Immobilier, titres ou rachat à la caisse de pension: comment investir mon argent ?

07.09.2022 Eye Icon environ 7 minutes

Immeuble de rendement, actions ou rachat volontaire à la caisse de pension ? Lorsqu’on souhaite placer une somme d’argent importante, il faut décider où placer le curseur entre perspectives de rendement et sécurité. Chacun de ces domaines de placement a ses avantages et ses inconvénients.

Si vous souhaitez investir un montant modeste, les possibilités de placement sont limitées: actions, obligations, fonds de placement, or, ou compte d’épargne classique. En revanche, si vous disposez d’un million de francs, le choix s’élargit. Vous pouvez placer votre argent dans un dépôt-valeurs diversifié, investir dans des immeubles de rendement, ou effectuer un rachat à la caisse de pension, avantageux sur le plan fiscal. Mais quel placement est le plus rentable ?

Rachat volontaire à la caisse de pension

Un rachat volontaire à la caisse de pension présente de nombreux avantages: vous améliorez d’une part vos prestations de prévoyance et économisez d’autre part des impôts. Mais pour cela, il faut d’abord qu’il y ait une possibilité de rachats: ce n’est le cas que si les cotisations versées dans le passé à la caisse de pension ne correspondent plus aux revenus actuels.

Il peut y avoir une possibilité de rachat volontaire:

  • si vous avez bénéficié d’augmentations de salaire au cours de votre carrière professionnelle;
  • si vous avez fait une entrée tardive dans la vie professionnelle;
  • si vous avez eu des interruptions de revenus.

Dans tous ces cas, vous pouvez combler la lacune de cotisation et augmenter votre capital de caisse de pension. La somme de rachat possible est généralement indiquée sur le certificat de la caisse de pension.

Il existe cependant des restrictions:

  • Si vous avez bénéficié d’un versement anticipé (par exemple dans le cadre de l’encouragement à la propriété du logement), vous devez d’abord le rembourser intégralement. Ce n’est qu’ensuite que vous pourrez effectuer des rachats supplémentaires.
  • Si vous disposez d’avoirs de libre passage provenant d’anciens contrats de travail ou d’augmentation d'avoirs 3a provenant d’une activité indépendante, les possibilités de versements sont limitées.
  • Si vous avez déménagé de l’étranger vers la Suisse, il existe également des restrictions.

Les indépendants qui sont eux-mêmes responsables de leur solution de caisse de pension peuvent éventuellement se créer un potentiel de rachat supplémentaire en modifiant leur plan de prévoyance.

En termes de sécurité, les rachats volontaires dans la caisse de pension présentent des avantages. Ils sont toutefois limités et il convient de bien vérifier certains points avant d’investir:

  • Comment sont rémunérés les rachats ? 
  • Quel taux de conversion des rentes leur est appliqué ?
  • Le montant est-il affecté à la part obligatoire ou sur obligatoire de l’avoir de vieillesse ?
  • Dans quelle mesure la caisse de pension est-elle «sûre» ? Quel est son degré de couverture? Existe-t-il des mesures d’assainissement ou la possibilité d’une liquidation partielle ?
  • Quand souhaitez-vous effectuer des retraits de la caisse de pension ?

En ce qui concerne le rendement, on peut dire ceci: plus le montant du rachat reste longtemps dans la caisse de pension, plus le rendement est faible. Si vous versez l’argent juste avant la retraite, le rendement est le plus élevé.

Quels sont les avantages de l’immobilier ?

Il y a aussi des avantages et des inconvénients à investir son capital dans l’immobilier. Grâce à sa valeur stable, celui-ci est considéré comme un investissement résistant à la crise et offre une protection contre l’inflation. L’investissement dans le logement permet également de réduire les impôts. Par ailleurs, le marché immobilier est nettement moins sujet aux fluctuations que le marché des actions. Enfin, le bien immobilier peut également être utilisé à tout moment comme logement en propriété.
 
Parmi les inconvénients de l’immobilier, il y a surtout la faiblesse de l’offre. En raison de la période de taux d’intérêt bas de ces dernières années, de nombreux investisseurs institutionnels ont aussi investi dans des bâtiments, de sorte que les prix ont augmenté et que seuls quelques objets de premier ordre sont encore disponibles à des prix réalistes. En outre, l’acquisition d’immeubles de rendement requiert un grand savoir-faire technique, sans compter les charges administratives élevées. Le capital investi dans des immeubles de rendement est immobilisé à plus long terme et, en cas de vente prématurée, il peut y avoir des inconvénients fiscaux. Il existe par ailleurs d’autres risques: d’une part, le danger qu’un objet loué reste inoccupé pendant une longue période et qu’il n’y ait donc pas de revenus locatifs. D’autre part, l’immobilier peut aussi perdre de la valeur: au cours des 100 dernières années, des corrections de 20% et plus, ont déjà eu lieu à plusieurs reprises. Enfin, on est aussi dépendant de l’hypothèque qu’on contracte : le financement s’effectuant rarement entièrement avec les fonds propres. Les hypothèques accordées par une banque ou un établissement financier sont également sujettes à des fluctuations. 
 
