Son logement: comment garder sa capacité financière à la retraite

05.07.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Imaginez la situation suivante: vous venez de prendre votre retraite, vous avez remboursé la part obligatoire de votre hypothèque et vous vous réjouissez de profiter de journées paisibles. C’est alors que votre créancier vous demande un nouvel amortissement partiel. Vous n’avez pas l’argent. Mais comment est-il possible qu’une telle situation se produise? Et que pouvez-vous faire pour éviter d’en arriver là ?

La capacité financière est déterminante

Pour les créanciers, la capacité financière est  le critère déterminant en vue de l’octroi ou du renouvellement d’une hypothèque. La capacité financière est assurée lorsque l’ensemble des frais liés à votre logement (intérêts hypothécaires, amortissement, frais d’entretien et frais annexes) ne représentent pas plus d’un tiers du revenu total. 

Dans ce contexte, les créanciers ne se fondent pas sur le taux d’intérêt réel, mais sur un taux d’intérêt calculé théorique bien plus élevé, qui se situe aux alentours de 5 %. Avec cette marge, ils veulent s’assurer qu’un client sera en mesure d’honorer sa dette hypothécaire même si les taux d’intérêt augmentent.

Ce calcul s’applique évidemment aussi aux clients ayant atteint l’âge de la retraite.

À la retraite, les variables de la capacité financière changent

À la retraite, les variables de la capacité financière changent en principe drastiquement car le revenu (composé de l’AVS et de la caisse de pension) diminue considérablement dans la plupart des cas. Généralement, les coûts calculés du logement demeurent inchangés, mais les coûts du logement augmentent par rapport au revenu. Les coûts calculés du logement ne diminuent que si un amortissement est effectué.  En effet, la plupart des créanciers exigent que le financement soit amorti à 65 % de la valeur du bien immobilier au plus tard à l’âge de la retraite. 

  Avant la retraite À la retraite
Valeur immobilière CHF 1’200’000.– CHF 1’200 000.–
Montant hypothécaire CHF 960 000.–
(80 % von 1’200 000.–)
CHF 780 000.–
(65 % von 1’200 000.–)
Coûts calculés du logement    
> Intérêts calculés (5%) / an CHF 48’000.– CHF 39’000.–
> Amortissement / an
(960’000 – 780’000 divisés par 15 ans)
CHF 12’000.– ---
> Frais d’entretien / an
(1% de 1’200’000.–)
CHF 12’000.– CHF 12’000.–
Total CHF 72’000.– CHF 51’000.–
Revenu minimal requis CHF 216’000.– CHF 153’000.–

Exemple de la capacité financière avant et à la retraite
 

À la retraite, la capacité financière pose souvent problème

Dans le meilleur des cas, la capacité financière est assurée à la retraite car, avec les recettes, la charge d’intérêts diminue suffisamment et les amortissements obligatoires sont supprimés

Mais un tel scénario n’est absolument pas garanti. Comme le montre l’exemple ci-dessus, les contraintes financières peuvent encore être très élevées à l’âge de la retraite.

C’est surtout l’intérêt calculé qui fait que le critère de la capacité financière à la retraite n’est pas atteint dans certains cas. Car même si vous pouvez payer sans problème les intérêts effectifs, le créancier peut décider, sur la base du calcul de la capacité financière, que vous n’êtes plus en mesure d’assurer le financement. 
Reprenons l’exemple ci-dessus. Si la rente du propriétaire n’est que de CHF 120’000.–  au lieu des CHF 153’000.– nécessaires, il doit amortir CHF 220’000.– pour répondre aux exigences de la capacité financière. 

Au vu de l’évolution démographique et de l’avenir incertain de l’AVS, il est à craindre que la rente diminue de plus en plus par rapport au revenu provenant de l’activité lucrative. Par conséquent, il devient toujours plus difficile pour les propriétaires retraités de conserver leur logement.

Planifier dès 50 ans le financement à l’âge de la retraite

En tant que propriétaire, vous devriez analyser suffisamment tôt la situation qui sera la vôtre une fois que vous aurez atteint l’âge de la retraite. Il est recommandé de se pencher sur la question à 50 ans déjà, mais dans tous les cas avant 55 ans.

Pour cela, comparez la rente prévue (AVS et caisse de pension) aux coûts calculés attendus du logement. Le rapport doit être d’au moins 3:1. Si ce n’est pas le cas, vous avez encore assez de temps pour réagir. 

Conseil: prévoyez une marge généreuse afin de pouvoir faire face aux pires scénarios, comme l’incapacité de travail ou le décès d’un conjoint.

