci sont terminés, vous devez déposer le formulaire d’avis d’achèvement des travaux pour que la subvention accordée vous soit versée.

Rétribution du courant injecté

La «rétribution à prix coûtant du courant injecté» (RPC) est mise en place indépendamment du programme d’assainissement des bâtiments. Il s’agit de l’encouragement, par la Confédération, de la production de courant issu de sources d’énergie renouvelable, notamment d’installations photovoltaïques sur les toits des maisons. La RPC compense la différence entre le coût de la production et le coût du marché en vue de garantir aux petits producteurs de courant issu de sources d’énergie renouvelable un prix correspondant à leur prix de revient. Cependant, les rétributions varient fortement d’un canton et d’une commune à l’autre: elles se situent entre 6 et 17 centimes par kilowattheure (état au printemps 2023).

Des hypothèques écologiques proposées par les banques

De nombreuses banques cantonales et régionales soutiennent en outre la construction et la rénovation de logements en propriété exemplaires sur le plan énergétique en octroyant des crédits hypothécaires à taux réduit. Même si ces hypothèques portent un nom différent selon la banque (hypothèques écologiques, durables, environnementales ou encore Minergie), elles ont toutes en commun d’être proposées à taux réduit en contrepartie d’une construction ou d’une rénovation écologiques ou visant des économies d’énergie. Actuellement, plus d’une vingtaine de banques en Suisse proposent des hypothèques à taux réduit dans ce cadre.

Des travaux de transformation qui peuvent revenir cher

Les coûts de travaux de transformation ou de rénovation peuvent vite s’envoler. Pour cette raison, cela vaut la peine de demander deux à trois offres incluant des références. Il est préférable de définir un mandat indiquant l’étendue exacte des travaux et de l’octroyer en fixant un montant forfaitaire, voire, encore mieux, un plafond fixe des coûts.

Prévision des coûts

Isolation thermique d’un toit en pente: entre CHF 20’000.– et CHF 25’000.–, soit entre CHF 200.– et CHF 300.– le mètre carré.
Isolation thermique d’une façade: entre CHF 60’000.– et CHF 100’000.–, jusqu’à 25% de sa valeur pour un immeuble entier.
Travaux de peinture (intérieur): entre CHF 15.– et CHF 25.– le mètre carré.
Parquet (y c. la pose): entre CHF 80.– et CHF 250.– le mètre carré, selon le bois.
Dalles de sol (y c. la pose): entre CHF 100.– et CHF 150.– le mètre carré.
Transformation d’une salle de bain: entre CHF 15’000.– et CHF 25’000.–.
Transformation totale d’une cuisine (y c. appareils et équipement): entre CHF 30’000.– et CHF 50’000.–.
Aménagement des combles: entre CHF 1’000.– et CHF 1’500.– par mètre cube, soit entre CHF 60’000.– et CHF 100’000.– pour une maison individuelle (hors salle d’eau).

Crédit de rénovation de la banque

Presque toutes les banques et assurances octroient des crédits de transformation et de rénovation, mais, généralement, uniquement à leurs clients hypothécaires. Il existe tout de même des banques qui sont prêtes à vous accorder un crédit de transformation si vous transférez tout le crédit chez elles. Le changement doit se faire après l’expiration de l’hypothèque, mais au plus tard après trois ans généralement.

Les mêmes conditions sont appliquées pour les crédits de rénovation s’agissant de la charge financière supportable. Les banques prévoient en général un taux d’intérêt créditeur de 4,5% à 5% sur l’hypothèque et de 1% pour les charges et la perte de valeur sur la valeur de marché du bien. Les fonds externes ne doivent pas dépasser 80% de la valeur vénale du bien, crédit de rénovation inclus. Les taux d’intérêt correspondent aux hypothèques normales.

FAQ

Peut-on déduire de ses impôts les frais d’entretien et de rénovation?

Vous pouvez déduire de votre revenu imposable l’entretien et les travaux de rénovation de votre maison ou de votre appartement, à la condition toutefois que ceux-ci consistent uniquement dans le remplacement d’aménagements existants (nouvelle peinture, remplacement du parquet, nouveau réfrigérateur, etc.). Vous pouvez choisir, chaque année, entre la déduction forfaitaire de vos frais d’entretien et de rénovation (sans pièces justificatives) ou la déduction des frais réels (avec pièces justificatives). Dans la plupart des cantons, la déduction forfaitaire représente 10% de la valeur locative ou des revenus locatifs nets pour les biens de moins de dix ans. Elle est généralement de 20% pour les biens plus anciens.

Tous les travaux réalisés sur un bien, quels qu’ils soient, sont-ils déductibles?

Seuls sont déductibles les investissements qui préservent la valeur, par exemple la rénovation d’une façade, une nouvelle peinture murale ou encore le remplacement d’un réfrigérateur ou d’une cuisinière. En revanche, on considère que les nouveaux appareils ou aménagements supplémentaires (aménagement d’une mansarde, construction d’un garage, etc.) créent une plus-value; partant, ils ne sont pas déductibles. Si les travaux préservent la valeur tout en créant une plus-value, il vous faut répartir les frais. Mais même les charges pour les investissements visant à accroître la valeur du bien ne sont pas fiscalement perdues: si vous vendez votre logement en propriété, vous pouvez les déduire en tant que frais d’investissement pour le calcul de l’impôt sur les gains immobiliers en fournissant les pièces justificatives.

Les mesures d’économie d’énergie font-elles l’objet de déductions fiscales particulières?

Vous pouvez déduire de votre revenu imposable tous les investissements visant l’efficacité énergétique, même si ceux-ci ne portent pas sur le remplacement d’une installation mais représentent un nouvel investissement qui crée une plus-value. En font partie, notamment, l’isolation thermique de plafonds, de sols ou de façades, les systèmes de chauffage alternatifs et les lampes à économie d’énergie dès lors qu’elles sont fixées sur la construction. Sachez toutefois que certains cantons restreignent ces déductions les cinq premières années suivant les nouvelles constructions.

L’État et les banques ont-ils défini des mesures d’encouragement?

De nombreux cantons et communes ainsi que certaines compagnies d’électricité de droit public encouragent les mesures écologiques et les mesures d’économie d’énergie apportées aux bâtiments. Cela va des subventions des installations solaires aux stations de charge pour les véhicules électriques. Au total, on dénombre environ 2000 aides financières différentes en Suisse. De nombreuses banques apportent elles aussi leur soutien aux mesures écologiques et aux mesures d’efficacité énergétique dans les bâtiments d’habitation en octroyant des crédits à taux réduit. Nombre d’entre elles proposent en outre des crédits de rénovation spéciaux à leurs clientes et clients qui envisagent de transformer leur logement en propriété.

Assainir, rénover et transformer un logement tout en faisant des économies d’impôts