Augmenter son hypothèque: ce que vous devez savoir

Augmentation d’hypothèque: situation initiale

Lorsque vous souhaitez rénover, transformer ou moderniser votre bien immobilier, vous avez besoin de capital. Vous pouvez financer ces investissements grâce à vos économies ou à des fonds de votre prévoyance privée (3^e pilier), ou vous pouvez augmenter votre hypothèque. Comme beaucoup de propriétaires ont investi leur fortune dans le bien en question, ils manquent souvent de liquidités pour les gros investissements. C’est pourquoi l’augmentation d’hypothèque se révèle être une option intéressante pour nombre d’entre eux. Remarque importante: si vous augmentez le taux d’avance de votre bien, la plus-value que ce dernier va connaître grâce aux investissements – ou qu’il a déjà connu grâce à la nouvelle situation de marché – joue également un rôle: plus la valeur du bien est élevée, plus le taux d’avance possible est élevé.

Quand peut-on augmenter une hypothèque?

En principe, il est toujours possible d’augmenter une hypothèque dès lors que les exigences de l’établissement financier sont remplies. Mais celles-ci peuvent être relativement complexes, car en plus de la valeur vénale du bien immobilier, la capacité financière et l’âge des preneurs de crédit sont aussi déterminants. Une fois atteint l’âge AVS, les établissements financiers n’autorisent dans la plupart des cas qu’un taux d’avance à hauteur de 65% maximum de la valeur du bien. Une hypothèque de deuxième rang n’est alors possible que dans des cas exceptionnels (par exemple en cas d’apport en capital très élevé).

Pour quels motifs peut-on augmenter une hypothèque?

Vous pouvez augmenter l’hypothèque lorsque vous effectuez des investissements dans votre bien immobilier, par exemple pour une rénovation, une modernisation, une transformation ou une extension. L’augmentation d’hypothèque est également possible en cas d’assainissement énergétique (changement de chauffage, isolation de la façade et du toit, installation de nouvelles fenêtres et de panneaux photovoltaïques par exemple). Vous recevrez même des subventions de la Confédération et des cantons pour cela.

Tous les établissements financiers ne vous permettent pas d’augmenter l’hypothèque à d’autres fins d’investissement: par exemple pour l’achat d’un bien immobilier supplémentaire ou si vous souhaitez acquérir un nouveau véhicule, suivre une formation ou rembourser un emprunt ou un crédit privé. Dans ce cas, les exigences sont plus strictes. Ainsi, le montant de l’hypothèque devra rester dans les limites de l’hypothèque de premier rang même après l’augmentation (max. 2/3 de la valeur vénale du bien immobilier). Si cette limite est dépassée, les établissements financiers n’accepteront que les investissements dans le bien immobilier comme motif valable pour l’augmentation. Là aussi, on vous demandera toujours des offres, des factures ou des plans pour documenter votre demande.

Quelles sont les prérequis à l’augmentation d’une hypothèque?

L’augmentation d’une hypothèque est soumise aux mêmes prérequis que les demandes de financement ordinaires.

1. La capacité financière doit être garantie. L’établissement financier vérifie si la capacité financière demeure intacte après l’augmentation. C’est le cas si vos charges immobilières (intérêts calculés + amortissement + autres charges) ne dépassent pas un tiers des revenus de votre ménage.
2. Le taux d’avance de votre bien immobilier ne doit pas non plus dépasser 80% après l’augmentation. En cas d’augmentation de l’hypothèque à d’autres fins que celles directement liées au bien en question, la limite est de maximum 65%.

Exemple

Avant l’augmentation:

Après l’augmentation:

Revenus du ménage:

*Charges immobilières: 5% d’intérêts calculés = CHF 37´500 + amortissement CHF 6´666 + autres charges CHF 10´000 = CHF 54´166

Dans ce cas, il est possible d’augmenter l’hypothèque de CHF 50´000, car la valeur de marché du bien a augmenté à CHF 1´000´000, autorisant ainsi un taux d’avance jusqu’à CHF 800´000 (80%). La capacité financière est également assurée, les charges immobilières représentant 32,83% des revenus du ménage, soit moins d’un tiers.

