Location ou achat: quelle est la meilleure solution ?

Un achat entre-t-il tout simplement en ligne de compte ?

Avant de vous poser la question «acheter ou louer», vous devriez répondre à deux conditions pour un éventuel achat:

• Vous disposez de suffisamment de fonds propres, au minimum 20% du prix d’achat du bien immobilier en question.
• Vous remplissez les critères de capacité financière. C’est le cas lorsque l’ensemble des coûts du logement ne dépassent pas un tiers de votre revenu brut. Les coûts du logement se composent de 5% de l’intérêt hypothécaire calculé + l’amortissement + les frais annexes du bien immobilier (1% de la valeur de nantissement). Avec notre calculateur de potentiel d’achat, vous découvrez rapidement quel bien vous pouvez viser. 

Logement locatif vs logement en propriété: comparatif des coûts mensuels du logement

Si vous avez la capacité financière à supporter ces deux éléments, il convient de confronter les coûts mensuels du logement.

Pour les locataires, ceux-ci se répartissent de la manière suivante:

• Loyer net
• Charges
• Assurances (ménage, responsabilité civile, etc.)

Pour les propriétaires, les coûts sont les suivants:

• Intérêts hypothécaires
• Amortissement de l’hypothèque
• Charges immobilières (réparations et entretien)
• Frais annexes 
• Assurances

Les différents coûts à comparer sont donc le loyer avec les charges vs les intérêts hypothécaires + l’amortissement + les frais annexes + les réparations.

En principe, un achat est – encore – avantageux par rapport à une location.

Jusqu’à fin 2020, loger dans ses propres murs avait de fortes probabilités d’être plus intéressant que prendre un bien un location, en raison du très faible niveau des taux d’intérêts.

Depuis l'augmentation des taux d’intérêt, les avantages financiers font toujours pencher vers l’achat, mais ce n’est plus si évident. D’après une étude de Raiffeisen, l’avantage économique d’un logement en propriété dépend actuellement surtout du type de financement. 

Comme le montre le graphique ci-dessous, les coûts du logement pour un bien immobilier financé avec une hypothèque fixe à long terme se rapprochent de plus en plus du loyer d’un objet de même valeur. La peur d’une poursuite de l’inflation a été la principale cause de la hausse des taux d’intérêt pour les hypothèques à long terme.

Il n’y a que pour les objets ayant été financés avec une hypothèque du marché monétaire (hypothèque Flex/SARON) que les économies restent presque inchangées par rapport à une location. Dans le cas d'un financement avec une hypothèque fixe de 15 ans, l’avantage financier n’est plus du tout garanti.

Évolution des coûts du logement: louer vs acheter avec différents financements

Objets comparatifs: logement locatif de 4 pièces (nouvelle construction), 100 m2, et logement en propriété de même valeur.

Source: Raiffeisen Economic Research

Accédez ici à nos taux d’intérêt actuels pour les différents types de financement. 

Dans les bulles immobilières, il est souvent mieux de louer que d’acheter

De manière générale en Suisse, encore aujourd’hui, il est plutôt avantageux d’acheter que de prendre en location. Mais dans les bulles immobilières, c’est plutôt l’inverse.

Prenons par exemple un appartement de 4,5 pièces et 110 m2 dans la ville de Zurich. En termes de classement en matière de prix du loyer, Zurich pointe à la deuxième place, derrière Genève. Mais les prix de l’immobilier sont tellement élevés à Zurich qu’il n’est pas avantageux d’acheter. 

Comparatif des coûts du logement: location vs achat dans la ville de Zurich

Objets comparatifs: logement locatif de 4,5 pièces, 110 m2, et logement en propriété de même valeur dans la ville de Zurich.

Par souci de simplicité, l’intérêt de la 1re et de la 2e hypothèque est fixé à 0,8% dans cet exemple.

L’amortissement de la 2e hypothèque doit être considéré comme une «épargne forcée», car en comparaison avec le loyer, ce montant ne s’«évapore» pas mais il augmente la part de fonds propres de l’immeuble. Si l’on retirait cette part, le logement en propriété deviendrait plus attractif.

* Valeur médiane en 2022, source: Rapport Comparis sur le montant des loyers  
* Valeur médiane en 2020, source: Wüest Partner

Acheter présente des avantages fiscaux

Par rapport à une location, l’achat présente des avantages fiscaux: vous pouvez déduire de vos revenus aussi bien les coûts de financement (intérêts et amortissement indirect) que les coûts d’entretien et de remise en état, ce qui vous permet d’économiser sur les impôts. À l’inverse, les loyers payés «s’évaporent» sans aucun effet sur vos impôts.

D’un autre côté, en tant que propriétaire, vous devez payer des impôts sur la valeur locative pour le bien que vous utilisez vous-même.

La valeur locative est un sujet de discorde politique depuis des décennies. Sa suppression a souvent été réclamée. Mais supprimer la valeur locative réduirait aussi largement les avantages fiscaux pour les propriétaires (déduction des coûts de financement et d’entretien).

À quoi faut-il encore faire attention ?

La décision pour ou contre une acquisition ne dépend pas uniquement des coûts du logement. Il se pose également des questions telles

L’achat d’un logement correspond-il à votre stratégie de placement idéale ?

Lorsqu’il s’agit d’investir, le faire dans un bien immobilier est une option logique, judicieuse et relativement peu risquée. Toutefois, il existe des possibilités de placement offrant des rendements plus élevés à plus court terme.

Êtes-vous plutôt sédentaire ou aimez-vous parcourir le monde ?

Avez-vous envisagé de repartir à l’étranger pour une longue période ou de déménager dans une autre ville pour donner un nouvel élan à votre carrière ? En décidant de devenir propriétaire, vous optez pour plus de sécurité, mais aussi moins de flexibilité.

Êtes-vous prêt(e) à assumer la responsabilité et les coûts ?

Vous n’aimez pas l’idée que votre contrat de location puisse être résilié ? Ou que votre loyer soit une source de revenus pour quelqu’un d’autre ? Ou d’être obligé(e) de demander l’autorisation pour pouvoir recarreler la salle de bains ? Dans un logement en propriété, vous êtes votre propre patron et pouvez faire (presque) tout ce que vous voulez.

En tant que locataire, vous n’avez évidemment pas autant de libertés. Mais en compensation, il vous suffit d’appeler la régie pour qu’elle règle le problème de chauffage, de robinet qui goutte ou de serrure défectueuse, et de payer ensuite la facture. A contrario, dans votre propre logement, vous devez vous occuper vous-même des réparations et des factures.

Une décision à prendre avec la tête et le cœur

Optez pour un logement en propriété et une hypothèque, ce n’est pas seulement choisir une orientation financière à long terme, c’est adopter un mode de vie et entamer un nouveau chapitre de vie, pour lequel les deux partenaires doivent se sentir prêts.

Location vs achat – avantages et inconvénients 

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