L’investissement immobilier: à quoi devez-vous prêter attention ?

Ce dont vous devez vous assurer en tant qu’investisseur

Si vous envisagez d’investir dans un immeuble, vous devez déterminer si vous en avez la capacité financière et ce que cela implique pour votre avenir.

Il s’agit de vous poser les questions suivantes:

• Disposez-vous d'un capital propre d’au moins 25% de la valeur de nantissement (= la plus petite valeur entre le prix d’achat et la valeur vénale, ou valeur de marché) ? Attention: les fonds du 2e pilier et du pilier 3a ne peuvent pas être utilisés pour des immeubles de rendement.
• Avez-vous la capacité d’amortir en dix ans la dette hypothécaire nécessaire aux deux tiers de la valeur de nantissement ?
• La capacité financière est-elle garantie par les revenus locatifs attendus ? (Plus à ce sujet ci-dessous.)
• Disposez-vous après l’achat d’assez de liquidités pour assurer votre subsistance ?
• Avez-vous conscience du cumul des risques si vous investissez la majeure partie de votre patrimoine dans de l’immobilier ? 
• En règle générale, les objets de rendement ne sont pas rentables rapidement. Prenez-vous toute la mesure de la durée d’immobilisation de votre capital ?
• Êtes-vous capable d’assumer le risque lié au bailleur, p. ex. une perte de loyer en cas de vacance des locaux, des réparations imprévues ou une vente à un prix inférieur ?
• Avez-vous conscience de la charge financière importante et de l’investissement en temps que représentent l’administration, la location, l’entretien, les frais annexes, etc. ?

Quels biens immobiliers choisir pour obtenir un rendement ?

Fondamentalement, tout type de bien est adapté à l’investissement immobilier:

• Immeuble collectif
• Propriété par étage (appartement en propriété)
• Maison individuelle
• Bureaux
• Locaux commerciaux
• Bâtiment à usage mixte (logements, commerces, bureaux) 

Les immeubles collectifs sont les objets de rendement les plus fréquents.

Les investisseurs plus modestes préfèrent les appartements en propriété. Avantage: le prix est abordable et ils peuvent partager les frais d’entretien avec les autres propriétaires. Revers de la médaille: les investisseurs sont codécisionnaires et ne peuvent pas décider seuls au sujet des travaux de maintenance ou d’assainissement. Ils font partie de la communauté de copropriétaires et doivent être ouverts aux compromis et à la discussion.

Généralement, le rendement pour des maisons individuelles est plutôt décevant à cause des frais de maintenance relativement élevés.

Ce qui constituera pour vous le bon investissement dépendra fortement de votre situation financière, mais aussi de vos projets de vie personnels.

Les critères déterminants lors de l’achat d’un immeuble de rendement

Si vous êtes à la recherche d’un placement financier, en tant qu'investisseur, vous devriez accorder une attention particulière aux aspects suivants:

État du bien

• Impression générale soignée
• Notamment pour les biens anciens: construction solide, pas de rénovations à prévoir (p. ex. pas de remplacement de chauffage obsolète ou de mauvaise isolation). Attention aux vices cachés!
• Bon état énergétique conformément au Certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB)

Emplacement du bien immobilier

• Bonne connexion aux transports publics
• Vue agréable
• Infrastructure (commerces de proximité, écoles, offre culturelle, etc.)
• Taux fiscal bas 
• Perspectives positives en ce qui concerne l’évolution économique et des infrastructures dans le secteur: pas d’augmentation à prévoir des différents types d’émissions (autoroutes, couloirs aériens, lignes électriques, centrales nucléaires, etc.) 

Prix d’achat

• Le bien ne doit pas dépasser ou de très peu la valeur vénale. 
• Plus le prix d’achat est élevé, plus faible sera le rendement des fonds propres (voir plus bas)

 Charges locatives

• Pas trop élevées, pour éviter le manque d’attractivité de l’objet / le risque de vacance
• Frais énergétiques: vérifier la certification CECB!

Marché du locatif / risque de vacance 

• Forte demande d’objets locatifs dans la région / la commune
• L’objet est déjà loué / est facile à louer

Locataires actuels (construction existante)

• Peu de fluctuations
• Locataires discrets (pas d’arriérés de paiement ou de litiges juridiques)

Plus ces critères sont remplis, meilleures sont les perspectives à long terme.