Pour un investissement réussi, le choix du bien approprié est absolument crucial, car tous les logements ne permettent pas d’obtenir les rendements souhaités. La recherche du bon objet est complexe, prend beaucoup de temps et doit être abordée avec le savoir-faire technique nécessaire. Si l’on souhaite investir dans l’immobilier, il convient de porter son attention non seulement sur l’accroissement possible de la valeur, mais aussi et surtout sur le rendement immobilier ou locatif: il s’agit de l’intérêt net que l’on peut générer en un an avec le bien immobilier.

Les facteurs suivants sont importants pour le rendement locatif:

  • le prix d’achat;
  • l’emplacement;
  • les revenus locatifs;
  • le risque de vacance locative.

En Suisse, ce sont surtout les appartements en copropriété et les propriétés par étage qui sont appréciés par les investisseurs disposant d’un petit budget. Les objets de rendement classiques sont plutôt des immeubles collectifs, qui entraînent toutefois des charges administratives plus importantes.

Fonds immobiliers plutôt qu’achat direct:

Comparé à l’achat direct d’un bien immobilier, l’achat de parts dans une société immobilière cotée en bourse ou dans un fonds immobilier offre souvent plus de sécurité. Les parts ne sont certes pas non plus à l’abri de corrections de valeur, mais leur diversification généralement large garantit une plus grande stabilité. La demande est par conséquent élevée: chaque année, des milliards d’argent frais affluent dans les fonds immobiliers et les sociétés immobilières suisses.

La prudence est cependant de mise également dans ce domaine. Car la part des locaux et surfaces vacantes augmente. Au niveau national, elle était de 1,54% en juin 2021. Pendant longtemps, une valeur de 1% constituait la norme.

Quels sont les avantages des titres?

Investir son argent dans des actions et des titres peut permettre d’obtenir des rendements plus élevés qu’en effectuant des rachats dans sa caisse de pension ou en achetant des biens immobiliers, mais expose en contrepartie à un risque de perte élevé. Le risque est réduit ou accru en fonction de la stratégie de placement. L’exemple du tableau suppose qu’il y a environ un quart d’actions et deux tiers de placements à taux fixe, le tout complété par de l’or. En faisant le même calcul avec 100% d’actions, l’expérience de ces dernières décennies montre qu’on pourrait atteindre un rendement net de 5 voire 6%, au lieu des 3%. Les gains de cours sur les actions sont en outre exonérés d’impôt, tandis que les dividendes sont imposables.

Les personnes qui composent elles-mêmes leur portefeuille avec des actions individuelles et des obligations bénéficient des avantages suivants:

  • La possibilité de générer un rendement plus élevé
  • Le contrôle des entreprises dans lesquelles elles investissent (thématique de la durabilité)
  • Les droits d'actionnaire que l’on peut exercer

Mais elles doivent aussi s’accommoder de certains inconvénients:

  • Risque élevé (jusqu’à la perte totale du montant de l’investissement) 
  • Temps important à consacrer à la gestion et à l’administration du portefeuille
  • Frais élevés: les personnes qui achètent et vendent souvent réduisent leurs bénéfices en raison des frais occasionnés

Les investissements dans des fonds d’actions et d’obligations sont plus faciles à gérer et demandent moins de temps. Avec un risque de concentration plus faibles, l’investissement dans des fonds est également plus sûr et moins exposé aux erreurs de placement.
 
Un des inconvénients habituels des placements financiers est sans doute le risque élevé. Les actions et les titres sont soumis à de fortes fluctuations. Compte tenu de la crise climatique, des questions liées à la sécurité énergétique et des crises géopolitiques (guerre en Ukraine), les oscillations des bourses devraient même s’accentuer à l’avenir. Quiconque investit dans des actions et des obligations doit donc avoir les nerfs solides et un horizon de placement à long terme: le capital investi peut ne pas être disponible pendant une longue période si l’on ne veut pas subir de pertes.

