Achat immobilier en concubinage: ce que doivent savoir les couples non mariés

Premièrement : même sans être marié(e), on peut réaliser son rêve d’acheter un bien immobilier avec sa ou son partenaire. Toutefois, les personnes qui vivent en concubinage ne sont pas autant protégées sur le plan juridique qu’un couple marié ou qu’un couple en partenariat enregistré. C’est pourquoi cela il est important de réfléchir à toutes les éventualités avant d’effectuer l’achat immobilier.

Quelles sont les formes de propriété possibles en concubinage ?

Si vous vivez en concubinage et souhaitez acquérir un bien immobilier, vous pouvez choisir entre trois formes de propriété:

1. Copropriété

Cette forme de propriété vous oblige, en tant que couple vivant en concubinage, à inscrire au registre foncier la part du bien appartenant à chacun de vous. Ainsi, si le bien immobilier coûte CHF 1’000’000.– et que, pour une hypothèque de CHF 600’000.–, vous apportiez des fonds propres à hauteur de CHF 300’000.– et votre partenaire à hauteur de CHF 100’000.–, la part qui vous appartient est de 75% et celle de votre partenaire est de 25%. Ces parts sont appelées quote-part. Même si vous contribuez au bien immobilier à des taux différents, vous endossez tous deux la responsabilité solidaire de l’hypothèque. 

Avantages: avec cette variante, vous êtes libres de décider du montant de vos participations dans le bien immobilier. Vous acquérez autant de parts que ce que vous pouvez vous permettre. L’entretien du bien immobilier et les investissements éventuels sont également répartis selon la quote-part. 

Inconvénients: si après une séparation, vous voulez revendre vos parts, votre partenaire dispose du droit de préemption. Qui plus est, il n’est généralement pas aisé de revendre une telle part. En outre, la part du prix d’achat ayant été financée par les fonds de la prévoyance vieillesse doit figurer dans le registre foncier.

Conseil: la copropriété offre une grande flexibilité. Cette forme de propriété est particulièrement indiquée lorsque l’une des deux personnes apporte des fonds de prévoyance (caisse de pensions ou pilier 3a) dans le financement.

2. Propriété commune

Cette forme de propriété n’est possible que si vous pouvez financer l’achat sans fonds de prévoyance. Le bien immobilier appartient alors aux deux partenaires à parts égales, quels que soient leur participation financière et le capital investi. Tous deux sont inscrits au registre foncier avec les mêmes droits. La responsabilité solidaire s’applique là aussi. 

Avantages: dans cette variante, les deux partenaires disposent des mêmes droits. 

Inconvénients: si l’un(e) des partenaires a investi davantage dans le logement en propriété, cette différence n’est pas reflétée dans les droits: il faut toujours se mettre d’accord et prendre les décisions ensemble. En cas de séparation, la revente peut donc être bloquée pendant longtemps si vous n’arrivez pas à vous accorder.

Conseil: la propriété commune ne tient pas compte des différences d’investissement de chaque partenaire au moment de l’achat. Les deux personnes endossent la responsabilité solidaire. Par conséquent, définissez absolument les rapports de propriété exacts de manière contractuelle (par exemple dans un contrat de concubinage ou de société).

3. Propriété individuelle

Dans le cas de la propriété individuelle, seule une personne est propriétaire du bien immobilier. Elle est inscrite au registre foncier et endosse toute la responsabilité financière et juridique du bien immobilier. 

Avantages: cela ne pose aucun problème pour prendre des décisions: la ou le propriétaire peut décider seul(e) par exemple de revendre le bien ou de le grever de droits de gage, quand bon lui semble.

Inconvénients: la ou le propriétaire porte toute la responsabilité. Elle ou il doit remplir les critères de capacité financière et supporter tous les coûts engendrés par le bien immobilier (intérêts de la dette, entretien, investissements). La ou le partenaire de concubinage n’est pas impliqué(e) et n’a donc aucun droit de consultation. Si une responsabilité solidaire ou une participation aux coûts du logement est souhaitée, il faut établir des contrats séparés (enregistrement en tant que preneur de crédit, contrat de location). 

