Capacité financière: puis-je m’offrir la maison de mes rêves sur le long terme ?

17.06.2022 Eye Icon environ 3 minutes

Si vous souhaitez souscrire une hypothèque pour un logement en propriété, il y a deux obstacles principaux à surmonter: 1. la part des fonds propres qui doit s’élever à au moins 20% et 2. le calcul de la capacité financière. Avec ce second critère, votre créancier hypothécaire veut s’assurer qu’êtes en mesure de payer l’hypothèque sur le long terme. Découvrez ici comment calculer la capacité financière.

Capacité financière – le facteur central lors de l’achat d’un bien immobilier

Si vous souhaitez acquérir une maison ou un appartement, vous devez pouvoir payer au moins 20% du prix d’achat avec vos fonds propres. Pour le reste qui représente donc au maximum 80%, vous pouvez souscrire une hypothèque. On parle aussi de «taux d’avance». Avant d’accepter ce taux d’avance, le créancier hypothécaire vérifie si, selon toute probabilité, vous pouvez vous permettre d’acheter le bien immobilier également sur le long terme. Cela signifie que vous devez être en mesure de payer les intérêts, l’amortissement convenus, ainsi que les frais annexes liées au bien immobilier. 

Comment la capacité financière est-elle calculée ?

Pour évaluer si vous pouvez supporter les frais relatifs au bien immobilier de vos rêves, les banques et autres créanciers hypothécaires appliquent la règle d’or suivante: le coût annuel du bien immobilier ne doit pas dépasser 33% de votre revenu annuel brut.

Votre revenu est donc un facteur décisif dans le calcul de la capacité financière.

Mais quelles frais immobiliers doit-il couvrir ? De quoi se composent-ils ? En voici un aperçu:

1. Intérêts hypothécaires / intérêts calculés: Pour chiffrer le montant de vos intérêts hypothécaires, le calcul de la capacité financière ne se base pas sur le taux d’intérêt effectivement convenu, mais sur le taux d’intérêt dit indicatif. Celui-ci se situe aux alentours de 5%, soit bien au-dessus des taux d’intérêt actuels du marché. Par ce biais, les créanciers hypothécaires s’assurent que vous pourrez supporter votre hypothèque même si les taux d’intérêt augmentent.

2. Amortissement (remboursement): En plus du paiement des intérêts, vous devez généralement payer l’amortissement. En effet, après 15 ans ou au moment de votre retraite (en fonction de ce qui arrive avant), votre dette hypothécaire doit avoir été réduite à hauteur des deux tiers maximums du prix d’achat (pour en savoir plus sur la capacité financière à l’âge de la retraite). La partie d’une hypothèque qui dépasse ces deux tiers est appelée la deuxième hypothèque. 

3. Frais annexes: Les frais comprennent les dépenses pour l’eau, l’électricité, les ordures ménagères, le chauffage ou la conciergerie. Pour le calcul de la capacité financière, les frais annexes sont estimés à 1% du prix d’achat.

Exemple de calcul de la capacité financière

Coûts Pourcent En CHF Calcul Par an en CHF
Prix d’achat 100% 1'000'000    
Fonds propres 20% 200'000    
1ère hypothèque 66.67% 666'700 5% 33'335
2ème hypothèque 13.33% 133'300 5% 6665
Amortissement de la dème hypothèque   133'300 sur 15 ans 8892
Charges et entretien     1% du prix d’achat 10'000
Total       58'890
         
Revenus annuels pour une capacité financière de 33%       177'000

Le tableau représente le calcul de la capacité financière pour l’achat d’un bien immobilier avec 20% de fonds propres et un financement de CHF 800’000.–.

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FAQ

Comment calcule-t-on le montant d’une hypothèque ?

Le montant d’une hypothèque se calcule en déduisant du prix d’achat la part de fonds propres (au moins 20%).

Exemple:

Prix d’achat: CHF 750´000.00
Fonds propres: CHF 150´000.00 (= 20%)
Hypothèque: CHF 600´000.00 (= 80%)

Quelle hypothèque doit être remboursée (amortie) ?

L’obligation d’amortir n’existe que pour la deuxième hypothèque. Celle-ci correspond à la part de l’hypothèque qui dépasse les deux tiers de la valeur vénale, respectivement du prix d’achat. La première hypothèque peut être remboursée, mais ce n’est pas obligatoire.

Exemple:

Prix d’achat: CHF 750´000.00
Fonds propres: CHF 150´000.00 (= 20%)
Hypothèque totale: CHF 600´000.00 (= 80%)
1ère hypothèque: CHF 495´00.00 (= 66% de CHF 750´000.00)
2ème hypothèque: CHF 105´00.00 (CHF 600´000.00 – CHF 495´000.00)

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