  Immobilier  Titres  Caisse de pensions 
Valeur d'investissement  3'000'000 1'000'000 1'000'000
Valeur fiscale de I'immobilier: 70% du prix du marché  2'100'000    
Capitaux propres investis dans I'immobilier  1'000'000    
Valeur fiscale des titres    1'000'000  
Capital investi dans la caisse de pensions (5 x 200'000 échelonnés sur 5 ans)      1'000'000
Valeur fiscale des capitaux de prévoyance      0
Économie d'impôts par an (versement échelonné sur 5 ans; taux marginal d'imposition 30%)      60'000
Revenu locatif brut 5.5%  165'000    
Revenu locatif net 4.5% (dévaluation et charges locatives non imputables après déduction)  135'000    
Revenu locatif imposable (-20% analogue à la déduction forfaitaire) 132'000    
Produits de titres nets 1% net après frais annuels avant impôts    10'000  
Gain de capital sur les titres 3% nets après frais annuels (non imposables)    30'000  
Revenu locatif net après impôts (taux marginal d'imposition 30%)  95'400    
Revenu issu de placements de prévoyance 1.5%      15'000
Revenu imposable issu d'actifs de prévoyance     0
Hypothèque 2'000'000    
Taux d'intérêt hypothécaire 1.5%/an (hypothèque fixe sur 10 ans) 30'000    
Revenu locatif net après déduction du taux d'intérêt hypothécaire  65'400    
Avantage fiscal sur la déduction des intérêts passifs sur I'hypothèque par an  9'000    

 

Rendement sur dix ans

  Immobilier  Titres  Caisse de pensions 
Économie d'impôt sur dix ans  90'000 0 300'000
Revenu net sur dix ans  654'000  400'000 150'000
Accroissement de la valeur de l'immobilier (1% par an) sur dix ans  300'000    
Accroissement de la valeur déduction faite de l'impôt sur les gains immobiliers  240'000    
Valeur d'investissement après dix ans  3'240'000 1'400'000 1'150'000
Valeur de l'investissement après dix ans  1'984'000  1'400'000 1'450'000
Déduction faite de l'impôt sur le rendement du capital      12'000
Valeur du rendement du capital après impôts      1'438'000
Impôt sur la fortune sur l'immobilier sur dix ans (0.3% sur 100'000)  3'000    
Frais, impôts sur l'achat et la vente, courtier sur dix ans (en moyenne 0.5%/an)  15'000     
Impôt sur la fortune sur dix ans (0.6% sur 600'000 par an)    36'000  
Impôt sur la fortune des avoirs CP      0
Valeur de l'investissement après dix ans, tous les impôts compris  1'966'000  1'364'000 1'438'000
Revenu net apres dix ans  966'000  364'000 438'000
Rendement net par an en % de l'investissement  9.7  3.6 4.4

 

Conclusion

Investir dans l’immobilier requiert certes un savoir-faire technique, mais demeure une possibilité de rendement attrayante. En revanche, les marchés boursiers ne devraient pas connaître de répit dans l’immédiat. Les personnes qui ont les nerfs solides peuvent toutefois investir sans problème une partie de leur capital disponible dans des titres, des fonds immobiliers et des fonds en actions qui amortissent plus largement le risque. En revanche, si l’on veut dormir sur ses deux oreilles, mieux vaut actuellement miser sur des rachats dans la caisse de pension.

FAQ

Quels sont les avantages fiscaux des rachats volontaires dans la caisse de pension ?

Les rachats d’années auprès de la caisse de pension sont déductibles du revenu imposable. Vous réduisez ainsi votre charge fiscale. L’avoir de la caisse de pension est en outre exonéré de l’impôt sur la fortune et les revenus sur le capital sont exonérés d’impôt. Un impôt sur le retrait des capitaux est toutefois dû lors du retrait de l’avoir de la caisse de pension. Néanmoins, celui-ci est généralement inférieur à l’impôt sur le revenu. Pour une optimisation fiscale, il est intéressant d’échelonner les rachats à la caisse de pension. L’effet d’économie d’impôt est le plus important lorsque le revenu est le plus élevé – c’est généralement le cas dans les années précédant la retraite. 

Dois-je payer des impôts sur les revenus locatifs des immeubles de placement ?

Oui. En tant que propriétaire d’un bien immobilier, vous devez payer des impôts sur les revenus locatifs en tant que revenu. Outre l’impôt sur le revenu, des impôts fonciers peuvent également être dus selon les cantons. Vous pouvez cependant faire valoir vos dépenses d’entretien et d’investissement et ainsi économiser des impôts.

Dans quelles régions faudrait-il investir dans l’immobilier ?

En ce moment, les investissements dans des villes comme Bâle, Berne, Thoune, Winterthur et Fribourg sont intéressants. Il y existe une forte demande de logements. De plus, le taux de vacance des logements y est faible et les loyers augmentent. Ce sont des conditions attrayantes pour les investisseurs afin d’obtenir un bon rendement. Dans d’autres régions, comme le Tessin, le boom immobilier a en revanche entraîné une offre excédentaire, ce qui a conduit à des taux de vacance importants. 

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