Location ou achat: quelle est la meilleure solution ?

07.09.2022 Eye Icon environ 5 minutes

Être propriétaire est le rêve de nombreux Suisses. Jusqu’à fin 2021, en raison des intérêts relativement bas, il était financièrement plus intéressant d’acheter plutôt que de louer. Mais qu’en est-il depuis l'augmentation des taux d’intérêt? Et au-delà de l’aspect financier, que devriez-vous prendre en compte pour vous décider pour ou contre l’acquisition de votre propre logement ?

Un achat entre-t-il tout simplement en ligne de compte ?

Avant de vous poser la question «acheter ou louer», vous devriez répondre à deux conditions pour un éventuel achat:

  • Vous disposez de suffisamment de fonds propres, au minimum 20% du prix d’achat du bien immobilier en question.
  • Vous remplissez les critères de capacité financière. C’est le cas lorsque l’ensemble des coûts du logement ne dépassent pas un tiers de votre revenu brut. Les coûts du logement se composent de 5% de l’intérêt hypothécaire calculé + l’amortissement + les frais annexes du bien immobilier (1% de la valeur de nantissement). Avec notre calculateur de potentiel d’achat, vous découvrez rapidement quel bien vous pouvez viser. 

Logement locatif vs logement en propriété: comparatif des coûts mensuels du logement

Si vous avez la capacité financière à supporter ces deux éléments, il convient de confronter les coûts mensuels du logement.

Pour les locataires, ceux-ci se répartissent de la manière suivante:

  • Loyer net
  • Charges
  • Assurances (ménage, responsabilité civile, etc.)

Pour les propriétaires, les coûts sont les suivants:

Les différents coûts à comparer sont donc le loyer avec les charges vs les intérêts hypothécaires + l’amortissement + les frais annexes + les réparations.

En principe, un achat est – encore – avantageux par rapport à une location.

Jusqu’à fin 2020, loger dans ses propres murs avait de fortes probabilités d’être plus intéressant que prendre un bien un location, en raison du très faible niveau des taux d’intérêts.

Depuis l'augmentation des taux d’intérêt, les avantages financiers font toujours pencher vers l’achat, mais ce n’est plus si évident. D’après une étude de Raiffeisen, l’avantage économique d’un logement en propriété dépend actuellement surtout du type de financement. 

Comme le montre le graphique ci-dessous, les coûts du logement pour un bien immobilier financé avec une hypothèque fixe à long terme se rapprochent de plus en plus du loyer d’un objet de même valeur. La peur d’une poursuite de l’inflation a été la principale cause de la hausse des taux d’intérêt pour les hypothèques à long terme.

Il n’y a que pour les objets ayant été financés avec une hypothèque du marché monétaire (hypothèque Flex/SARON) que les économies restent presque inchangées par rapport à une location. Dans le cas d'un financement avec une hypothèque fixe de 15 ans, l’avantage financier n’est plus du tout garanti.

Évolution des coûts du logement: louer vs acheter avec différents financements

Objets comparatifs: logement locatif de 4 pièces (nouvelle construction), 100 m2, et logement en propriété de même valeur.

Évolution des coûts du logement

Source: Raiffeisen Economic Research

Accédez ici à nos taux d’intérêt actuels pour les différents types de financement. 

Dans les bulles immobilières, il est souvent mieux de louer que d’acheter

De manière générale en Suisse, encore aujourd’hui, il est plutôt avantageux d’acheter que de prendre en location. Mais dans les bulles immobilières, c’est plutôt l’inverse.

Prenons par exemple un appartement de 4,5 pièces et 110 m2 dans la ville de Zurich. En termes de classement en matière de prix du loyer, Zurich pointe à la deuxième place, derrière Genève. Mais les prix de l’immobilier sont tellement élevés à Zurich qu’il n’est pas avantageux d’acheter. 

Comparatif des coûts du logement: location vs achat dans la ville de Zurich

Objets comparatifs: logement locatif de 4,5 pièces, 110 m2, et logement en propriété de même valeur dans la ville de Zurich.

Par souci de simplicité, l’intérêt de la 1re et de la 2e hypothèque est fixé à 0,8% dans cet exemple.

Loyer mensuel avec charges* 2980.00
Coûts mensuels d’un logement en propriété  
Prix d’achat** 1´650´000.00
1re hypothèque (66% du prix d’achat, hypothèque fixe de 10 ans à 0,8%) 1´089´000.00
2e hypothèque (14% du prix d’achat, à amortir en 15 ans, hypothèque fixe à 0,8%) 231´000.00
Total des hypothèques (à 0,8%) 1´320´000.00
Intérêts par mois (0,8% de l’hypothèque ÷ 12) 880.00
Amortissement (2e hypothèque ÷ 15 ÷ 12) 1283.00
Frais d’entretien et frais annexes (1% du prix d’achat) 1375.00
Coût total d’un logement en propriété 3538.00

L’amortissement de la 2e hypothèque doit être considéré comme une «épargne forcée», car en comparaison avec le loyer, ce montant ne s’«évapore» pas mais il augmente la part de fonds propres de l’immeuble. Si l’on retirait cette part, le logement en propriété deviendrait plus attractif.

