L’immobilier grimpe encore malgré le revirement des taux d’intérêt

09.09.2022 Eye Icon environ 4 minutes

Les prix de l’immobilier en Suisse n’ont cessé d’augmenter ces dix dernières années du fait de la longue phase de taux bas. Le revirement des taux d’intérêt change désormais la donne: la hausse des prix fléchit doucement et les placements financiers perdent peu à peu en attractivité.

La longue période de taux bas a contribué à une hausse constante des prix de l’immobilier en Suisse. Faute d’alternatives, les investisseurs comme les investisseuses se sont davantage tournés vers l’immobilier, dont la croissance promettait un bon rendement. Cela va changer avec le revirement des taux d’intérêt: la hausse des taux hypothécaires fait en effet baisser les perspectives de rendement pour les investisseurs. De ce fait, l’attractivité de l’immobilier comme catégorie de placement diminue tandis que les obligations d’entreprises et d’état redeviennent plus intéressantes pour les investisseurs. Le « Moniteur immobilier » du 2ème trimestre 2022 du Crédit Suisse en parle en ces termes: « Ainsi, l’élan que donneraient (...) des plus-values automatiques est appelé à disparaître. Les investisseurs se focaliseront donc probablement davantage sur la croissance et la sécurité des revenus immobiliers.».

La demande de logement en propriété baisse

D’une part, les taux d’intérêt à la hausse n’augurent rien de bon pour les propriétaires immobiliers. D’autre part, les matériaux de construction sont bien plus coûteux en raison des difficultés mondiales que subissent les chaînes d’approvisionnement et la hausse du prix de l’énergie fait exploser les charges. Selon le « Moniteur immobilier », la demande immobilière a donc chuté depuis le début de l’année:

  • Appartements en propriété: -4,1%
  • Maisons individuelles: -5,2% 

En ce qui concerne les projets de construction validés et les demandes de permis de construire, on enregistre une baisse par rapport à l’année précédente pour les appartements en propriété et une hausse pour les maisons individuelles:

  • Permis de construire accordés pour des appartements en propriété: -7,7%
  • Demandes de permis de construire pour des appartements en propriété: -2,7%
  • Permis de construire accordés pour des maisons individuelles: +5,3%
  • Demandes de permis de construire pour des maisons individuelles: +13,5%

Les prix de l’immobilier continuent de progresser

En revanche, CIFI SA analyse la tendance de manière différente. L’entreprise qui fournit des prestations pour le secteur immobilier s’est spécialisée dans les analyses de ce marché, les évaluations de biens immobiliers et le calcul d’indices immobiliers. Selon CIFI, l’intérêt pour le logement en propriété reste fort, malgré des taux d’intérêt plus élevés. Comme le révèle l’indice « SWX IAZI Private Real Estate Index », les prix payés sur le marché pour des logements en propriété ont légèrement augmenté au 2ème trimestre 2022 (+0,6% pour les maisons individuelles et +0,8% pour les appartements en propriété). Au cours des douze derniers mois, les prix des transactions pour les logements en propriété ont progressé de 5,2%, ce qui reste supérieur à la moyenne à long terme. 

D’après le CEO de CIFI SA, Donato Scognamiglio, la hausse du coût des hypothèques fixes à long terme freine  la demande. Les hypothèques à court terme du marché monétaire (les hypothèques SARON, par exemple) restent cependant accessibles à des conditions très intéressantes. « Pour l’instant, le marché reste impassible », commente Donato Scognamiglio. « Mais nous identifions des risques accrus pour les immeubles de rendement, car la hausse des taux d’intérêt a un effet direct sur la baisse des prix lors de l’évaluation de ces biens »

Le rapport trimestriel 2/2022 de l’entreprise spécialisée Wüest Partner AG aboutit également à des prévisions similaires: la baisse de l’activité de construction du logement en propriété a contribué à la pénurie de l’offre. Ce serait également une raison essentielle qui explique pourquoi le taux de logement en propriété diminue malgré le boom de la demande: « La chute est d’environ 7% depuis 2015 ». Selon Wüest Partner, « aucun revirement de tendance ne se dessine (encore) sur le marché du logement en propriété. Malgré le recul des revenus réels attendus et les hausses de taux observées récemment, il faut encore s’attendre, cette année, à des augmentations des prix des logements en propriété, tant la demande est supérieure à l’offre ».

L’Office fédéral de la statistique publie lui aussi régulièrement des chiffres: l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (IMPI) mesure chaque trimestre l’évolution des prix des logements en propriété sur le marché immobilier suisse. Ces chiffres ne révèlent pas de revirement sur le marché immobilier. Si l’indice suisse des prix de l’immobilier résidentiel (IMPI) a baissé de 1,2% au 1er trimestre 2022 pour les prix moyens des appartements en propriété, il a en revanche augmenté de 3,3% au 2ème trimestre 2022. Les prix des maisons individuelles ont également augmenté de 2,0% au 2ème trimestre 2022, après une hausse modérée de 0,6% au 1er trimestre 2022. En fait, ceci dépend aussi beaucoup de la région: les prix des maisons individuelles ont fortement augmenté dans les communes urbaines et les agglomérations, alors que les prix des appartements en propriété ont surtout progressé dans les communes rurales.

Indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel - logements en propriété

Indice suisse des prix de l'immobilier résidentiel - maisons individuelles

Quoi qu’il en soit, acheter un logement en propriété est devenu très cher en raison de l’évolution des prix de ces dernières années. Financer cet achat va être plus compliqué: la hausse des taux hypothécaires renchérit le coût du logement – et rend l’acquisition d’une petite maison à la campagne ou d’un appartement en propriété en ville inabordable pour bien des personnes. Conséquence: la location regagne en attractivité par rapport au logement en propriété. Les réglementations en matière d’hypothèque retardent ou empêchent un ajustement rapide des critères à des frais financiers plus élevés.

Taux hypothécaires: légère hausse attendue 

La Réserve fédérale, la banque centrale américaine, a déjà augmenté son taux directeur à plusieurs reprises en raison de l’inflation élevée aux États-Unis. Ce taux devrait atteindre environ 3% d’ici la fin de l’année. Toutefois, étant donné que la hausse de l’inflation semble freinée, que l’économie s’essouffle et qu’une récession est imminente, les experts ne s’attendent plus à de fortes hausses du taux directeur au-delà de 2022. Un tableau similaire se dresse en Europe: la Banque centrale européenne (BCE) a également mis fin à l’ère des taux négatifs, alors que la Banque nationale suisse (BNS) a déjà relevé son taux directeur de -0,75% à -0,25%. De nouvelles hausses de taux sont attendues à l’automne. 

En supposant qu’aucun événement inattendu ne survienne et que l’inflation ne progresse pas de manière significative, les taux hypothécaires ne devraient subir qu’une légère hausse. Toutefois, les hypothèques SARON actuellement très prisées devraient augmenter dès que le taux directeur de la BNS sera redevenu positif. Mais elles restent une alternative attrayante aux hypothèques fixes, lesquelles offrent une plus grande sécurité. Combiner des hypothèques et des durées différentes peut être judicieux en ces temps incertains et peut réduire le risque de taux d’intérêt. 

Valuu est là pour vous conseiller et vous indiquer les possibilités pour minimiser votre risque et trouver un modèle en adéquation avec votre disposition à prendre des risques.

FAQ

Quelles évolutions pour les prix de l’immobilier à l’avenir ?

À l’heure actuelle, la demande de logement en propriété diminue mais reste toutefois supérieure à l’offre disponible. Les experts s’attendent à ce que la situation perdure au cours des prochains mois. Cette augmentation de la demande entraînera une nouvelle hausse des prix des logements en propriété, bien que moins forte que ces dernières années. En raison de taux d’intérêt hypothécaires plus élevés, on s’attend globalement à un ralentissement de la hausse des prix. Il en va autrement sur le marché du logement locatif: depuis quelques mois, celui-ci reprend de la vigueur et tout laisse penser que les loyers vont augmenter au cours des prochains mois: les logements vacants diminuent depuis 2021, l’offre est également en repli, ce qui amorce un renversement de tendance en matière de loyers.

Pourquoi les maisons sont-elles de plus en plus chères ?

Les prix sont basés sur l’offre et la demande. Avec la pandémie de COVID-19 et la tendance au télétravail, l’intérêt pour le logement en propriété s’est encore accru. Il est important alors même que l’offre de biens immobiliers est limitée. Cette augmentation de la demande pousse les prix vers le haut. Les taux hypothécaires augmentent, les matériaux de construction sont beaucoup plus coûteux en raison de la pandémie et de la guerre en Ukraine, sans parler des ruptures d’approvisionnement: on s’attend donc à un ralentissement du boom immobilier. De plus en plus de personnes sont dans l’incapacité de remplir les critères de calcul de la capacité financière en raison de la hausse des prix et ne peuvent plus se permettre d’acheter un appartement ou une maison. 

À quand une baisse des prix de l’immobilier ?

Les prix diminueront quand l’offre sera plus importante que la demande. Pour le moment, le marché immobilier est assurément en surchauffe et les prix sont extrêmement élevés. Si la bulle immobilière devait exploser, le marché immobilier s’effondrerait et les prix chuteraient de manière spectaculaire. Ceci vaut aussi bien pour le logement en propriété que pour les immeubles de rendement et les objets commerciaux. L’indice des bulles immobilières d’UBS n’a connu qu’une hausse marginale au 2ème trimestre 2022, passant de 1,57 à 1,58 point. Toutefois, la valeur du trimestre précédent a été nettement revue à la hausse après révision des données portant sur les revenus des ménages. À partir d’un point, on parle de risque accru, à partir de deux points, d’une bulle immobilière. Le marché du logement en propriété est ainsi surévalué par rapport à sa propre histoire. Les experts ne s’attendent cependant pas à un crash dans les 12 ou 18 prochains mois. Si les investisseurs et les acheteurs se retirent, les prix de l’immobilier pourraient bien être quelque peu corrigés à long terme, dans le cas où les taux d’intérêt continuent d’augmenter et où la demande poursuit sa baisse.

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