Achat immobilier: frais annexes à votre charge

14.09.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Les frais ne se réduisent pas au prix d’achat: lorsqu’on achète un bien immobilier, divers frais annexes sont à prévoir au budget. Les formalités liées au processus d’achat entraînent à elles seules des honoraires et des frais qui, selon le canton ou la commune, peuvent représenter jusqu’à 5% du prix d’achat. Après l’achat, il faut ensuite prévoir des frais annexes et d’entretien récurrents.

Aperçu des frais annexes lors d’un achat immobilier

Frais annexes non récurrents lors d’un achat immobilier (frais annexes à l’achat):

  • Frais de notaire
  • Frais d’inscription au registre foncier 
  • Frais pour l’établissement de la cédule hypothécaire
  • Le cas échéant, droits de mutation
  • Le cas échéant, frais d’expertise du bâtiment
  • Le cas échéant, impôt sur le retrait des capitaux: immédiatement exigible (en cas de financement par des fonds provenant de la caisse de pensions ou du pilier 3a).
  • Le cas échéant, commission pour le courtier
  • Le cas échéant, impôt sur les gains immobiliers (si le vendeur ne s’acquitte pas de cette obligation fiscale, elle est transférée au vendeur, si cela n’a pas été exclu par contrat)

Frais annexes récurrents après un achat immobilier:

  • Travaux d’entretien
  • Provisions pour travaux importants de rénovation
  • Coûts d’exploitation
  • Primes d’assurance
  • Frais administratifs (pour les immeubles de rendement)
  • L’amortissement et les intérêts hypothécaires sont considérés comme les frais récurrents les plus importants.

Examinons maintenant de plus près les principaux frais annexes.

À quels frais de notaire faut-il s’attendre ?

L’achat/la vente d’un bien immobilier est un acte officiel, qui nécessite toujours l’intervention d’un notaire. Ce dernier rédige le contrat de vente et l’authentifie. Dans certains cantons (p. ex. celui de Soleure), le notariat relève d’une organisation officielle; dans d’autres cantons, les notaires travaillent en tant qu’indépendants.

Les honoraires varient considérablement d’un canton à l’autre et d’une commune à l’autre. À Zurich, par exemple, ils représentent 0,1% du prix d’achat, à Berne 0,5%. 

Ce sont dans les cantons de Genève, du Tessin, de Berne et du Valais, où les frais de notaire sont les plus élevés et dans les cantons de Schwyz, d’Appenzell Rhodes-Extérieures, Schaffhouse et Zoug qu’ils sont les plus bas.

Bon à savoir: 
Le notaire doit exercer son activité dans le canton où se trouve l’objet immobilier dont vous faites l’acquisition.
Le contrat doit obligatoirement stipuler qui prend en charge les frais de notaire, lesquels sont généralement assumés par les deux parties à parts égales.

Conseil: dans les cantons suivants: Argovie, Bâle-Ville, Bâle-Campagne, Berne, Fribourg, Genève, Jura, Neuchâtel, Tessin, Uri, Vaud et Valais, le notariat relève d’une activité indépendante. Les notaires peuvent donc fixer librement le montant de leurs honoraires. C’est pourquoi il faut absolument comparer les tarifs pratiqués et exploiter les potentiels d’économie.

À combien s’élèvent les frais d’inscription au registre foncier ?

Quand un bien immobilier change de propriétaire, cela doit être consigné dans le registre foncier. En contrepartie de cet acte administratif, il faut s’acquitter des frais d’inscription au registre foncier.

Là aussi, les tarifs varient fortement d’un canton à l’autre. Comme les honoraires de notaire, ils sont de l’ordre de « pour mille » du prix d’achat ou de la valeur vénale

Ces frais sont généralement partagés entre l’acheteur et le vendeur, mais cela doit être clairement convenu et stipulé dans le contrat de vente.

Combien coûte l’établissement d’une cédule hypothécaire ?

Dans la plupart des cas, la souscription d’une hypothèque donne lieu à l’établissement d’une cédule hypothécaire qui sera inscrite au registre foncier. La cédule hypothécaire sert de garantie au créancier et atteste notamment de son droit de gage sur le bien immobilier concerné.

Les frais de notaire pour l’établissement de la cédule hypothécaire et pour son inscription au registre foncier sont de l’ordre de 0,1 à 0,3% du montant du gage. Ils sont à la charge de l’acheteur.

Les cédules hypothécaires existantes peuvent être transférées au nouveau propriétaire. 

Depuis 2012, les cédules hypothécaires ne sont plus établies sur papier, mais uniquement sous forme de « cédules hypothécaires de registre ».

À combien s’élèvent les droits de mutation lors de l’achat d’un bien immobilier ?

Certains cantons prélèvent un impôt sur la mutation immobilière ou laissent le soin aux communes de décider si et comment elles en assureront la perception. 

Certains cantons (p. ex. ceux de Soleure ou de Berne) ne prélèvent pas de droits de mutation pour les logements en propriété à usage propre ou seulement à partir d’un certain montant.