* Valeur médiane en 2022, source: Rapport Comparis sur le montant des loyers  
* Valeur médiane en 2020, source: Wüest Partner

Acheter présente des avantages fiscaux

Par rapport à une location, l’achat présente des avantages fiscaux: vous pouvez déduire de vos revenus aussi bien les coûts de financement (intérêts et amortissement indirect) que les coûts d’entretien et de remise en état, ce qui vous permet d’économiser sur les impôts. À l’inverse, les loyers payés «s’évaporent» sans aucun effet sur vos impôts.

D’un autre côté, en tant que propriétaire, vous devez payer des impôts sur la valeur locative pour le bien que vous utilisez vous-même.

La valeur locative est un sujet de discorde politique depuis des décennies. Sa suppression a souvent été réclamée. Mais supprimer la valeur locative réduirait aussi largement les avantages fiscaux pour les propriétaires (déduction des coûts de financement et d’entretien).

À quoi faut-il encore faire attention ?

La décision pour ou contre une acquisition ne dépend pas uniquement des coûts du logement. Il se pose également des questions telles

L’achat d’un logement correspond-il à votre stratégie de placement idéale ?

Lorsqu’il s’agit d’investir, le faire dans un bien immobilier est une option logique, judicieuse et relativement peu risquée. Toutefois, il existe des possibilités de placement offrant des rendements plus élevés à plus court terme.

Êtes-vous plutôt sédentaire ou aimez-vous parcourir le monde ?

Avez-vous envisagé de repartir à l’étranger pour une longue période ou de déménager dans une autre ville pour donner un nouvel élan à votre carrière ? En décidant de devenir propriétaire, vous optez pour plus de sécurité, mais aussi moins de flexibilité.

Êtes-vous prêt(e) à assumer la responsabilité et les coûts ?

Vous n’aimez pas l’idée que votre contrat de location puisse être résilié ? Ou que votre loyer soit une source de revenus pour quelqu’un d’autre ? Ou d’être obligé(e) de demander l’autorisation pour pouvoir recarreler la salle de bains ? Dans un logement en propriété, vous êtes votre propre patron et pouvez faire (presque) tout ce que vous voulez.

En tant que locataire, vous n’avez évidemment pas autant de libertés. Mais en compensation, il vous suffit d’appeler la régie pour qu’elle règle le problème de chauffage, de robinet qui goutte ou de serrure défectueuse, et de payer ensuite la facture. A contrario, dans votre propre logement, vous devez vous occuper vous-même des réparations et des factures.

Une décision à prendre avec la tête et le cœur

Optez pour un logement en propriété et une hypothèque, ce n’est pas seulement choisir une orientation financière à long terme, c’est adopter un mode de vie et entamer un nouveau chapitre de vie, pour lequel les deux partenaires doivent se sentir prêts.

Location vs achat – avantages et inconvénients 

  Louer     Acheter
Avantages
  • Plus de flexibilité pour déménager
  • Aucun frais ni travaux pour l’entretien
  • Plus de capital disponible
  • Pas d’imposition de la valeur locative
  • Coûts du logement généralement moins élevés
  • Grande liberté d’aménagement
  • Sécurité du logement (pas de risque de résiliation du contrat)
  • Déduction fiscale des coûts du logement
  • À la retraite, coûts du logement généralement moins élevés grâce à l’amortissement
  • Accroissement potentiel de la valeur de l’objet
     
Inconvénients
  • Coûts du logement généralement plus élevés
  • Peu, voire pas de liberté d’aménagement
  • Pas de sécurité du logement (risque de résiliation du contrat de bail)
  • Pas de déduction fiscale des coûts du logement
  • À la retraite, loyer généralement aussi voire plus élevé
  • Moins de flexibilité pour déménager
  • Frais et travaux d’entretien à supporter soi-même
  • Moins de capital disponible
  • Imposition de la valeur locative
  • Perte de valeur potentielle de l’objet

 

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FAQ

Un logement en propriété représente-t-il un placement financier judicieux ?

Les biens immobiliers sont des placements financiers relativement sûrs, de valeur stable et résistant à l’inflation. Toutefois, même pour les immeubles, un accroissement de la valeur n’est en aucun cas garanti.

Depuis l'augmentation des intérêts, est-il toujours plus avantageux d’acheter que de louer ?

Il n’y a pas de réponse toute faite. Ce qui est sûr, c’est que l’avantage économique d’une acquisition a fortement diminué depuis la récente hausse des taux. Selon le lieu ou le financement du bien immobilier, il a même parfois disparu. En particulier dans les villes très chères ou dans le cas de financements avec des hypothèques fixes à long terme, l’achat est de moins en moins, voire plus du tout, avantageux.

Où se situent les biens immobiliers de Suisse les moins chers à acquérir ?

Les prix de l’immobilier les moins élevés se trouvent dans les zones périphériques, par exemple dans le Jura bernois, le Val de Travers, la vallée de Conches (Valais), le nord du Tessin, le canton de Glaris et dans certaines régions d’Argovie.

Qu’est-ce qu’une location-vente ?

Comme le laisse entendre son nom, il s’agit d’un mélange entre la location et l’achat. Le contrat de location-vente confère au locataire le droit d’acheter plus tard l’objet au prix fixé. Les loyers mensuels sont crédités au locataire/acheteur au moment de l’achat. La location-vente peut être une solution pertinente lorsqu’on n’a pas encore suffisamment de fonds propres pour un achat.

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