Conseil: Déterminez dans un contrat de location sous quelles conditions votre partenaire de concubinage peut habiter dans le bien immobilier et comment elle ou il participe aux coûts d’entretien.

Que faut-il prendre en compte dans la perspective d’une séparation ou d’un décès ?

Les personnes vivant en concubinage ont tout intérêt à se prémunir en vue d’une éventuelle séparation ou d’un décès, et ce quelle que soit la forme de propriété choisie. Elles peuvent le faire au moyen d’un contrat de concubinage ou d’un contrat de société. Un contrat de concubinage doit être conclu par écrit et signé par les deux partenaires. 

Les aspects juridiques de la procédure en cas de séparation future doivent être définis de façon très détaillée: par exemple, si l’une des parties déménage, on peut fixer un délai pendant lequel l’autre partie peut racheter la part restante ou pendant lequel elle doit déménager elle aussi. Si les deux partenaires veulent reprendre la part de l’autre partie, on peut définir la procédure qui permettra de trancher (par exemple un tirage au sort ou un appel d’offres). Et si aucune des parties ne veut garder le bien immobilier, celui-ci peut être revendu par l’intermédiaire d’une agence immobilière indépendante (en partageant le bénéfice ou la perte). Il faut aussi définir qui reçoit quelle part du prix de vente. D’ordinaire, il n’y a que pour la forme de la copropriété que ce point est déjà réglementé. En principe, la quote-part de chaque partenaire peut être défini comme indice de répartition.

Est-il nécessaire d’établir un pacte successoral ?

Les couples en concubinage sont moins bien couverts que les couples mariés. En cas de décès ou d’invalidité de l’un(e) des partenaires, l’autre ne reçoit pas de rente de l’AVS/AI ou de la caisse de pensions. Une assurance décès avec rente d’invalidité peut réduire ce risque. Cela vous permet de verser de l’argent à vos héritiers éventuels de sorte qu’ils ne soient pas obligés de vendre le logement en propriété en cas de décès. Dans ce cas, la personne bénéficiaire, définie en cas de décès, doit être l’autre partenaire de concubinage. Celles et ceux qui ne veulent pas conclure d’assurance supplémentaire peuvent aussi mentionner leur partenaire dans leur testament. Toutefois, cela n’est possible que dans la limite de la quotité disponible. Les parts réservataires reviennent toujours en premier lieu aux héritiers légaux. 
 

Conseil: un contrat de concubinage peut aussi avoir valeur de pacte successoral. Vous avez ainsi la possibilité de devenir héritiers mutuels, toutefois uniquement dans la limite de la quotité disponible. Si vous souhaitez aussi transférer à votre partenaire la part affectée par la loi aux héritiers réservataires, ceux-ci doivent renoncer à leur part dans un contrat de renonciation à la succession.

Que faut-il prendre en compte d’un point de vue fiscal ?

L’achat d’un bien immobilier et le choix de la forme de propriété ont également des répercussions fiscales: les personnes vivant en concubinage sont imposées sur le revenu et sur la fortune de manière séparée, comme les personnes seules. Par exemple, si vous supportez entièrement les coûts d’entretien pour le bien immobilier, alors que vous n’êtes copropriétaire qu’à 50%, vous ne pouvez faire valoir la déduction des frais d’entretien qu’à hauteur de votre quote-part. Cela s’applique dans le cas d’une copropriété. Pour la propriété commune, il n’y a pas de quote-part. Par conséquent, il faut expressément formuler dans le contrat de concubinage ou de société des dispositions complémentaires valables aussi pour les impôts. En tant que propriétaire individuel(le), vous êtes seul(e) à payer les impôts sur le bien immobilier.

Une fois que toutes les précautions nécessaires ont été prises, il ne vous reste plus qu’à vous entendre sur les éléments réjouissants et à aménager votre logement ensemble.