Puis-je augmenter la valeur du bien immobilier en entreprenant des mesures de rénovation?

Oui, cela peut même être primordial. En effet, en l’absence d’entretien régulier et de rénovations occasionnelles de votre bien, les établissements financiers estiment que le vieillissement et l’usure du bien entraînent une perte de valeur de 1% par an. De plus, vous avez même l’obligation envers l’établissement financier de maintenir votre bien en bon état. Ainsi, si les prix du marché de l’immobilier cessent d’augmenter ou si vous n’amortissez pas régulièrement votre hypothèque, votre marge de financement se réduit de plus en plus. À l’inverse, si vous investissez dans votre bien de manière réfléchie, les mesures de rénovation et de modernisation permettront d’augmenter sa valeur, ce qui augmente aussi le potentiel de financement.

Bon à savoir: en règle générale, les banques et autres établissements financiers distinguent deux types de mesures de rénovation:

• Les mesures de préservation de la valeur: elles comprennent par exemple l’assainissement des toitures, le remplacement du chauffage ou d’appareils ou la rénovation des façades. Pour les mesures de préservation de la valeur, les créanciers sont plus stricts quant aux critères à remplir que lorsqu’il s’agit de mesures d’augmentation de la valeur.
• Les mesures d’augmentation de la valeur: cela comprend par exemple l’aménagement des combles ou la construction d’un garage. Le remplacement d’un chauffage à mazout ou au gaz par une pompe à chaleur peut également, dans certaines conditions, être assimilé à une mesure d’augmentation de la valeur.

Peut-on augmenter une hypothèque une fois à la retraite?

En principe, oui. Lorsque les valeurs de nantissement sont faibles, c’est possible. Ou si vous pouvez présenter d’autres garanties (fonds propres, prévoyance privée ou valeurs patrimoniales). Les exigences des banques et des établissements financiers sont cependant très élevées. Chaque financement doit être ramené à 65% de la valeur de nantissement du bien d’ici la retraite.

C’est pourquoi, les demandes pour une augmentation de l’hypothèque sont établies idéalement avant le 50e anniversaire, mais au plus tard à 55 ans. Passé cet âge, les établissements financiers se basent déjà sur les revenus sous forme de rentes escomptés pour évaluer la capacité financière, ce qui peut compliquer l’acceptation de la demande.

Quels sont les risques associés à une augmentation d’hypothèque?

Si vous souhaitez augmenter votre hypothèque, l’établissement financier procède en général à une nouvelle estimation de votre bien immobilier, ce qui peut aussi avoir des conséquences négatives pour vous. Certes, la valeur d’un bien augmente normalement avec le temps, mais pas toujours. Si la valeur vénale de votre bien a baissé depuis la dernière évaluation, le montant maximal du taux d’avance diminue également. Dans certaines circonstances, vous pourriez même avoir à rembourser de l’argent. Si votre hypothèque actuelle dépasse la valeur maximale de nantissement, l’établissement financier refusera l’augmentation et demandera à la place un amortissement extraordinaire. En cas de doute, il est donc préférable de faire d’abord évaluer votre bien par un service neutre tout en analysant soigneusement votre situation financière: vos revenus devraient en effet ne pas être inférieurs à ce qu’ils étaient lors de l’achat du bien, car la capacité financière sera, elle aussi, vérifiée.

Exemple

Ancienne évaluation:

Nouvelle évaluation:

Dans ce cas, vous devrez rembourser CHF 30´000 suite à la nouvelle évaluation du bien, car la dette hypothécaire est supérieure d’autant à la valeur maximale possible de nantissement.

Valuu me permet-elle d’augmenter mon hypothèque?

Oui, depuis novembre 2021, Valuu offre également la possibilité de faire examiner l’augmentation envisagée de votre hypothèque. Une distinction sera faite s’il s’agit d’un investissement lié au bien immobilier en question ou d’un financement à d’autres fins, comme pour l’achat d’un bien supplémentaire. Envisagez-vous d’augmenter votre hypothèque? Nos experts se feront un plaisir de vous conseiller gratuitement.