Dans tous les cas, les mutations immobilières sont exonérées de l’impôt

  • Entre conjoints 
  • De parents à enfants 
  • Lors de successions et de donations aux ascendants et aux descendants
  • Dans le cadre d’une transformation d’une propriété commune en copropriété
  • En cas d’achat de remplacement (achat d’un autre bien immobilier comme résidence principale)
  • En raison d’une liquidation du régime matrimonial

Les droits de mutation correspondent généralement à un montant compris entre 1% (Thurgovie, Saint-Gall, Appenzell Rhodes-Intérieures, Nidwald) à 3% (Neuchâtel) du prix d’achat.

Vous trouverez ici un aperçu des tarifs et des réglementations cantonales.

Dans la plupart des cantons, l’acheteur les prend intégralement en charge mais, dans quelques autres, cette charge fiscale est répartie entre l’acheteur et le vendeur ou son partage est laissé à leur appréciation.

Combien coûte une expertise immobilière ?

Avant tout achat immobilier, il est recommandé de faire examiner la structure du bâtiment par un expert afin de déterminer s’il est nécessaire de procéder à des travaux d’assainissement. Cette expertise peut être proposée par des ingénieurs du bâtiment ou des architectes, et coûte environ CHF 1000.- selon le bâtiment.

Frais annexes récurrents après l’achat

En tant que propriétaire, vous devez non seulement vous acquitter régulièrement des frais financiers (intérêts hypothécaires et amortissements), mais également prendre en charge des frais annexes récurrents. Prévoyez pour cela 1 à 2% de la valeur vénale. Les frais annexes se composent essentiellement des éléments suivants:

  • Travaux d’entretien: de 0,5 à 1% de la valeur vénale
  • Provisions pour travaux importants de rénovation: de 0,5 à 1% de la valeur vénale
  • Primes d’assurance (p. ex. assurance bâtiment obligatoire)
  • En supplément pour les immeubles de rendement:
  • Frais administratifs pour les locations: de 3 à 6 % du loyer net ou brut

Rénover régulièrement: un investissement rentable

Pour un bien immobilier neuf, il faut s’attendre à engager les premiers travaux d’assainissement au bout de dix ans environ, selon les experts. Pour les objets plus anciens, des travaux de rénovation peuvent s’avérer nécessaires beaucoup plus tôt et leur prix peut être très élevé.

Ne cherchez pas à (trop) économiser sur les travaux de rénovation, car ceux-ci sont importants pour préserver au mieux la valeur de votre bien immobilier.  De plus, les frais d’entretien et d’assainissement peuvent être déduits des impôts.

Check-list des frais annexes à l’achat

Pour éviter les mauvaises surprises pendant et après l’achat d’un bien immobilier, veillez à ce qui suit:

  1. Renseignez-vous sur le montant des frais de notaire et des taxes dans votre canton.
  2. Si, dans votre canton, le notariat relève d’une activité indépendante et qu’il n’existe pas d’honoraires uniformes, comparez les frais de plusieurs notaires!
  3. Prévoyez des fonds suffisants pour les frais annexes à l’achat: ils peuvent représenter jusqu’à 5% du prix d’achat.
  4. Prévoyez des fonds suffisants pour les frais annexes récurrents et des réserves pour les travaux d’assainissement visant à maintenir la valeur du bien: ils peuvent représenter 1 à 2% du prix d’achat.

Réaliser des économies sur le financement

Les frais annexes n’offrent qu’un potentiel d’économie limité. Il est plus facile de réaliser des économies sur le financement: les différences entre les offres sont parfois très importantes. Grâce au comparateur d’hypothèques de Valuu, vous trouverez facilement et rapidement un prestataire intéressant et pourrez ainsi économiser jusqu’à plusieurs milliers de francs par an sur les intérêts. 

FAQ

Puis-je déduire des impôts les frais annexes à l’achat ?

Non, les frais annexes à l’achat ne sont pas déductibles.

Sont déductibles les mesures visant à maintenir la valeur du bien (mais pas à l’augmenter) telles que les travaux de rénovation et les réparations.

Quels cantons ne prélèvent pas de droits de mutation ?

Les cantons suivants n’appliquent pas de droits de mutation: Glaris, Schaffhouse, Uri, Zoug, Zurich et Schwytz. Il existe toutefois d’autres cantons qui ne prélèvent pas de droits de mutation sur les biens immobiliers à usage propre ou qui appliquent un montant libre (p.ex. ceux de Soleure, de Berne ou de Bâle-Campagne).

Qui doit payer les frais annexes à l’achat: l’acheteur ou le vendeur ?

Les parties doivent se mettre d’accord sur ce point. En règle générale, les frais annexes à l’achat sont répartis à parts égales entre l’acheteur et le vendeur. L’établissement de la cédule hypothécaire et, le cas échéant, d’autres frais clairement imputables à l’acheteur, comme les honoraires pour une expertise du bâtiment, font exception à cette règle.

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