Comment optimiser la capacité financière à l’âge de la retraite

Il existe en général trois leviers permettant d'améliorer la capacité financière:

  1. Augmenter les revenus après la retraite
  2. Diminuer les coûts calculés du logement
  3. Prendre en compte la fortune disponible

La faisabilité et la pertinence de ces trois mesures varient d’une personne à l’autre.

1. Augmenter les revenus

Il n’est possible d’augmenter la rente future qu’à certaines conditions. Dans tous les cas, veillez suffisamment tôt à ce qu’aucune lacune de prévoyance ne se crée ou ne se creuse. Pour cela, augmentez votre capacité d’épargne et procédez par exemple à des rachats dans votre caisse de pension, ce qui vous permettra d’accroître vos rentes futures.

Une autre possibilité consiste à louer une partie de votre maison, ce qui vous permettra de générer des revenus supplémentaires.

2. Diminuer les coûts calculés du logement

En clair, diminuer les coûts signifie amortir l’hypothèque afin de réduire les coûts d’intérêts.

Quand il est question d’amortissement, il convient de prendre en considération non seulement le calcul de la capacité financière mais aussi la notion d’optimisation fiscale: car qui dit moins d’intérêts, dit aussi moins de déductions fiscales et donc plus d’impôts.

Par ailleurs, afin de disposer de suffisamment de liquidités, vous devriez veiller à ne pas investir toute votre fortune dans votre bien immobilier.

Ne cherchez donc pas coûte que coûte à amortir autant que possible: amortissez autant que nécessaire. L’amortissement optimal devrait être calculé individuellement. L’idéal est donc de vous faire conseiller.

3. Prendre en compte la fortune disponible

Si la rente ne suffit pas à remplir les critères de capacité financière, de nombreux créanciers proposent de prendre en considération une part des liquidités disponibles (p. ex. avoirs en compte ou titres) comme un revenu fictif. Cette part varie entre 4 et 8 % environ.

Fortune disponible CHF 150’000.–
Pourcentage 6 %
Revenu fictif pris en compte CHF 9000.–

Exemple prendre en compte la fortune disponible

La question de savoir si le capital libre est pris en compte et dans quelle mesure varie considérablement d’un établissement financier à l’autre. Il y a des créanciers très conciliants, mais il peut aussi arriver qu’une personne ait presque toute la somme de l’hypothèque sur son compte d’épargne et que le créancier refuse d’en tenir compte comme garantie.

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FAQ

Quel peut être le niveau maximal du taux d’avance au moment de la retraite ?

À priori, à l’âge ordinaire de la retraite (hommes: 65 ans, femmes: 64 ans), le taux d’avance ne doit plus représenter qu’environ deux tiers de la valeur du bien immobilier. 

Néanmoins, certains créanciers sont plus stricts selon le bien immobilier pris en considération (notamment pour les biens de luxe) et exigent une réduction à 60 % ou même 50 % de la valeur du bien.

Que se passe-t-il si je ne peux plus assumer mon hypothèque après le départ à la retraite ?

Dans le pire des cas, l’hypothèque est résiliée ou non reprise et le bien immobilier doit être vendu. Les résiliations anticipées entraînent généralement des indemnités coûteuses de remboursement anticipé. 

Un cas de figure possible est que vos descendants reprennent la maison avec l’hypothèque et vous accordent un droit d’habitation.

Quelles sont les hypothèques les plus appropriées pour les personnes qui prennent leur retraite ?

À l’âge de la retraite, il est judicieux de se tourner vers des financements de durée plus courte, comme les hypothèques Flex/SARON, car il est ainsi possible de réagir plus facilement aux aléas de la vie. Il se peut que vous souhaitiez changer de logement plus tôt que prévu ou que vous y soyez contraint, par exemple pour des raisons de santé ou parce que votre partenaire est décédé.

Si, à l’époque, vous aviez souscrit une hypothèque fixe à long terme, vous allez potentiellement au-devant de réelles difficultés. Dans le pire des cas, vous devrez résilier votre hypothèque avant l’échéance et payer des indemnités de remboursement anticipé très élevées. 

À l’âge de la retraite, une hypothèque fixe à long terme n’a de sens que s’il est prévu que le bien immobilier reste dans la famille et soit par exemple transmis avec l’hypothèque à un descendant.

Qu’advient-il de mon hypothèque si je décède ?

En cas de décès, le bien immobilier et la dette hypothécaire tombent dans la masse successorale. Autrement dit, les obligations contractuelles sont transmises aux héritiers, qu’il s’agisse du conjoint survivant, des enfants ou d’autres héritiers. Le créancier vérifie alors si, dans les nouvelles circonstances, la capacité financière est toujours assurée.

Comparer et souscrire des hypothèques

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