Comment calcule-t-on le rendement d’un immeuble ?

Dans l’immobilier, on fait la distinction entre le rendement locatif brut et le rendement locatif net.

Rendement locatif brut

Les revenus locatifs annuels bruts sont divisés par le prix d'achat du bien immobilier.

Exemple:

Le rendement brut n’est qu’une valeur indicative pour l’estimation du rendement.

Le rendement net est plus parlant:

2. Rendement locatif net

Ici, c’est le revenu locatif net (revenus locatifs bruts moins les coûts liés à l’immeuble) qui est divisé par le prix d’achat, frais annexes inclus.

Les frais annexes à l’achat englobent:

• Les honoraires du notaire
• Les frais du bureau du registre foncier
• Le cas échéant, la commission pour le courtier
• Le cas échéant, les droits de mutation

Selon les cantons, les frais annexes peuvent représenter jusqu’à 5% du prix d’achat.

Exemple de calcul du rendement locatif net

Le rendement attendu constitue également pour le créancier un élément clé qui va déterminer l’octroi ou non du financement. 

Comme dans le cas des biens à usage propre, la capacité financière est le deuxième critère essentiel.

Comment est calculée la capacité financière pour un immeuble de rendement ?

Pour calculer la capacité financière dans le cas d’un immeuble de rendement, les créanciers déterminent d’abord la valeur vénale ou la valeur de nantissement de celui-ci. Celle-ci se calcule selon la méthode de la valeur de rendement, à savoir sur la base des revenus locatifs pouvant être attendus.

Formule simple de calcul de la valeur de rendement: 

Revenus locatifs nets annuels x 100 / taux de capitalisation en % 

Le taux de capitalisation est établi par chaque créancier individuellement et varie selon l’emplacement de l’objet. Une valeur indicative habituelle est d’environ 5%.

Exemple de calcul de la valeur vénale d’un immeuble collectif:

Revenus locatifs nets: 90’000
Taux de capitalisation: 5%
Valeur vénale: 90’000 x 100 / 5 = 1’800’000

Une fois la valeur vénale et le montant de l’hypothèque établis, la capacité financière est calculée comme suit:

Revenus locatifs moins

• intérêts hypothécaires (sur la base d’un taux d’intérêt théorique de 5%)
• amortissement de l’hypothèque
• frais annexes tels que l’entretien, les réparations, les frais administratifs, etc. (1% de la valeur vénale)
• ≥ 0 (il ne doit pas y avoir de pertes)

Exemple de calcul de la capacité financière pour un immeuble collectif

Attention au principe de la valeur la plus basse!

Sur le marché actuel, le prix effectivement négocié pour les immeubles de rendement est souvent supérieur à la valeur vénale. Selon le principe de la valeur la plus basse, c’est la valeur la moins élevée entre la valeur vénale et le prix d’achat qui sert de base au montant de l’hypothèque. Cela signifie que l’acheteur doit combler la différence par rapport à la valeur de nantissement au moyen de fonds propres supplémentaires.

Les erreurs les plus fréquentes lors de l’achat d’un bien immobilier

Même si l’on entend souvent parler de «rendements de rêve» dans l’immobilier, sachez qu’il n’y a aucune garantie de gain sur les objets. C’est ainsi qu'il arrivent que les investisseurs fassent naufrage.

Parmi les erreurs les plus fréquentes:

• Les facteurs de valeur du bien immobilier n’ont pas été suffisamment considérés. Ainsi, un immeuble collectif mal situé présente un risque de vacance élevé et peut perdre de plus en plus de valeur. 
• Si l’investisseur a payé un prix trop élevé, un rendement n’est alors guère possible. Les immeubles de rendement devraient donc toujours être estimés par un expert.
• Le bien immobilier n’a pas fait l’objet d’une recherche approfondie des vices cachés. Cette erreur peut coûter très cher à l’acheteur. Ici aussi: faire vérifier l’état / la structure du bâtiment par des experts!
• L’investisseur n’a pas vérifié les documents et inscriptions au registre foncier et a négligé des servitudes importantes telles que l’usufruit, le droit d’habitation ou le droit de préemption.

Calculez soigneusement et de manière réaliste un éventuel investissement et le retour sur investissement, et demandez l’avis d’experts.

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