Calculateur d’hypothèques

Le calculateur d’hypothèques Valuu vous permet de savoir combien vous coûte l’hypothèque pour votre logement. Le logement de vos rêves peut-il être financé ? Découvrez-le avec le calculateur d’hypothèques de Valuu.

Comment est calculée une hypothèque ?

Tout personne qui achète un bien immobilier doit en financer au moins 20% avec ses fonds propres. Le reste est financé par le biais d’une hypothèque octroyée par un créancier tel qu’une banque, une compagnie d’assurance ou une caisse de pension. L’hypothèque correspond donc à la différence entre la valeur du bien et les fonds propres apportés.

Comment la capacité financière est-elle calculée ?

Dans le cadre du financement d’un bien immobilier, les créanciers calculent la capacité financière, laquelle correspond au rapport entre les frais mensuels liés au logement et les revenus de votre ménage. La règle d’or est que vous ne devriez en principe pas dépasse les  33%. Autrement dit, vous devriez consacrer au maximum un tiers de vos revenus au financement de votre maison ou de votre appartement. Conformément à la loi, le calcul effectué par les créanciers intègre un taux d’intérêt d’environ 5%. Ce calcul prend également en compte l’entretien et les charges ainsi que les éventuels coûts d’amortissement à hauteur de 1% du prix d’achat. 

 

Exemple de calcul de la capacité financière

Coûts Pourcent En CHF Calcul Par an en CHF
Prix d’achat 100% 1'000'000    
Fonds propres 20% 200'000    
1ère hypothèque 66.67% 666'700 5% 33'335
2ème hypothèque 13.33% 133'300 5% 6665
Amortissement de la 2ème hypothèque   133'300 sur 15 ans 8892
Charges et entretien     1% du prix d’achat 10'000
Total       58'890
         
Revenus annuels pour une capacité financière de 33%       177'000

 

Le tableau représente le calcul de la capacité financière pour l’achat d’un bien immobilier avec 20% de fonds propres et un financement de CHF 800’000.–

Exemple de calcul de la capacité financière

Exemple Par an en CHF
Hypothèque (CHF 800'000) 40'000 (5% du taux d’intérêt calculé)
Amortissement de la 2ème hypothèque (CHF 133'300) 8890 (sur 15 ans)
Charges et entretien 10'000 (1% du prix d’achat)
   
Total 58’890
   
La capacité financière est la part de ces coûts dans votre revenu  
Revenus annuels pour une capacité financière de 33% 177’000

 

Exemple de calcul de la capacité financière pour un bien immobilier avec un prix d’achat de CHF 1 mio. et un taux d'avance de 80%.

FAQ

Pourquoi faut-il amortir ?

Lorsque votre hypothèque dépasse 66,67 % de la valeur immobilière, vous devez amortir la part correspondante du financement. Cette part est souvent séparée sous la forme d’une 2ème hypothèque. Le montant de la 2ème hypothèque devra être remboursé dans un délai de 15 ans et au plus tard à l’âge de départ à la retraite. Ce délai est principalement fixé en raison de la capacité financière: en général, le niveau de revenus diminue au moment de la retraite. La capacité financière doit toutefois aussi être garantie avec des revenus plus faibles. 

Qu’entend-on par fonds propres ?

Pour pouvoir obtenir une hypothèque, vous devez financer vous-même au moins 20% du prix d’achat de votre bien immobilier. Vous pouvez pour ce faire utiliser différents types de fonds propres: avoirs en compte, avoirs d’épargne, titres (actions ou fonds de placement), donations ou avances d’hoirie, prêts sans intérêts (p. ex. prêts entre membres de la famille), ou encore avoirs de prévoyance issus du deuxième et/ou du troisième pilier.

Puis-je utiliser mes avoirs de la caisse de pension pour un achat immobilier ?

Vous pouvez utiliser les avoirs de la caisse de pension (deuxième pilier) ainsi que les avoirs de votre pilier 3a pour financer un bien immobilier occupé par vos soins. Vous pouvez les retirer ou les mettre en gage. Toutefois, au moins 10% du prix d’achat (soit la moitié des fonds propres) doit provenir d’une autre source que la caisse de pension (deuxième pilier).

Quand dois-je rembourser une hypothèque ?

Le taux d’avance de votre bien immobilier ne doit pas dépasser les deux tiers de la valeur du bien après quinze ans ou au moment du départ à la retraite. En d’autres termes, vous devez rembourser la part correspondante de votre financement d’ici là. Pour ce faire, vous avez le choix entre un amortissement direct et un amortissement indirect. Vous pouvez également rembourser intégralement votre hypothèque.

Comment est calculée la 2ème hypothèque ?

Pour l’achat, il faut au moins 20 % de fonds propres. Le financement au moyen d'une hypothèque peut s’élever à 80 % du prix d’achat au maximum, toutefois seul 66,67 % sous la forme d’une 1ère hypothèque sans obligation d’amortissement. Ainsi, si vous achetez une maison individuelle d’une valeur de CHF 1 million, vous devez apporter CHF 200’000.– de fonds propres et vous pouvez contracter une 1ème hypothèque de CHF 660’700.– (généralement avec de meilleurs taux d’intérêt). Pour les CHF 133’300.– manquants, vous pouvez souscrire une 2ème hypothèque. Cette hypothèque de second rang doit être amortie.

Comment rembourser la 2ème hypothèque ?

La 2ème hypothèque peut être amortie directement ou indirectement. Un amortissement direct implique que vous procédiez à des remboursements réguliers à l’établissement financier. Un amortissement indirect signifie que vous faites des versements dans une solution de prévoyance du pilier 3a qui serviront à amortir la dette hypothécaire à la liquidation de ce pilier. La 1ère hypothèque, c’est-à-dire le montant du crédit de maximum deux tiers de la valeur vénale (ou valeur de marché), ne doit pas être amortie tant que la capacité financière est garantie.

Comment calculer les frais d’entretien et les charges ?

Pour calculer les frais d’entretien et les charges, 1 % du prix d’achat est généralement pris en compte. Ainsi, si la maison individuelle coûte CHF 1 million, on calcule des frais d’entretien et des charges de CHF 10'000.– par an et CHF 833.– par mois. Cette règle générale permet de calculer la capacité financière. Remarque: c’est le prix d’achat qui est décisif, pas le montant hypothécaire !

Comment calculer les intérêts hypothécaires ?

Le taux d’intérêt hypothécaire est fondamentalement calculé en fonction du taux swap (les coûts du refinancement) et de la marge du créancier. Plusieurs facteurs influencent son niveau, dont le taux directeur de la Banque nationale suisse (BNS) et le risque que le créancier attribue au financement. Les intérêts de votre financement sont calculés individuellement pour chaque modèle hypothécaire et dépendent de paramètres tels que le taux d’avance, la capacité financière, la valeur immobilière, la région et d’autres facteurs.

Quel est le niveau actuel du taux d’intérêt hypothécaire ? 

Le niveau du taux hypothécaire dépend de nombreux facteurs: en particulier les taux directeurs nationaux et internationaux, l’inflation et la conjoncture ainsi que les attentes du marché. Ils ont un impact important sur l’évolution des intérêts et ainsi sur les conditions hypothécaires actuellement proposées. Vous trouverez ici nos prévisions actuelles sur l’évolution des taux d’intérêt. 

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